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買了宅基地沒有過戶拆遷補償，買了一處集體土地證的房子，當(dāng)?shù)夭唤o辦過戶，當(dāng)遇到拆遷時，原房主能要回房子嗎？:今日土地征收拆遷補償更新

發(fā)布時間：
2024-11-22 14:57:34
作者：
圣運律師
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買了宅基地沒有過戶拆遷補償,房產(chǎn)證已過戶宅集地沒過戶拆遷時還用給原房主錢嗎,應(yīng)該。與會人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法

買了宅基地沒有過戶拆遷補償，買了一處集體土地證的房子，當(dāng)?shù)夭唤o辦過戶，當(dāng)遇到拆遷時，原房主能要回房子嗎？:今日土地征收拆遷補償更新

一、買了宅基地沒有過戶拆遷補償,房產(chǎn)證已過戶宅集地沒過戶拆遷時還用給原房主錢嗎

應(yīng)該。與會人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

與會者同時認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

房產(chǎn)過戶手續(xù)

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;

(2)申請人身份證明;

(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(4)有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;

(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;

(6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;

(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件;

(8)行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價款證明;

(9)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);

(11)拆遷補償?shù)膽?yīng)提交拆遷補償協(xié)議書;

(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;

(13)收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;

(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;

(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

二、買了一處集體土地證的房子，當(dāng)?shù)夭唤o辦過戶，當(dāng)遇到拆遷時，原房主能要回房子嗎？

集體土地房屋過戶需滿足三個條件：房屋和土地使用權(quán)已登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書，受讓人需滿足居住房屋建設(shè)申請條件，轉(zhuǎn)讓需獲得所在地政府批準(zhǔn)；若轉(zhuǎn)讓給非規(guī)定受讓人，需辦理土地征用手續(xù)后方可轉(zhuǎn)讓。北京市集體土地房屋拆遷程序：取得拆遷許可證，提交拆遷方案并獲得批準(zhǔn)，簽訂拆遷補償協(xié)議或經(jīng)國土局裁決，最后按方案和協(xié)議實施拆遷和補償安置。

法律分析

集體土地房屋過戶要滿足哪些條件，集體所有土地上建成的房屋需過戶轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

2、住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人;非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。

3、住房屋轉(zhuǎn)讓的申請，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第2項規(guī)定以外的受讓人的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。相關(guān)知識延伸閱讀：北京市集體土地房屋拆遷的程序《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》中，對拆遷人如何進(jìn)行集體土地房屋的拆遷作了明確的規(guī)定。其具體程序可以概括為以下幾方面：1、用地單位取得房屋拆遷許可證，成為合法的拆遷人;2、拆遷人向區(qū)、縣房管局遞交拆遷實施方案并經(jīng)批準(zhǔn)，其中，拆遷方案中必須包含項目基本情況，拆遷范圍、拆遷方式，搬遷期限，委托拆遷和評估等內(nèi)容，被拆除房屋及其附屬物基本情況，補償安置方式及其主要內(nèi)容，拆遷補助辦法以及其他應(yīng)當(dāng)在拆遷實施方案中明確的內(nèi)容;3、拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷補償安置事宜簽訂書面協(xié)議，協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補償安置方式和標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。如果沒有達(dá)成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)一方或雙方當(dāng)事人申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決。

4、經(jīng)協(xié)議或國土局裁決后，拆遷人按照方案和協(xié)議實施拆遷及補償安置事宜。

結(jié)語

集體土地房屋過戶轉(zhuǎn)讓需滿足以下條件：1、房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)已合法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。2、住房轉(zhuǎn)讓受讓人需符合居住房屋建設(shè)申請條件，非居住房屋轉(zhuǎn)讓受讓人可為集體經(jīng)濟組織或個體經(jīng)營者。3、住房轉(zhuǎn)讓需經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。集體土地上建成的房屋如轉(zhuǎn)讓給非規(guī)定受讓人，需按法律程序辦理征用手續(xù)。詳細(xì)拆遷程序可參考相關(guān)法規(guī)。

法律依據(jù)

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）：第四章房地產(chǎn)交易第四節(jié) 房屋租賃第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）：第七章附則第七十三條本法自1995年1月1日起施行。

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）：第一章總則第一條為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

三、宅基地賣了沒過戶能要回嗎

一，可以要回，沒有過戶，就是具體的轉(zhuǎn)讓行為還沒有發(fā)生法律效力，在此期間反悔還是可以的，而且宅基地證并不能單獨轉(zhuǎn)讓，必須和地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓才有效。

二，宅基地：

1，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

2，包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

3，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

三，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：

（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；

（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；

（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

四、買宅基地沒過戶拆遷款給誰?

