一、珠江新城地塊拆遷補償標準,河涌拆遷補償不應與市場價差太大

市民盟建議，應該根據當前房地產市場價格，盡快出臺全市征收集體土地及房屋拆遷補償標準，讓被拆遷人可以接受。市民盟準備提交的提案中指出，現有征地拆遷配套政策還不夠完善，特別是集體土地房屋拆遷缺乏統一的補償標準。

河涌整治拆遷補償

不應與市場價差太大

市民盟建議出臺全市拆遷補償標準

本報訊羊城晚報記者郭堯報道：民盟廣州市委員會將在即將召開的市兩會上，提交關于推進依法治涌的提案。市民盟建議，應該根據當前房地產市場價格，盡快出臺全市征收集體土地及房屋拆遷補償標準，讓被拆遷人可以接受。

市民盟準備提交的提案中指出，現有征地拆遷配套政策還不夠完善，特別是集體土地房屋拆遷缺乏統一的補償標準。提案中提到，荔灣、海珠、天河、黃埔等區僅就本區城建項目，尤其是河涌整治項目，制定了征地拆遷補償標準。但規定的最低補償標準過低，導致群眾意見大。例如越秀區二沙島、東山湖、楊箕涌、中山一路等地域的補償為每平方米4200到4800元;荔灣區沙面、上下

九、陳家祠、站前路等區域每平方米補3700到4300元;天河區的珠江新城、廣州大道中、黃埔大道西等區域每平方米補4200到4800元等，與當地商品房價格相差過于懸殊。

其次，各區補償內容或標準不一致，導致被拆遷人相互攀比，影響征地拆遷的推進。甚至同在一個村內各工程征地拆遷補償標準不一樣，以至相互制約，嚴重影響建設工期。另外，由于目前貨幣補償的金額難以購買到同地段同類型二手房屋，被拆遷人往往選擇產權調換，需要大量的安置房。目前廣州市安置房源嚴重不足，影響拆遷工作的推進。

為此，市民盟準備提交提案，建議盡快出臺全市征收集體土地及房屋拆遷補償標準。一是在允許各區根據實際情況自行制訂征地拆遷補償標準的同時，由市建委加強統籌和監管，明確各區制訂的補償標準必須報市建委審定后才能對外公布，避免差距過大，引起相互攀比的惡性循環。二是根據當前房地產市場價格，考慮被拆遷人屬被動拆遷和支持城市建設等實際情況，由市國土房管局牽頭，組織市相關部門和各區，盡快研究制訂符合當前實際情況、較易被拆遷人接受的全市統

一、各區平衡的拆遷補償標準。

另外，在當前安置房源不足的情況下，市民盟還建議可以采取使用新社區房屋、購買二手房、使用期房安置等作為臨時性措施，解決當前安置房源嚴重不足的問題。但從長遠來看，應盡快在全市各個區選擇合適的地塊，組織建設或購買大批安置房，統籌安排給各城建項目使用。

二、拆遷補償款低于市場價怎么解決

法律分析：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償低于市場價，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償低于市場價，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

三、拆遷補償價格和市場實際價格嚴重脫節

拆遷補償標準沒有和市場接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現在：

一是拆遷補償標準過低。一些地方政府通過拆遷人申請，物價、國土、建設三部門聯合下文的方式，代替房屋拆遷市場主體的自由選擇，單方確定補償標準。從而導致補償價格與市場價格相差甚遠，被拆遷人獲得的補償價遠遠低于同地段商品房售價，甚至低于同地段的二手房價，在主觀上造成了被拆遷人購房的經濟負擔。

二是房價漲了拆遷補償價格不變。近幾年來，土地使用權出讓價、商品房價格和二手房價格在不斷攀升，而各地政府制定的補償標準卻多年停滯不動，給被拆遷人造成巨大的利益損失。

三是現行的法律法規對被拆遷人的土地使用權沒有明確補償規定，拆遷補償只補償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權沒有得到應有的補償。被拆遷人因土地使用權的喪失而導致的損失，僅以房屋補償名義是難以完全涵蓋的。

一、公益性拆遷和商業性拆遷沒有具體明確的界定

假借“公共利益”之名，行商業拆遷之實，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現在：

一是《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷項目的公益性和商業性沒有區分，偏重于對開發商利益的保護，使被拆遷人的利益要求得不到有效伸張。一些地方政府在房屋拆遷中以個人利益要服從“公共利益”為由，非法地介入商業性目的強制拆遷。

二是目前我國現行法律對“公共利益”內涵沒有具體明確規定，導致在實際拆遷工作中，作為政府的一項強制性拆遷行政權力的使用被擴大化了。一些地方政府給一些開發項目掛上“公共利益”的幌子，借助政府的公共權力，侵害被拆遷人私有財產權。

