拆遷補(bǔ)償款與評(píng)估公司該如何確定

在拆遷過程中，大家非常關(guān)心補(bǔ)償款的計(jì)算問題。拆遷補(bǔ)償款是怎么算出來的?一個(gè)是房屋的價(jià)值、一部分是土地的價(jià)值，這兩個(gè)方面都需要進(jìn)行評(píng)估才能計(jì)算出來，而其他的項(xiàng)目，比如說是兩停損失、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)，這些都是政策性的補(bǔ)償，是不需要進(jìn)行評(píng)估的，都是直接加進(jìn)補(bǔ)償協(xié)議中的。

其實(shí)你的房子到底值多少錢，每個(gè)人心中都有一個(gè)屬于自己的估價(jià)，但是，最終落到拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議上的數(shù)字和你的心理價(jià)位如何達(dá)成一致，是需要智慧和方案的。

為什么會(huì)存在差距，而且這個(gè)差距還會(huì)相差的非常懸殊呢?其實(shí)這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，就是估價(jià)方法不一樣造成的。一般來說，被拆遷人通常都是以同區(qū)位的商品房?jī)r(jià)格來作為自己家的被拆遷房屋的參照的，這樣的方法我們姑且稱為“市場(chǎng)比較法”，而評(píng)估公司對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，得出的結(jié)果可能連市場(chǎng)比較法的零頭都趕不上，這是為什么呢?因?yàn)樵u(píng)估公司使用的評(píng)估方法和我們使用的評(píng)估方法不一樣，他們使用的是“成本法”，所以計(jì)算出來的數(shù)額會(huì)非常的低。

那評(píng)估公司用成本法來進(jìn)行評(píng)估，被拆遷人的合法利益受到這么大的損失，該怎么辦呢?

關(guān)于評(píng)估公司的選定問題，作為被拆遷人是有權(quán)利參與的，而99%的被拆遷人都不知道，自己可以參與到這個(gè)環(huán)節(jié)中來，導(dǎo)致自己放棄行使這個(gè)權(quán)利，造成自己的利益受到損害。這就是我們常講的信息不對(duì)稱導(dǎo)致的利益受損。

專業(yè)的事情是需要交給專業(yè)的人去做，但是我們要了解相關(guān)的程序，以及和我們的利益相關(guān)的要點(diǎn)，只有知道了這些，才能避免被拆遷方“忽悠”。

我們就來看看法律是怎么規(guī)定被拆遷人參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的。法律法規(guī)中關(guān)于拆遷中拆遷人或者是征收人選擇評(píng)估公司的的方式一般是多數(shù)人選定、投票決定、公開搖號(hào)。

大家都知道拆遷會(huì)有評(píng)估程序，而且很多人也收到過所謂的“評(píng)估報(bào)告”，但是很少有人知道評(píng)估應(yīng)該按照什么樣的程序來進(jìn)行，評(píng)估報(bào)告上應(yīng)該列明哪些項(xiàng)目。其實(shí)拆遷人送達(dá)給大家的評(píng)估報(bào)告，或者評(píng)估公司送達(dá)給大家的評(píng)估報(bào)告，很少有合法的，根據(jù)我們長(zhǎng)期辦理拆遷案件了解到的情況，很多被拆遷人收到的是一張紙，這張紙是什么?是評(píng)估結(jié)果報(bào)告，很多時(shí)候就是一張打印紙，連最起碼的評(píng)估公司蓋章、評(píng)估師的簽字都沒有。其實(shí)評(píng)估是一個(gè)很復(fù)雜的程序，主要依據(jù)就是住建部1999年發(fā)的一個(gè)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，這個(gè)規(guī)范是個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，適用于全國(guó)，其他省、市、地區(qū)都無權(quán)制定估價(jià)規(guī)范。

市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

建筑物重置價(jià)格法：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

建筑物重建價(jià)格：采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。

法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。

以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，房屋拆遷補(bǔ)償款由房屋價(jià)值和土地價(jià)值兩大組成部分，而選擇哪一間房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)一般是由被拆遷人與拆遷人協(xié)商確定的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：臨律-拆遷補(bǔ)償款與評(píng)估公司該如何確定，