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宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算,農村拆遷補償是按宅基地面積計還是按建筑面積計算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-10-08 19:30:09
作者：
圣運律師
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宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算，廣州張靜律師解答:直接按拆遷補償的現金補償標準計算房屋價值即可。實踐中宅基地房買賣或合建合同被認定無效后，如果房屋未涉及拆遷，沒有拆遷補償標準，則需要申請法院，委托評估公司評估

宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算,農村拆遷補償是按宅基地面積計還是按建筑面積計算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算

廣州張靜律師解答:直接按拆遷補償的現金補償標準計算房屋價值即可。實踐中宅基地房買賣或合建合同被認定無效后，如果房屋未涉及拆遷，沒有拆遷補償標準，則需要申請法院，委托評估公司評估房屋價值來認定房屋的市場價值。但如果已經有拆遷補償標準，則不需要再評估，直接按拆遷補償的現金補償標準計算房屋價值即可。如下面這個案件，法院就直接以拆遷的現金補償標準計算宅基地房的市場價值，作為出資人合同無效后賠償的計算依據。

判決書節選：

關于《合建房合同書》無效后的補償款及辦證款問題｡由于袁出資人的建房款已物化為涉案房屋,客觀上無法返還,錢出地人應當對袁出資人因合同無效返還房屋予以補償｡考慮到涉案房屋建成至今已二十余年,其價值現已大幅上升,故依據公平原則及雙方的過錯責任,由錢出地人參照涉案補償協議對非村民私人房屋的標準補償,考慮到袁出資人的過錯責任,實測有證面積可按12800元/平方米的標準補償,實測無證面積按2500元/平方米的標準補償｡至于房屋辦證款,錢出地人確認收取袁出資人包含合作建房款的共計120000元,袁出資人主張其中包含30000元辦證款,并提供了《收條》、兩張收據證明,錢出地人對于該主張沒有提供證據予以反駁,在庭審中亦確認涉案《合建房合同書》約定的建房款為90000元,結合《合建房合同書》“該樓需要轉辦為房產證費用由各層各戶業主支付”的約定,故一審法院依法認定錢出地人收取了袁出資人房屋辦證款30000元｡如前所述,由于《合建房合同書》無效,錢出地人收取的30000元房屋辦證款因合同無效應予返還,袁出資人主張返還該款項的訴請,合法有據,一審法院予以支持｡

關于《合建房合同書》無效后的計算補償款的面積問題｡據因拆遷對涉案房屋進行測繪的結果可知,涉案某街21號選擇貨幣補償及復建安置補償的實測房屋有證總面積655.6平方米(一審已補正為665.6平方米),實測房屋無證面積355.2925平方米｡而涉案樓棟各戶約定合建總面積為827.5平方米,其中應包含有證面積及無證面積,故依據公平原則及雙方的過錯責任,一審法院酌定其中59.42平方米按12800元/平方米的標準補償,其中32.2平方米按2500元/平方米的標準補償｡按上述補償標準,錢出地人應向袁出資人支付補償款841076元｡

二、拆遷是根據宅基地面積還是建筑面積

法律分析：

房屋拆遷只補償房產證上的房屋面積，不會再單獨補償其他土地面積，除非你的土地證上的土地面積大于房產上的面積。

法律依據：

《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

三、農村拆遷補償是按宅基地面積計還是按建筑面積計算

法律主觀：

產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的建筑面積計算的。所謂建筑面積，一般是指產權人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實施中按照1982年國家頒布的《建筑面積計算規則》執行。實踐中常常出現償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結構上不同，由此產生產權調換的價格結算問題。根據《拆遷條例》的規定，非住宅房屋的產權調換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價。重置價格是指現在重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的造價(以每年公布的當年造價為準)。結構差價是指不同結構的房屋所花費的不同造價之間的差額，以重置價格結算結構差價，即以被拆除房屋的重置價格與償還房屋的造價之間的差額作為結算的標準，由一方向另一方支付結構差價。非住宅房屋的產權調換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房價格結算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結合成新計算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結合成新計算，即以重置價格結合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。至于住宅房屋產權調換的價格結算辦法，由省、自治區、直轄市人民政府規定。這是考慮到住宅房屋產權調換情況復雜，各地對結構差價支付亦采不同政策，因而不在全國實行統一的規定。作價補償的標準是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新計算的。實行作價補償，應當由房屋所在地的房地產管理局或者專門的評估機構對被拆除房屋進行評估，以評估的價格作為計算的依據。一般不允許當事人之間私下交易?！恫疬w條例》對拆除用于公益事業的房屋及其附屬物的補償提出了特別的要求。產權調換的，拆遷人應當按照其原性質、原規模予以重建;作價補償的，應按重置價格給予補償，不考慮該房屋的新舊程度。無論哪一種補償形式，都將房屋的附屬物也納入補償范圍。這是考慮到當地居民的物質文化生活需要，為了迅速恢復公益事業的正常進行而作出的規定。該問題涉及到的相關文件：《建筑面積計算規則》《拆遷條例》

法律客觀：

《土地管理法》第四十八條第三款

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。