公攤面積法律規(guī)定2025最新,公攤面積多少屬于正常范圍, 公攤面積法律規(guī)定2025最新 公攤面積是指由整棟樓產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偟墓貌糠纸ㄖ娣e，與套內(nèi)建筑面積共同構(gòu)成商品房的總建筑面積。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，公
公攤面積是指由整棟樓產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偟墓貌糠纸ㄖ娣e，與套內(nèi)建筑面積共同構(gòu)成商品房的總建筑面積。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，公攤面積在法律上具有明確界定，其范圍包括電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、公共門廳、過道等為整棟建筑服務(wù)的公共空間39。這些區(qū)域雖然不歸單個(gè)業(yè)主獨(dú)占使用，但卻是建筑物正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可或缺的組成部分，因此需要由全體業(yè)主共同承擔(dān)相應(yīng)面積和費(fèi)用。
從法律屬性來看，公攤面積屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分，業(yè)主對(duì)其享有共同管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。值得注意的是，公攤面積并非越小越好，合理規(guī)模的公攤是保障居住舒適度和安全性的必要條件。例如，寬敞的電梯間和樓梯通道不僅關(guān)系到日常出入便利，更是緊急情況下的重要逃生通道。法律對(duì)公攤面積的規(guī)范旨在平衡開發(fā)商與購(gòu)房者的利益，確保公用設(shè)施的合理配置同時(shí)防止過度公攤損害消費(fèi)者權(quán)益。
2025年值得關(guān)注的一個(gè)重大變化是，衡陽、張家口等地率先實(shí)行商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的新政策，不再將公攤面積納入房屋總價(jià)計(jì)算。這一改革旨在提升房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，減少因公攤面積不透明引發(fā)的消費(fèi)糾紛。不過需要注意的是，取消公攤計(jì)價(jià)并不意味著取消公攤面積本身，公用部分依然存在并需要業(yè)主共同維護(hù)，只是計(jì)價(jià)方式發(fā)生了變化，使購(gòu)房者能更直觀地了解自己實(shí)際獲得的使用空間。
表：公攤面積包含與不包含的范圍對(duì)比
公攤面積的計(jì)算方法與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)
公攤面積的計(jì)算遵循嚴(yán)格的數(shù)學(xué)公式和法律規(guī)范，確保分?jǐn)傔^程的公平性和透明度。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，公攤面積的基本計(jì)算公式為：公攤面積=建筑面積-套內(nèi)建筑面積。其中，建筑面積指購(gòu)房合同上標(biāo)注的總面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)面積以及公攤面積;套內(nèi)建筑面積則是購(gòu)房者實(shí)際獲得的專有使用空間。
更為專業(yè)的計(jì)算方式是采用公攤系數(shù)法，即先計(jì)算整棟樓的公攤系數(shù)，再確定每戶的具體公攤面積。公攤系數(shù)等于整棟建筑物的公用建筑面積除以各套套內(nèi)建筑面積之和。例如，某棟樓總公用建筑面積為2000平方米，所有套內(nèi)建筑面積之和為8000平方米，則公攤系數(shù)為0.25(2000/8000)。若某套房屋套內(nèi)建筑面積為100平方米，則應(yīng)分?jǐn)偟墓珨偯娣e為25平方米(100×0.25)，總建筑面積則為125平方米。
我國(guó)雖未設(shè)定全國(guó)統(tǒng)一的公攤比例標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)建筑類型和高度形成了行業(yè)慣例范圍。2025年的實(shí)踐表明，不同住宅類型的公攤比例存在顯著差異：
多層住宅(7層以下)：公攤系數(shù)通常在7%-12%之間。這類住宅一般無電梯或僅設(shè)一部電梯，公共設(shè)施相對(duì)簡(jiǎn)單，主要包括樓梯間、管道井等基本設(shè)施。
小高層住宅(7-11層)：公攤系數(shù)約為10%-16%。隨著電梯的增加和消防要求的提高，這類住宅的公攤比例明顯高于多層住宅。
高層住宅(12-33層)：公攤系數(shù)達(dá)到14%-24%。超高層建筑(30層以上)甚至可能達(dá)到25%左右，因其需要更多電梯、消防設(shè)施和安全通道。
別墅類住宅：公攤率最低，一般為1%-8%。獨(dú)棟別墅往往沒有公攤面積，而聯(lián)排別墅則有少量公共墻體等分?jǐn)偯娣e。