拆遷時宅基地分配問題,需參考相關(guān)規(guī)定。若土地及房屋尚未過戶,拆遷補償主體應(yīng)為原權(quán)利人。買賣宅基地需看合同效力,若有效則買受人需給付全部補償,無效則可主張賠償損失。為爭取權(quán)利,建議買受人在拆遷開始時向法院提起訴訟,確認(rèn)買賣合同有效。拆遷補償包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費,農(nóng)村拆遷時宅基地及房屋分開補償,宅基地補償為集體,房屋補償為個人。

法律分析

關(guān)于拆遷時宅基地的分配問題,可以參考下述規(guī)定:土地征收和房屋拆遷通常會對合法的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人進(jìn)行補償。如果這些土地和房屋尚未過戶,那么拆遷補償?shù)闹黧w應(yīng)該是原權(quán)利人。

第二、買賣宅基地

而未辦理過戶登記，買受人是否可以獲得補償需要看買賣合同的效力，如果買賣合同有效，則買受人可以依據(jù)有效的買賣合同要求出賣人給付獲得的全部補償；如果

買賣合同無效，買受人可以根據(jù)無效的過錯責(zé)任，主張出賣人賠償相應(yīng)損失。

第三、為爭取自己的權(quán)利，建議買受人在征收或拆遷開始時，可以向法院提起訴訟，要求確認(rèn)買賣合同有效。合同被法院確認(rèn)有效后，持生效的判決或調(diào)解文書主張補償與安置。另外，如果是繼承未辦理過戶，則宅基地拆遷補償主體應(yīng)為

法定繼承人或遺囑、遺贈指定的人。

二、拆遷補償項目有哪些

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，一般包括如下補償：

1、房屋補償費(也叫房屋重置費)

用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉(zhuǎn)補償費

用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、獎勵性補償費

用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房；

房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

三、農(nóng)村拆遷，宅基地和房屋是分開補償嗎

農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。一是宅基地補償，歸屬于集體；二是房屋補償，歸屬于個人。

農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償?shù)摹Ｋ^“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。所以，征地拆遷過程中，宅基地的補償與房屋補償不可混淆一起的，更不能因為房屋得到補償就認(rèn)為宅基地已經(jīng)補償了。

安置補償?shù)倪x擇一般會有三種情況：一種是拆遷安置補償款，一種是產(chǎn)權(quán)置換房屋，還有一種就是兩者相結(jié)合，在一定產(chǎn)權(quán)置換的基礎(chǔ)上再收取部分補償款。

買宅基地必須要獲得批準(zhǔn)才能得到此土地的使用權(quán)，如果沒有正常的辦理相關(guān)手續(xù)，那么在拆遷時對于土地的補償依舊是原使用者獲得，而且土地所有權(quán)歸國家所有，任何人都是不能的私自的交易，所以，在購買時就一定要多咨詢一下，這樣才不會讓自己的利益受損。

拓展延伸

在拆遷過程中,對于未過戶的宅基地,應(yīng)該如何處理呢?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,拆遷人應(yīng)當(dāng)依法將拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時收回,并辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)。

但是,如果拆遷人未能在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷手續(xù),拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)將視為無效,拆遷人不再具有土地使用權(quán)。因此,拆遷人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷手續(xù),否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險。

對于未過戶的宅基地,拆遷人應(yīng)當(dāng)依法將拆遷范圍內(nèi)的宅基地同時收回,并及時辦理注銷手續(xù)。如果拆遷人未能在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷手續(xù),拆遷范圍內(nèi)的宅基地將視為無效,拆遷人不再具有宅基地使用權(quán)。

結(jié)語

拆遷時宅基地的分配問題,可以參考上述規(guī)定。土地征收和房屋拆遷通常會對合法的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人進(jìn)行補償。如果這些土地和房屋尚未過戶,那么拆遷補償?shù)闹黧w應(yīng)該是原權(quán)利人。對于買賣宅基地,買受人是否可以獲得補償需看買賣合同的效力。如果買賣合同有效,則買受人可以依據(jù)有效的買賣合同要求出賣人給付獲得的全部補償;如果買賣合同無效,買受人可以根據(jù)無效的過錯責(zé)任主張出賣人賠償相應(yīng)損失。為爭取自己的權(quán)利,建議買受人在征收或拆遷開始時,向法院提起訴訟,要求確認(rèn)買賣合同有效。另外,如果是繼承未辦理過戶,則宅基地拆遷補償主體應(yīng)為法定繼承人或遺囑、遺贈指定的人。拆遷補償項目包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費。農(nóng)村拆遷時,宅基地和房屋是分開補償?shù)?即宅基地補償歸屬于集體,房屋補償歸屬于個人。

法律依據(jù)

土地管理法(2019-08-26)\\t第六十六條\\t有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：

（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；

（二）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）項規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

農(nóng)田水利條例(2016-05-17)\\t第十四條\\t農(nóng)田水利工程建設(shè)應(yīng)當(dāng)節(jié)約集約使用土地。縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)農(nóng)田水利規(guī)劃，保障農(nóng)田水利工程建設(shè)用地需求。

土地管理法實施條例(2021-07-02)\\t第三十四條\\t農(nóng)村村民申請宅基地的，應(yīng)當(dāng)以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請；沒有設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，應(yīng)當(dāng)向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。宅基地申請依法經(jīng)農(nóng)村村民集體討論通過并在本集體范圍內(nèi)公示后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。

涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

三、回遷戶為什么不給房產(chǎn)證

法律分析：開發(fā)公司是否給回遷房辦理房產(chǎn)證，主要看開發(fā)商和住戶之間簽訂的拆遷協(xié)商。所以，把你家拆遷協(xié)議拿出來看看，如果注明開發(fā)商給你辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)在沒有辦，你就可以憑拆遷協(xié)議，和開發(fā)商協(xié)議，打不成協(xié)議，你憑拆遷協(xié)議直接起訴開發(fā)商。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十四條開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。