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拆遷補償的三大雷區，農村集體房屋租賃規定:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-19 22:46:13
作者：
圣運律師
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拆遷補償的三大雷區,什么是集體租賃住房和城中村,集體租賃住房和城中村是兩個不同的概念。一、集體租賃住房集體租賃住房是指利用農村集體所有的土地建設的，用于出租的居住用房。這類住房的建設和使用需嚴格遵守《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規

拆遷補償的三大雷區，農村集體房屋租賃規定:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償的三大雷區,什么是集體租賃住房和城中村

集體租賃住房和城中村是兩個不同的概念。

一、集體租賃住房

集體租賃住房是指利用農村集體所有的土地建設的，用于出租的居住用房。這類住房的建設和使用需嚴格遵守《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規。

建設規定：依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，集體經營性建設用地在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃并依法登記后，可以通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，用于工業、商業等經營性用途，其中也包括集體租賃住房的建設。但此類建設必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

使用限制：集體租賃住房的出租應參照同類用途的國有建設用地執行，且其使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但須遵守法律、行政法規的規定及土地所有權人與使用權人之間的約定。

二、城中村

城中村是指在城市化進程中，城市建成區范圍內仍然保留的實行農村集體所有制和農村經營體制的地區。這些地區的房屋，在滿足一定條件下，是可以進行租賃的。

租賃條件：城中村的房屋要出租，需滿足擁有合法房屋產權證件、房屋能正常使用等條件。若房屋為共有產權，還需提供共有人同意租賃的證明。若將住宅或其他用房改作經營用房出租，需提交規劃和房管部門同意的證明。

法規遵循：城中村的房屋租賃同樣需遵守《中華人民共和國民法典》等法律法規，如第七百零三條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

綜上所述，集體租賃住房和城中村在定義、建設、使用及租賃等方面均有所不同，但都需嚴格遵守國家相關法律法規。

二、農村集體房屋租賃規定

國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。

（一）根據《土地管理法》第47條的規定，征地補償有三大塊，即：土地補償費、安置補助費、青苗補償費。（二）對于這三項費用的分配：安置補助費、青苗費是直接支付給被征地人的，土地補償費給村集體。

（三）但給村集體的土地補償費也不是就歸集體所有、被征地人一點都得不到了：土地補償費由村集體統一分配，具體如何分要經村民代表大會決定，但在分配時，或者是所有村民都有權平均分、然后由村里給被征地人另行調配土地；或者是多分配給被征地人一些款項作為補償、而沒有被征地的村民就少分或是不分給所征地的土地補償費。《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

一、民法典中關于租賃合同新增有哪些規定

規定一，設立居住權的房屋不能出租。

（一）旦承租了設立居住權的住宅，租賃合同將被認定為無效。

在之前，沒有任何房屋設立了居住權，因為法律還沒有規定。但是從明年開始，大量房屋將可能設置居住權，這樣的房屋將被視為租房雷區，千萬不能去碰，因為法律不允許出租。

因此，租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則出租人應承擔****元違約金。”

規定二，出租人發現房屋被轉租應及時提異議，提異議時間為6個月。

現在有不少二房東，將自己承租的房屋轉租給第三人，自己收取租金差價。但是二房東這種轉租行為，如果沒有經過出租人同意，這種轉租是可以被解除的。

這就導致實踐中很多租賃關系處于不穩定狀態，當你租賃的房屋是轉租的，則隨時有可能被人趕出去的風險。所以這次法律新增規定，如果出資人知道承租人進行轉租的，6個月不提異議，就視為同意轉租。

因此，實際租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉租的房屋。”并查驗房產證，這樣切實保障自己的權利。如果知道房屋是轉租的，則要求出租人出具轉租的函。

規定三，房屋權屬有爭議或被查封，可以退租。

房屋所有權發生爭議，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關查封、甚至拍賣，嚴重影響了租房人生活安寧權。最近北京就發生了一起案件，一群壯漢沖進超市丟、砸東西，原因是房屋所有權爭議，結果殃及了租房人。租房人想退房，但是卻因為租賃合同沒有到期，苦不堪言。

這次新法保護租房人的合法權益，明確了當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押，房屋權屬有爭議時，租房人可以退房！

因此，租房人一旦發現房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；或者房屋權屬發生爭議時，保留好相關證據，并及時通知出租人要求解除合同。

二、租賃合同的期限是怎么規定的

租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。談到租賃合同就必然牽扯到租賃合同的期限問題。在租賃合同中，雙方當事人可以約定租賃的具體期限，也可以不約定租賃物的使用期限，即訂立不定期租賃合同。

租賃合同的期限不得超過二十年，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。由此可知，當事人訂立租賃合同時約定的租賃期限最長不能超過二十年，如果實在有超過二十年的必要，可以在約定的期限屆滿之后續租。

如果當事人在合同中約定的租賃期限超過二十年的，并不是導致租賃合同無效，而只是超過的部分無效。對于約定了明確期限的租賃合同，到期后合同自然終止，承租人需返還租賃物，但是可以默示續租，即承租人繼續使用租賃物，而且出租人沒有異議，在此需要注意的是，雖然原先的租賃合同還是有效，但是此時合同變為不定期租賃合同。

三、集體土地上的房屋可以出租嗎

法律分析：集體用地房屋不能租。擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并處罰款

法律依據：《土地管理法實施條例》第七十六條未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的；

限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；

對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、集體租賃住房和公租房的區別

法律分析：集體租賃住房項目的建設區域要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十五條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

五、集體土地租賃房是什么？

集體土地租賃房作為有別于廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房，尚無一個內涵統一的明確界定。分析《指導意見》中對于發展集體土地租賃房的要求，比較各地方集體土地租賃房管理辦法中對于集體土地租賃房的規定，公共租賃住房呈現如下特征：

第一，保障性。住房權是得到《世界人權宣言》、《經濟、社會和文化權利國際公約》、《消除一切形式種族歧視公約》等國際公約一致確認的一項基本人權。《指導意見》也明確指出，大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發展集體土地租賃房是我國政府繼廉租住房、經濟適用房之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。

第二，政策支持性。集體土地租賃房不是在房地產市場中自發生成的，而是由國家推動出現的，是國家為了住房保障的目的人為設計的新型住房類別，因此公共租賃住房的發展，尤其是發展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發展軌道。同時，基于公共租賃住房的保障性特質，國家也有責任通過政策支持來推動公共租賃住房的發展。對此，《指導意見》專設“政策支持”部分，從土地供應、國家投資、稅收優惠、金融支持方面給予集體土地租賃房發展以政策支持。

第三，租賃性。這是集體土地租賃房的核心特征，也是集體土地租賃房與經濟適用房的最大區別。經濟適用房是為目標群體提供的低于市場價格的產權住房，而集體土地租賃房則是向目標群體提供適當的租賃住房來保障其住有所居。

第四，專業性。這是集體土地租賃房與個人出租住房最大的區別。傳統的個人出租住房的首要功能是產權者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業用于出租的。

第五，供應群體廣泛性。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經濟適用房的供應對象是中等收入群體。而《指導意見》規定：集體土地租賃房的供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。部分地方規定的公共租賃住房供應群體則更加廣泛。具體問題具體分析，依據上述內容對于集體土地租賃房的情況，建議咨詢專業人士。