二、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎

安置房源緊缺、地段偏遠、“因拆致貧”的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。

在房屋拆遷過程中，存在著拖欠、挪用、滯留安置資金以及安置滯后現象，尤其是安置房源緊缺，擅自抬高回遷房價，致使房屋拆遷后，被拆遷人和房屋承租人的居住安置面臨較嚴重的困境。低收入、低補償的被拆遷人在拿到數目有限的拆遷補償費后，只能選擇遷移到地價相對便宜的城市邊緣居住。被拆遷人居住地的“城市邊緣化”，使被拆遷人生存成本大增，謀生手段又需要從頭再來，交通、購物、子女入學都成為棘手的問題，在一定程度上導致了被拆遷人生活水平的下降。

四、如何理解廣州征地拆遷勞務費爭議

一、引發爭議的起因

以往審核工程概算時，征地拆遷費按一筆數(不列明細)列入概算匯總表，建設單位管理費的計算基數包含了征地拆遷費；在征地拆遷、管線遷改費用審核過程中只單純計算征地拆遷勞務費形成一總價列入工程概算匯總表；上述所謂的爭議也就無法暴露出來。在審核“2013年公交專用道某站改造工程征地拆遷、管線遷改概算”時，因“2013年公交專用道某站改造工程概算”已審核完畢，建設單位管理費的計算基數未包含征地拆遷費，因此建設單位在報送審征地拆遷、管線遷改費用要求補計這部分的建設單位管理費，就同時出現了征地拆遷勞務費與建設單位管理費。如何審核該兩項費用，成為審核單位與被審核單位之間的爭議焦點。

二、爭議分析

廣州市財政局、市城鄉建設委員會《關于印發〈廣州市本級城建財政投資項目征地拆遷勞務費標準(試行)〉的通知(穗財建[2010]151號)第三條征地拆遷勞務費是指實施單位受建設單位的委托，在實施項目征地拆遷過程中向建設單位提供征(借)地補償、建(構)筑物拆遷補償安置、管線遷改等征地拆遷工作的組織、協調、實施等勞務活動所得的報酬，由建設單位向其支付的費用。該項費用列入財政投資項目工程造價總概算，由財政性資金安排支付。財政部《關于印發〈基本建設財務管理規定〉的通知》(財建[2002]394號第二十二條建設單位管理費的總額控制數以項目審批部門批準的項目投資總概算為基數，……。這兩份文從邏輯關系看征地拆遷勞務費與建設單位管理費并不重復，從費用構成和費用的基本任務看存在著重復的內容；經咨詢擬文單位，擬文單位表示穗財建[2010]151號文中的勞務費與財建[2002]394號建設單位管理費存在重復，但未發文說明。

三、爭議解決的方式及存在的隱患

2012年6月28日廣州市財政投資評審中心發了一份會議紀要(總工例會[2012]3號)明確了征地拆遷勞務費是建設單位管理費的一部分，不能重復計取，但未明確兩者費用應該如何計算；事實上按上述文件計算征地拆遷勞務費明顯比建設單位管理費高出很多，因此造成審核這類費用時仍然是模棱兩可，加上該會議紀要對外沒有執行權，對被審核單位沒有說服力，因此嚴重影響審核時效。

四、徹底解決爭議的思路

1、重新頒發征地拆遷勞務費標準迫在眉睫。由于〈廣州市本級城建財政投資項目征地拆遷勞務費標準(試行)〉(穗財建[2010]151號)試行期是1年，現已超出試行期限，而且在執行過程中該標準明顯偏高；因此重新頒發征地拆遷勞務費標準是亟待解決的問題。

2、制定征地拆遷勞務費標準的思路。首先明確勞務費的基本任務，盡量規避建設單位管理費的基本任務，如現狀調查確認，組織征地聽證，發布征地公告，計算并審核青苗補償費、勞動力安置補償費、土地補償費、附著物補償費，動遷、搬遷、拆出工作及補償費等費用發放，丈量分戶面積，清點各類附著物，處理用地過程中的矛盾和糾紛等。其次按投資或規模分類，如基礎設施項目(屬市、區、縣財政投入的城市基礎設施、公益事業建設項目)、其他建設項目(除城市基礎設施、公益事業建設項目以外的其他建設項目)等；基礎設施項目勞務費標準可以相對底一點。最后制定費用標準，可考慮按單位面積、戶數等來設定勞務費單價上限；如住宅5000元/戶，廠房15元/平方米、非廠房50元/平方米、耕地3元/平方米、非耕地2元/平方米等；再通過招投標競價機制確定勞務費結算價。

五、拆遷補償款低于市場價怎么解決？

法律分析：

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償低于市場價，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償低于市場價，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

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投稿：韋諾

內容審核：李帥律師