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拆遷補(bǔ)償款營(yíng)業(yè)稅,企業(yè)拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)計(jì)算方法:今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

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    2024-12-05 09:31:28
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    圣運(yùn)律師
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拆遷補(bǔ)償款營(yíng)業(yè)稅,拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該在稅收上如何核算,一、拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該在稅收上如何核算房地產(chǎn)企業(yè)收到政府給予的拆遷補(bǔ)償款,主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。按照稅法規(guī)定,3個(gè)稅種對(duì)該項(xiàng)補(bǔ)償款的稅收處理是不同的。(一)企業(yè)所得稅處理根據(jù)《

拆遷補(bǔ)償款營(yíng)業(yè)稅,企業(yè)拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)計(jì)算方法:今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

一、拆遷補(bǔ)償款營(yíng)業(yè)稅,拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該在稅收上如何核算

一、拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該在稅收上如何核算

房地產(chǎn)企業(yè)收到政府給予的拆遷補(bǔ)償款,主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。按照稅法規(guī)定,3個(gè)稅種對(duì)該項(xiàng)補(bǔ)償款的稅收處理是不同的。

(一)企業(yè)所得稅處理

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕87號(hào))的規(guī)定,企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金,凡同時(shí)符合以下條件的,可以作為不征稅收入,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除:(一)企業(yè)能夠提供資金撥付文件,且文件中規(guī)定該資金的專(zhuān)項(xiàng)用途;(二)財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用,不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除;用于支出所形成的資產(chǎn),其計(jì)算的折舊、攤銷(xiāo)不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。文件同時(shí)規(guī)定,企業(yè)將符合規(guī)定條件的財(cái)政性資金作不征稅收入處理后,在5年(60個(gè)月)內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政或其他撥付資金的政府部門(mén)的部分,應(yīng)重新計(jì)入取得該資金第六年的收入總額;重新計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金發(fā)生的支出,允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

基于以上政策規(guī)定?房地產(chǎn)企業(yè)從當(dāng)?shù)卣@得的拆遷補(bǔ)償款在性質(zhì)上屬于財(cái)政性資金,應(yīng)視為收入處理,稅務(wù)上要判斷該項(xiàng)政府補(bǔ)助是否屬于不征稅收入,如為不征稅收入,收到當(dāng)期不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,但該項(xiàng)收入所形成的成本費(fèi)用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入,則應(yīng)在收到當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征稅,其支出形成的成本費(fèi)用也可以按稅法規(guī)定稅前扣除。但是,在實(shí)踐當(dāng)中,政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款往往沒(méi)有文件規(guī)定,針對(duì)該拆遷補(bǔ)償款專(zhuān)款專(zhuān)用的規(guī)定,因此,在實(shí)踐當(dāng)中政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款是要繳納企業(yè)所得稅的。

例如,某房地產(chǎn)企業(yè)2011年9月份,除政府給予的拆遷補(bǔ)償款200萬(wàn)元收入外,第三季度應(yīng)納稅所得額為1000萬(wàn)元。如200萬(wàn)元為不征稅收入(該項(xiàng)收入當(dāng)年用于管理部門(mén)的管理費(fèi)用為100萬(wàn)元),則2011年第三季度應(yīng)納稅所得額仍為1100萬(wàn)元(1000100)。如100萬(wàn)元不屬于不征稅收入,則應(yīng)將100萬(wàn)元納入第三季度應(yīng)納稅所得額,其費(fèi)用支出100萬(wàn)元也允許稅前扣除,則該房地產(chǎn)企業(yè)2011年第三季度應(yīng)納稅所得額為1200萬(wàn)元(1000200)。

(二)土地增值稅處理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定,在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí),具體的扣除項(xiàng)目為:開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的項(xiàng)目范圍具體為:包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。這里要特別注意的是作為開(kāi)發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出”,也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過(guò)程中的各種收入后的實(shí)際凈支出,因此,政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除,而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入,但是要沖減開(kāi)發(fā)成本中的補(bǔ)償支出,從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。

例如:某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目時(shí),購(gòu)置土地使用權(quán)后,實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬(wàn)元,但收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助300萬(wàn)元,則在計(jì)算土地增值稅時(shí),構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償凈支出為1700萬(wàn)元,而不是2000萬(wàn)元。同樣,300萬(wàn)元補(bǔ)助收入不作為計(jì)算土地增值稅的項(xiàng)目收入。

(三)營(yíng)業(yè)稅處理

拆遷補(bǔ)償收入是否繳納營(yíng)業(yè)稅,要視不同情況處理。如果房地產(chǎn)企業(yè)征地后自行負(fù)責(zé)拆遷,而不是受政府委托,其取得的政府補(bǔ)助收入,不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入,不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。如果企業(yè)是受政府或其相關(guān)部門(mén)委托進(jìn)行拆遷,其取得的拆遷補(bǔ)償收入,則屬于營(yíng)業(yè)稅中的“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”收入,應(yīng)就其代理差額收入繳納營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕520號(hào))第二條規(guī)定,納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中,其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為,應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

二、拆遷補(bǔ)償款怎樣交稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]第45號(hào))規(guī)定:對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,免征個(gè)人所得稅。也就是說(shuō),個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款,只要是按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的,就可免征個(gè)人所得稅。

三、征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目

1、土地補(bǔ)償費(fèi)用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、青苗補(bǔ)償費(fèi)用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損,向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

3、附著物補(bǔ)償費(fèi)用地單位對(duì)被征用土地上的附著物,如房屋、其它設(shè)施,因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

4、安置補(bǔ)助費(fèi)、用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。

二、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)計(jì)算方法

三、拆遷補(bǔ)償款要交什么稅

法律分析:拆遷補(bǔ)償款需要交納營(yíng)業(yè)稅,但下列情況免征營(yíng)業(yè)稅:1.被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門(mén)支付的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi),暫免征收營(yíng)業(yè)稅。2.被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷,所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過(guò)程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換,暫免征收營(yíng)業(yè)稅。還需要交納土地增值稅。

法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償

費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除。

四、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款要交稅嗎

五、征地拆遷補(bǔ)償款是否繳稅

法律分析:根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,不需要繳稅。

法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第四條 下列各項(xiàng)個(gè)人所得,免征個(gè)人所得稅:

(一)省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院部委和中國(guó)人民解放軍軍以上單位,以及外國(guó)組織、國(guó)際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎(jiǎng)金;

(二)國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券利息;

(三)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼;

(四)福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金;

(五)保險(xiǎn)賠款;

(六)軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、復(fù)員費(fèi)、退役金;

(七)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費(fèi)、退職費(fèi)、基本養(yǎng)老金或者退休費(fèi)、離休費(fèi)、離休生活補(bǔ)助費(fèi);

(八)依照有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得;

(九)中國(guó)政府參加的國(guó)際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得;

(十)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他免稅所得。

前款第十項(xiàng)免稅規(guī)定,由國(guó)務(wù)院報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

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