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昆山拆遷征地補(bǔ)償如何結(jié)算，什么是動遷房，購買動遷屋存在哪些風(fēng)險:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-24 08:05:59
作者：
圣運律師
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昆山拆遷征地補(bǔ)償如何結(jié)算,購買動遷房的風(fēng)險,1、家庭成員內(nèi)部可能對動遷房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；無產(chǎn)權(quán)的動遷房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；2、因交易時間漫長，房價變動可能性大

昆山拆遷征地補(bǔ)償如何結(jié)算，什么是動遷房，購買動遷屋存在哪些風(fēng)險:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、昆山拆遷征地補(bǔ)償如何結(jié)算,購買動遷房的風(fēng)險

1、家庭成員內(nèi)部可能對動遷房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；無產(chǎn)權(quán)的動遷房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；

2、因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很難實現(xiàn)購房，只能主張債權(quán)；在購買方等待過戶的漫長時間內(nèi)，有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。

一、拆遷安置房買賣糾紛

第一種：拆遷房房價爆升，賣家后悔了

賣方不辦理過戶，買方就不能辦理過戶手續(xù)，這類糾紛目前一般是常見。由于房價上漲，原來一般是幾十萬的房子，現(xiàn)在市場可能百萬元，一般就會造成出售方的心態(tài)不平衡，往往出售人提出的價格的補(bǔ)貼。買受人不同意的，出售人一般便不過戶，買受人只能起訴。

第二種：突然限購導(dǎo)致拆遷房買賣無法完成

配套商品房雖具備過戶條件，但由于相關(guān)買家的原因(如限購)無法辦理正常的過戶等因素，賣家就會提出解除合同。

也就是說，一場因為各種原因無法完成的交易，賣家可能還要為買家這幾年的損失埋單。因此大家在簽訂此類拆遷房交易合同時，一定要重視由于過戶時間限制，所帶來的房產(chǎn)或貶值的賠付風(fēng)險。

第三種：拆遷房一房兩賣引糾紛

出售人一房二賣或抵押給抵押權(quán)人造成房屋權(quán)屬發(fā)生動搖，比如本律師遇到昆山的一個案件，出售人將房屋一房二賣，到底誰的買賣合同有效需要司法確認(rèn)。

如果將房屋進(jìn)行抵押借款，需要司法確認(rèn)抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優(yōu)于買賣合同等均是該糾紛需要審理的內(nèi)容，需要律師很好把握。

第四種：合同一方買賣期間死亡

交易中買賣任一方當(dāng)事人死亡，如果符合不可預(yù)見、不能避免、不能克服的條件，可認(rèn)定為不可抗力，視為符合民法典規(guī)定的解除條件。

具體來說，遇到五種情況，當(dāng)事人可以解除合同：

1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使不能實現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

第五種：拆遷房突然冒出多個房主

配套商品房來源于安置，拆遷安置協(xié)議有可能沒有明確安置人，安置人提出對配套商品享有權(quán)利。以其他共有權(quán)人擅自處分權(quán)利，主張合同無效。

二、小產(chǎn)權(quán)只有買賣合同有效嗎

1、嚴(yán)格來說小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對外交易的房屋，對外交易不受法律保護(hù)。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房不能公開轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補(bǔ)償。

2、小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，房屋交易就是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移又以辦理登記過戶手續(xù)為準(zhǔn)，而小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，無法辦理登記過戶手續(xù)，自然無法上市交易，當(dāng)賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

3、如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地，有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要自己對風(fēng)險和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。

二、什么是動遷房，購買動遷屋存在哪些風(fēng)險

一、什么是動遷房動遷房，即是拆遷安置房。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

二、購買動遷安置房屋存在哪些風(fēng)險動遷安置房屋買賣過程中存在具體風(fēng)險的環(huán)節(jié)主要有以下幾方面：

1、這類房屋買賣合同一定是手寫的，而不可能是網(wǎng)上備案的，故不排除房東一房二賣的可能性；

2、如果買方支付了首付款而未實際占用房屋，房東違約后，買方想繼續(xù)履行買賣合同是極為困難的；

3、在實踐操作中為保證交易安全，有些購房款按名義上借款的方式對房屋進(jìn)行了抵押登記，該操作對購買方雖然有一定保證作用，但如果約定不清楚就會弄假成真，變成借貸關(guān)系，房屋當(dāng)然買不成了；

4、關(guān)于何時辦理房東自身的小產(chǎn)證、如何配合網(wǎng)簽正式買賣合同、抵押登記如何注銷，何時配合過戶以及逾期辦理上述事項的違約責(zé)任等，如無詳細(xì)約定，稍有不慎就會陷入僵局，最終只能用經(jīng)濟(jì)方面的代價來解決；