在實(shí)際操作中，公攤面積計(jì)算容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)包括：外墻厚度的計(jì)算方式(通常按水平投影面積的一半計(jì)入)、架空層的歸屬問題(是否計(jì)入公攤?cè)Q于具體用途)、以及大型設(shè)備層的分?jǐn)偤侠硇缘取ａ槍?duì)這些專業(yè)問題，購(gòu)房者可要求開發(fā)商提供詳細(xì)的計(jì)算說明，必要時(shí)可委托專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核。
值得注意的是，2025年部分城市試點(diǎn)取消公攤面積計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)而采用套內(nèi)面積作為交易基礎(chǔ)。這種改革并非取消公攤面積本身，而是改變計(jì)價(jià)方式，使房?jī)r(jià)更加透明。在套內(nèi)計(jì)價(jià)模式下，開發(fā)商仍需要按照原有標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和維護(hù)公共區(qū)域，只是這部分成本將通過調(diào)整單價(jià)來體現(xiàn)，而非直接計(jì)入每戶的建筑面積中。
表：不同建筑類型公攤比例正常范圍及主要構(gòu)成
不同類型住宅的正常公攤范圍
多層住宅
沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的普通多層住宅樓，公攤系數(shù)一般約為 10% - 15% 。通常多層住宅樓層在 6 層左右，樓內(nèi)的公攤部分主要包括樓梯、電梯(部分有)、發(fā)電室等。也有觀點(diǎn)認(rèn)為多層住宅公攤面積在 7% - 12% 之間屬于合理范圍。
小高層住宅
普通小高層一般是 7 - 11 層。不帶電梯的小高層公攤系數(shù)在 10% - 15% ;帶電梯的小高層住宅，由于增加了電梯等設(shè)備的公攤，公攤系數(shù)約為 15% - 20% 。不過也有說法稱 7 到 11 層的房子公攤面積在 10% - 20% 之間屬于合理。
高層住宅
高層住宅由于建筑高度較高，需要配備更多的公共設(shè)施，如多部電梯、消防通道、設(shè)備層等，所以公攤面積相對(duì)較大，約為 20% - 25% 。比如一套 140 平的高層房子，公攤面積可能在 28 - 35 平。也有提到 12 到 33 樓層公攤面積在 24% - 40% 之間合理，因?yàn)榻ㄖ菍釉礁撸珨偯娣e會(huì)逐漸增加。
別墅類住宅
別墅類公攤面積相對(duì)較小，一般在 1% - 8% 。但不同類型的別墅，公攤率有差別，例如獨(dú)立別墅通常沒有公攤面積，而聯(lián)排別墅的公攤則在 1% - 8% 之間。
公攤面積的計(jì)算方法
公攤面積的計(jì)算涉及到公攤系數(shù)和套內(nèi)面積，具體公式為：公攤面積 = 公攤系數(shù)×套內(nèi)面積，其中公攤系數(shù) = 整棟樓的公共使用面積÷整棟樓的套內(nèi)面積，公共使用面積為整棟樓共同使用的部分。公攤面積以水平投影面積計(jì)算，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成商品房建筑面積。另外，根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積。
不算入公攤面積的部分
售房單位自營(yíng)、自用的房屋;為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房;倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，這些部分是不算入公攤面積的。
公攤面積超出范圍的處理
如果公攤面積超過合同約定的 3% ，買受人有權(quán)申請(qǐng)退款或退房，但具體還是要看雙方簽訂的購(gòu)房合同上的條款。假如合同上面并沒有相關(guān)的條約，只要超過了合同規(guī)定面積的 3% ，買受人也可嘗試爭(zhēng)取自身權(quán)益。
公攤面積不可以自己使用。
依據(jù)《民法典》規(guī)定，商品房公攤面積是屬于全體業(yè)主共同擁有和使用的，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。公攤面積是公共區(qū)域，個(gè)人不能占有。具體原因如下：
用途限制：公攤部分如樓道、電梯間等有其固定的設(shè)計(jì)用途，如通行、疏散等，不能私自將其改造成儲(chǔ)物間、小廚房等，改變公共區(qū)域的原本用途。
通行權(quán)保障：不能在門口等公攤區(qū)域堆放大量雜物，導(dǎo)致鄰居通行不便，侵犯其他業(yè)主的通行權(quán)。
安全與維護(hù)要求：不能在公攤區(qū)域進(jìn)行破壞或損壞，影響建筑物的安全和正常使用，也不能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，如未經(jīng)全體業(yè)主同意，在門口公攤區(qū)域擺攤做生意等，這會(huì)侵害全體業(yè)主的權(quán)益。
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來源：臨律-公攤面積法律規(guī)定2025最新，公攤面積新政策
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