一、珠江新城地塊拆遷補償標準,河涌拆遷補償不應(yīng)與市場價差太大

市民盟建議，應(yīng)該根據(jù)當前房地產(chǎn)市場價格，盡快出臺全市征收集體土地及房屋拆遷補償標準，讓被拆遷人可以接受。市民盟準備提交的提案中指出，現(xiàn)有征地拆遷配套政策還不夠完善，特別是集體土地房屋拆遷缺乏統(tǒng)一的補償標準。

河涌整治拆遷補償

不應(yīng)與市場價差太大

市民盟建議出臺全市拆遷補償標準

本報訊羊城晚報記者郭堯報道：民盟廣州市委員會將在即將召開的市兩會上，提交關(guān)于推進依法治涌的提案。市民盟建議，應(yīng)該根據(jù)當前房地產(chǎn)市場價格，盡快出臺全市征收集體土地及房屋拆遷補償標準，讓被拆遷人可以接受。

市民盟準備提交的提案中指出，現(xiàn)有征地拆遷配套政策還不夠完善，特別是集體土地房屋拆遷缺乏統(tǒng)一的補償標準。提案中提到，荔灣、海珠、天河、黃埔等區(qū)僅就本區(qū)城建項目，尤其是河涌整治項目，制定了征地拆遷補償標準。但規(guī)定的最低補償標準過低，導致群眾意見大。例如越秀區(qū)二沙島、東山湖、楊箕涌、中山一路等地域的補償為每平方米4200到4800元;荔灣區(qū)沙面、上下

九、陳家祠、站前路等區(qū)域每平方米補3700到4300元;天河區(qū)的珠江新城、廣州大道中、黃埔大道西等區(qū)域每平方米補4200到4800元等，與當?shù)厣唐贩績r格相差過于懸殊。

其次，各區(qū)補償內(nèi)容或標準不一致，導致被拆遷人相互攀比，影響征地拆遷的推進。甚至同在一個村內(nèi)各工程征地拆遷補償標準不一樣，以至相互制約，嚴重影響建設(shè)工期。另外，由于目前貨幣補償?shù)慕痤~難以購買到同地段同類型二手房屋，被拆遷人往往選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需要大量的安置房。目前廣州市安置房源嚴重不足，影響拆遷工作的推進。

為此，市民盟準備提交提案，建議盡快出臺全市征收集體土地及房屋拆遷補償標準。一是在允許各區(qū)根據(jù)實際情況自行制訂征地拆遷補償標準的同時，由市建委加強統(tǒng)籌和監(jiān)管，明確各區(qū)制訂的補償標準必須報市建委審定后才能對外公布，避免差距過大，引起相互攀比的惡性循環(huán)。二是根據(jù)當前房地產(chǎn)市場價格，考慮被拆遷人屬被動拆遷和支持城市建設(shè)等實際情況，由市國土房管局牽頭，組織市相關(guān)部門和各區(qū)，盡快研究制訂符合當前實際情況、較易被拆遷人接受的全市統(tǒng)

一、各區(qū)平衡的拆遷補償標準。

另外，在當前安置房源不足的情況下，市民盟還建議可以采取使用新社區(qū)房屋、購買二手房、使用期房安置等作為臨時性措施，解決當前安置房源嚴重不足的問題。但從長遠來看，應(yīng)盡快在全市各個區(qū)選擇合適的地塊，組織建設(shè)或購買大批安置房，統(tǒng)籌安排給各城建項目使用。

二、拆遷補償款低于市場價怎么解決

法律分析：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償?shù)陀谑袌鰞r，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償?shù)陀谑袌鰞r，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

三、拆遷補償價格和市場實際價格嚴重脫節(jié)

拆遷補償標準沒有和市場接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現(xiàn)在：

一是拆遷補償標準過低。一些地方政府通過拆遷人申請，物價、國土、建設(shè)三部門聯(lián)合下文的方式，代替房屋拆遷市場主體的自由選擇，單方確定補償標準。從而導致補償價格與市場價格相差甚遠，被拆遷人獲得的補償價遠遠低于同地段商品房售價，甚至低于同地段的二手房價，在主觀上造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟負擔。

二是房價漲了拆遷補償價格不變。近幾年來，土地使用權(quán)出讓價、商品房價格和二手房價格在不斷攀升，而各地政府制定的補償標準卻多年停滯不動，給被拆遷人造成巨大的利益損失。

三是現(xiàn)行的法律法規(guī)對被拆遷人的土地使用權(quán)沒有明確補償規(guī)定，拆遷補償只補償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補償。被拆遷人因土地使用權(quán)的喪失而導致的損失，僅以房屋補償名義是難以完全涵蓋的。

一、公益性拆遷和商業(yè)性拆遷沒有具體明確的界定

假借“公共利益”之名，行商業(yè)拆遷之實，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現(xiàn)在：

一是《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷項目的公益性和商業(yè)性沒有區(qū)分，偏重于對開發(fā)商利益的保護，使被拆遷人的利益要求得不到有效伸張。一些地方政府在房屋拆遷中以個人利益要服從“公共利益”為由，非法地介入商業(yè)性目的強制拆遷。

二是目前我國現(xiàn)行法律對“公共利益”內(nèi)涵沒有具體明確規(guī)定，導致在實際拆遷工作中，作為政府的一項強制性拆遷行政權(quán)力的使用被擴大化了。一些地方政府給一些開發(fā)項目掛上“公共利益”的幌子，借助政府的公共權(quán)力，侵害被拆遷人私有財產(chǎn)權(quán)。

