用宅基地辦企業(yè)拆遷如何補償

一、宅基地

宅基地是集體建設用地，宅基地的所有權(quán)人就是本集體土地的成員或本集體組織小組的成員，或者是集體企業(yè)的成員。實踐中，原宅基地、原方式、原用途按照宅基地補償，參考國有土地來進行實際補償，原則是超出的部分來自于企業(yè)的預期損失，也就是一次性停產(chǎn)停業(yè)損失。一次性停產(chǎn)停業(yè)損失就是在超出宅基地范圍內(nèi)進行實際補償。

實踐中有很多企業(yè)會問到：“用宅基地進行身產(chǎn)經(jīng)營，本身宅基地要有院還要有建筑，如果按照建筑面積來計算停產(chǎn)損失的話，院子算不算在內(nèi)?”首先我們要表明一點，沒有哪條法律規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失是按照建筑面積來計算的，法律說的是按照經(jīng)營面積來計算的，空院算不算經(jīng)營面積在實踐中是可以協(xié)商的。用宅基地對外進行商業(yè)性經(jīng)營，在補償?shù)臅r候是不是要參考商業(yè)性的范圍來補償呢?其實這是無根據(jù)的，如果按照商業(yè)性質(zhì)來探討的話，原則上停產(chǎn)停業(yè)損失應該高于一般廠房生產(chǎn)經(jīng)營所得的利潤。

二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷怎么補償

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。

“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵?quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關(guān)補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。

還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉说氖俏锂a(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。

3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。計算公式為：

房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應經(jīng)合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。

北京圣運律師網(wǎng)提示：房屋補償費，也就是房子本身的補償。原宅基地、原方式、原用途按照宅基地補償，參考國有土地來進行實際補償，原則是超出的部分來自于企業(yè)的預期損失，也就是一次性停產(chǎn)停業(yè)損失。但是對于辦廠的宅基地，有些地方也只是按照土地面積來補償?shù)模欢ㄒY(jié)合各地政府的政策。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：頭條-用宅基地辦企業(yè)拆遷如何補償，