5、出售方的產(chǎn)權(quán)證尚未辦出，購買方在無法確定動遷安置補(bǔ)償?shù)木唧w權(quán)利人的情況下與權(quán)利人之一簽訂了合同，房價上漲后，如果其他權(quán)利人主張權(quán)利，合同效力就存在問題。總之，動遷房屋提前交易是有巨大風(fēng)險的，應(yīng)盡量避免選擇該交易方式。如果一定要提前為之，在合同約定上就應(yīng)慎之又慎，避免造成難以承受的損失。

三、購買動遷房的風(fēng)險有多大？

動遷房的交易風(fēng)險有：家庭成員內(nèi)部對動遷房分配有異議無法確定合法權(quán)益人；動遷房無產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)證；交易時間漫長動遷房的房價變動可能性大；一房多賣；因出售方自身債務(wù)糾紛導(dǎo)致動遷房被債權(quán)人申請查封。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

動遷房的交易風(fēng)險有哪些

1、家庭成員內(nèi)部可能對動遷房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；無產(chǎn)權(quán)的動遷房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；2、因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很難實現(xiàn)購房，只能主張債權(quán)；在購買方等待過戶的漫長時間內(nèi)，有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。

買一手動遷房過戶需要哪些手續(xù)及費用

房屋過戶需要的手續(xù)：1、買賣雙方到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理； 2、房地產(chǎn)交易管理部門對交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估； 3、按照規(guī)定繳納費用； 4、等待領(lǐng)證。房產(chǎn)過戶的費用：契稅、營業(yè)稅、個稅、交易手續(xù)費、工本費。法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

全款買二手房，過戶還有風(fēng)險嗎？

二手房交易存在的風(fēng)險有：1、簽訂合同前要確定房屋的權(quán)益歸屬和真正的產(chǎn)權(quán)人；2、確保房屋沒有權(quán)利負(fù)擔(dān)；3、確保房屋不存在權(quán)屬爭議；4、購房合同中要明確違約責(zé)任和救濟(jì)方式。法律依據(jù)：《民法典》第四百七十條合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

動遷房可以抵押貸款嗎

動遷的房子，如果是老房子，由于要動遷，住宅房產(chǎn)權(quán)在拆遷前一年左右，已經(jīng)被凍結(jié)，不能辦理抵押。買賣，轉(zhuǎn)讓，等手續(xù)，動遷安置得到新房，不是正規(guī)商品房，沒有合法手續(xù)，不能辦理抵押買賣轉(zhuǎn)讓手續(xù)，安置房，需要房主持有滿五年，去繳納土地出讓金和契稅，等稅費，辦理下原房主姓名房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，此時才可以抵押，買賣，轉(zhuǎn)讓更名該房產(chǎn)。

買安置房有哪些風(fēng)險

風(fēng)險1：產(chǎn)權(quán)不清晰很多安置房在買賣時可能還沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，因此最終誰是產(chǎn)權(quán)人還不明晰，有可能最終該在買賣協(xié)議中簽字的賣家沒有簽，不該簽的卻簽了，從而導(dǎo)致買賣合同效力出現(xiàn)問題引發(fā)房產(chǎn)糾紛。風(fēng)險2：交易時間長一般安置房的交易時間會比較長，所以其買賣過程中不可預(yù)見風(fēng)險就會越多。如上文提到的第一類安置房賣方要在五年后才能交易過戶，這中間出現(xiàn)不可預(yù)見因素和糾紛的可能性也大，如賣方因房價上漲而毀約、賣方死亡、房屋被抵押、被查封等風(fēng)險出現(xiàn)，這些風(fēng)險都會給買方帶來一些難以解決的麻煩。風(fēng)險3：稅費風(fēng)險很多安置房的買賣合同中沒有約定稅費承擔(dān)主體及方式，或者因為買賣期限較長導(dǎo)致國家政策變化產(chǎn)生了新的稅費，從而可能導(dǎo)致買賣雙方因稅費爭議而產(chǎn)生糾紛。另外，安置房在過戶時可能需要補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價款，雙方也應(yīng)對此進(jìn)行明確約定，防止日后出現(xiàn)不必要的糾紛。

四、拆遷房買賣應(yīng)注意的問題

法律分析：1、房價上漲，賣方容易違約。賣房者需要在取得房產(chǎn)證五年后才能夠出售房屋，一旦房價上漲賣房者可能會提高房價。2、買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。賣方在取得購房款之后，依然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。3、容易受不確定因素影響。交易時間長，會許多不可預(yù)見的因素。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百九十五條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

五、動遷房算商品房嗎

法律分析：商品房是開發(fā)商針對社會公眾銷售的房屋，動遷房是拆遷人給予被拆遷人安置補(bǔ)償?shù)姆课荨?/p>

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十四條劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十五條　符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

（二）領(lǐng)有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。需要交納出讓金之后權(quán)屬變成商品房，可以自由買賣和享受征收補(bǔ)償。