二、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎(chǔ)

安置房源緊缺、地段偏遠、“因拆致貧”的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。

在房屋拆遷過程中，存在著拖欠、挪用、滯留安置資金以及安置滯后現(xiàn)象，尤其是安置房源緊缺，擅自抬高回遷房價，致使房屋拆遷后，被拆遷人和房屋承租人的居住安置面臨較嚴重的困境。低收入、低補償?shù)谋徊疬w人在拿到數(shù)目有限的拆遷補償費后，只能選擇遷移到地價相對便宜的城市邊緣居住。被拆遷人居住地的“城市邊緣化”，使被拆遷人生存成本大增，謀生手段又需要從頭再來，交通、購物、子女入學都成為棘手的問題，在一定程度上導致了被拆遷人生活水平的下降。

四、如何理解廣州征地拆遷勞務(wù)費爭議

一、引發(fā)爭議的起因

以往審核工程概算時，征地拆遷費按一筆數(shù)(不列明細)列入概算匯總表，建設(shè)單位管理費的計算基數(shù)包含了征地拆遷費；在征地拆遷、管線遷改費用審核過程中只單純計算征地拆遷勞務(wù)費形成一總價列入工程概算匯總表；上述所謂的爭議也就無法暴露出來。在審核“2013年公交專用道某站改造工程征地拆遷、管線遷改概算”時，因“2013年公交專用道某站改造工程概算”已審核完畢，建設(shè)單位管理費的計算基數(shù)未包含征地拆遷費，因此建設(shè)單位在報送審征地拆遷、管線遷改費用要求補計這部分的建設(shè)單位管理費，就同時出現(xiàn)了征地拆遷勞務(wù)費與建設(shè)單位管理費。如何審核該兩項費用，成為審核單位與被審核單位之間的爭議焦點。

二、爭議分析

廣州市財政局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于印發(fā)〈廣州市本級城建財政投資項目征地拆遷勞務(wù)費標準(試行)〉的通知(穗財建[2010]151號)第三條征地拆遷勞務(wù)費是指實施單位受建設(shè)單位的委托，在實施項目征地拆遷過程中向建設(shè)單位提供征(借)地補償、建(構(gòu))筑物拆遷補償安置、管線遷改等征地拆遷工作的組織、協(xié)調(diào)、實施等勞務(wù)活動所得的報酬，由建設(shè)單位向其支付的費用。該項費用列入財政投資項目工程造價總概算，由財政性資金安排支付。財政部《關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定〉的通知》(財建[2002]394號第二十二條建設(shè)單位管理費的總額控制數(shù)以項目審批部門批準的項目投資總概算為基數(shù)，……。這兩份文從邏輯關(guān)系看征地拆遷勞務(wù)費與建設(shè)單位管理費并不重復，從費用構(gòu)成和費用的基本任務(wù)看存在著重復的內(nèi)容；經(jīng)咨詢擬文單位，擬文單位表示穗財建[2010]151號文中的勞務(wù)費與財建[2002]394號建設(shè)單位管理費存在重復，但未發(fā)文說明。

三、爭議解決的方式及存在的隱患

2012年6月28日廣州市財政投資評審中心發(fā)了一份會議紀要(總工例會[2012]3號)明確了征地拆遷勞務(wù)費是建設(shè)單位管理費的一部分，不能重復計取，但未明確兩者費用應(yīng)該如何計算；事實上按上述文件計算征地拆遷勞務(wù)費明顯比建設(shè)單位管理費高出很多，因此造成審核這類費用時仍然是模棱兩可，加上該會議紀要對外沒有執(zhí)行權(quán)，對被審核單位沒有說服力，因此嚴重影響審核時效。

四、徹底解決爭議的思路

1、重新頒發(fā)征地拆遷勞務(wù)費標準迫在眉睫。由于〈廣州市本級城建財政投資項目征地拆遷勞務(wù)費標準(試行)〉(穗財建[2010]151號)試行期是1年，現(xiàn)已超出試行期限，而且在執(zhí)行過程中該標準明顯偏高；因此重新頒發(fā)征地拆遷勞務(wù)費標準是亟待解決的問題。

2、制定征地拆遷勞務(wù)費標準的思路。首先明確勞務(wù)費的基本任務(wù)，盡量規(guī)避建設(shè)單位管理費的基本任務(wù)，如現(xiàn)狀調(diào)查確認，組織征地聽證，發(fā)布征地公告，計算并審核青苗補償費、勞動力安置補償費、土地補償費、附著物補償費，動遷、搬遷、拆出工作及補償費等費用發(fā)放，丈量分戶面積，清點各類附著物，處理用地過程中的矛盾和糾紛等。其次按投資或規(guī)模分類，如基礎(chǔ)設(shè)施項目(屬市、區(qū)、縣財政投入的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項目)、其他建設(shè)項目(除城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項目以外的其他建設(shè)項目)等；基礎(chǔ)設(shè)施項目勞務(wù)費標準可以相對底一點。最后制定費用標準，可考慮按單位面積、戶數(shù)等來設(shè)定勞務(wù)費單價上限；如住宅5000元/戶，廠房15元/平方米、非廠房50元/平方米、耕地3元/平方米、非耕地2元/平方米等；再通過招投標競價機制確定勞務(wù)費結(jié)算價。

五、拆遷補償款低于市場價怎么解決？

法律分析：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償?shù)陀谑袌鰞r，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償?shù)陀谑袌鰞r，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

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投稿：韋諾

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