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關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估,農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-09-25 04:59:20
作者：
圣運(yùn)律師
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關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估，隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，許多中小城市迅速地向農(nóng)村擴(kuò)張，帶來(lái)了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒(méi)有房產(chǎn)證和土地證，這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢y這與安置方式有關(guān)，如果以實(shí)物安置

關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估,農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估

隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，許多中小城市迅速地向農(nóng)村擴(kuò)張，帶來(lái)了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒(méi)有房產(chǎn)證和土地證，這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢y這與安置方式有關(guān)，如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重置價(jià)對(duì)房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評(píng)估，再考慮原有土地使用權(quán)的價(jià)值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場(chǎng)出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定區(qū)位地價(jià)，然后再考慮房屋重置價(jià)。

一、東莞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是多少

東莞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)以及獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)。

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

二、宅基地動(dòng)遷補(bǔ)償

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷采取的是不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此在相應(yīng)的安置方案和家庭內(nèi)部分配上存在很大差異。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋拆遷，房屋價(jià)格一般采取市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，綜合房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)評(píng)定一個(gè)總的單價(jià)。而集體所有土地上房屋拆遷，區(qū)分房屋和土地權(quán)利，房屋根據(jù)經(jīng)評(píng)估的建安重置價(jià)予以補(bǔ)償，土地則按土地使用權(quán)基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。在價(jià)格認(rèn)定上采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致兩種房屋能獲得的貨幣補(bǔ)償款懸殊。

同時(shí)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋權(quán)屬的認(rèn)定，一般以房產(chǎn)證(商品房、售后公房)或土地證(自建私房)為主，而農(nóng)村宅基地房屋權(quán)屬的認(rèn)定，則并不以土地證為主，因?yàn)橐话阃恋刈C上僅為戶主一人，而宅基地房屋應(yīng)是家庭成員共有財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利人不僅包括土地證權(quán)利人，也包括建房用地的申請(qǐng)人員。因此宅基地房屋權(quán)利人通常是數(shù)人。如果經(jīng)歷了歷次翻建、擴(kuò)建、重建等，權(quán)利人還可能發(fā)生增減變化。即使立基人為未成年人，對(duì)新建房屋未作出相應(yīng)貢獻(xiàn)，也同樣享有宅基地房屋權(quán)利，這是因?yàn)槲闯赡耆伺c成年人享有同樣的宅基地權(quán)利，而農(nóng)村房屋價(jià)值中土地使用權(quán)價(jià)值遠(yuǎn)高于房屋建造產(chǎn)生的價(jià)值，因此未成年人未在建造房屋時(shí)作出貢獻(xiàn)也可以忽略不計(jì)。

因此由于權(quán)利歸屬的不同，城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款應(yīng)歸房屋權(quán)利人所有，由房屋權(quán)利人妥善安置同住人。而集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款則應(yīng)歸所有立基人享有。

二、農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估細(xì)則是什么

法律分析：被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

三、農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、按房屋所有權(quán)補(bǔ)償，其僅擁有房屋所有權(quán)，其宅基地土地使用權(quán)幾乎是無(wú)償取得，不是完整的土使用權(quán)權(quán)益，無(wú)抵押、處分等權(quán)利，所以從其權(quán)益角度來(lái)看居民甲的補(bǔ)償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權(quán)價(jià)值，多采用成本法進(jìn)行評(píng)估；

2、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，至于征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施拆遷時(shí)，居民是以犧牲“住”為代價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)；

3、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，農(nóng)村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進(jìn)行房屋建設(shè)時(shí)，對(duì)土地是進(jìn)行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設(shè)、引入等。因此在第二種基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮增加土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)補(bǔ)償更為全面；

4、按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，在進(jìn)行拆遷房屋估價(jià)時(shí)，采用“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”這種思路進(jìn)行評(píng)估則應(yīng)擬定滿足欲拆遷房屋能夠進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的前提下所能實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格再扣除需滿足進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)所需付出的代價(jià)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格-應(yīng)補(bǔ)市場(chǎng)地價(jià)；

5、按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，居民甲由于實(shí)施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權(quán)及該宗地上所建房屋使用的機(jī)會(huì)，由此應(yīng)補(bǔ)償居民甲一個(gè)與之目前相當(dāng)居住水平的機(jī)會(huì)。按照機(jī)會(huì)平等原則，應(yīng)按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)居民甲進(jìn)行補(bǔ)償；

6、按照目前市場(chǎng)土地取得費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議采用拍賣土地市場(chǎng)價(jià)格水平，減去另交地價(jià)后以建筑面積分?jǐn)偡绞窖a(bǔ)償。

【法律依據(jù)】：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。