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農(nóng)村自建房如何確定所有權(quán)人？,農(nóng)村自建房如何確定所有權(quán)人:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-09-20 22:42:23
作者：
圣運(yùn)律師
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農(nóng)村自建房如何確定所有權(quán)人？，法律分析：農(nóng)村房屋所有權(quán)人必須滿足兩個(gè)條件:一是宅基地的使用權(quán)人(包括在冊(cè)人口)；二是房屋的建造者。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未

農(nóng)村自建房如何確定所有權(quán)人？,農(nóng)村自建房如何確定所有權(quán)人:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、農(nóng)村自建房如何確定所有權(quán)人？

法律分析：

農(nóng)村房屋所有權(quán)人必須滿足兩個(gè)條件:一是宅基地的使用權(quán)人(包括在冊(cè)人口)；二是房屋的建造者。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百三十三條物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十四條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

二、農(nóng)村自建房所有權(quán)人認(rèn)定

法律分析：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地的申請(qǐng)和使用以戶為基本單位予以申請(qǐng)和審批，在不動(dòng)產(chǎn)登記中多數(shù)只登記戶主或家庭成員代表的名字。

因此，凡申請(qǐng)宅基地時(shí)申報(bào)的家庭成員，以及后來(lái)依法增加的家庭成員，均平等地享有宅基地使用權(quán)。家庭成員之間關(guān)于宅基地上建房出資、補(bǔ)償方式、房屋權(quán)利歸屬等事項(xiàng)的協(xié)議，只要不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效并作為判定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)。

對(duì)于宅基地上農(nóng)村自建房的權(quán)屬認(rèn)定，在司法實(shí)踐中一般遵循三個(gè)規(guī)則，一是宅基地使用權(quán)的歸屬是認(rèn)定房屋所有權(quán)的基本依據(jù)；二是建房出資及實(shí)際利用情況等是認(rèn)定房屋所有權(quán)的主要證據(jù)；三是家庭成員之間對(duì)于宅基地上房屋所有權(quán)未作約定或約定不明確的，所建造的房屋應(yīng)認(rèn)定為家庭共有財(cái)產(chǎn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第十二條依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

三、農(nóng)村自建房如何確定所有權(quán)人

農(nóng)村“房屋所有權(quán)”是如何進(jìn)行認(rèn)定的

認(rèn)定房屋所有權(quán):

第一，就要先確定宅基地使用權(quán)人

1、在冊(cè)人口的認(rèn)定。在冊(cè)人口是指宅基地申請(qǐng)審批時(shí)該家庭具有本集體經(jīng)濟(jì)組織戶籍的成員。由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規(guī)則。《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經(jīng)濟(jì)組織在家庭申請(qǐng)用地時(shí)，會(huì)對(duì)其常住家庭在冊(cè)人口進(jìn)行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權(quán)人只有一人，但宅基地申請(qǐng)審批表確定在冊(cè)人口共享宅基地使用權(quán)。

2、人口變動(dòng)的產(chǎn)生及處理

由于婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊(cè)人數(shù)并不固定。如果在冊(cè)人口變動(dòng)，可以按照下列原則處理：

a，戶口遷移導(dǎo)致喪失本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的原在冊(cè)人口，不再具有宅基地使用權(quán)，一般不能認(rèn)定為房屋所有權(quán)人。

b，戶口雖未遷移，仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但從原大家庭分離單獨(dú)立戶并且另行申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)的，因其有了新的宅基地，根據(jù)一戶一宅的原則，不再對(duì)原宅基地享有使用權(quán)，不能認(rèn)定為原宅基地上房屋的所有權(quán)人。

第二，是房屋建造者的認(rèn)定：

房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術(shù)和體力親自建造房屋;一種是出資建造，即家庭成員出資購(gòu)買材料、聘請(qǐng)他人建造。這兩種建造方式在實(shí)際建造中可能有交叉。房屋建造者可以按照“誰(shuí)出資出力建造誰(shuí)所有”原則進(jìn)行認(rèn)定。

1、直接建造者為房屋建造人。有證據(jù)證實(shí)確實(shí)利用自身技術(shù)和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認(rèn)定為房屋出力者。

2、有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認(rèn)定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能并不直接對(duì)建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認(rèn)定為出資人。

第三，被認(rèn)定為非房屋共有人的情況認(rèn)定：

1、建房時(shí)未出資的未成年人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的人)。

2、宅基地申請(qǐng)審批時(shí)為在冊(cè)人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。

3、宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造。這種情形，應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定規(guī)則，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)認(rèn)定是要結(jié)合農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬來(lái)確定，因此房屋所有權(quán)人必須是農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，同時(shí)也是房屋的建造者。當(dāng)然，后續(xù)農(nóng)村房屋繼承后的情況則另行認(rèn)定。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十二條　

宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條　

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十三條　

物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十四條　

因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均士地少、不能保障—戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重衣村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn) 戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)壽并合理安排宅基地用地。改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理市批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。