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農村宅基地拆遷,會有哪些補貼呢??農村宅基地拆遷補償能進行分割么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-29 17:29:02
作者：
圣運律師
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農村宅基地拆遷補償能進行分割么，淄博某村的王某某、邴某某育有五個子女，即長子王某甲、次子王某乙、三子王某丙、長女王某丁、次女王某戊。其中王某乙與王某丙在本村居住，王某乙自有宅基地一處，王某丙與父母生活。王某某名下有老宅一套，宅基地使用權登記

農村宅基地拆遷,會有哪些補貼呢??農村宅基地拆遷補償能進行分割么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

淄博某村的王某某、邴某某育有五個子女，即長子王某甲、次子王某乙、三子王某丙、長女王某丁、次女王某戊。其中王某乙與王某丙在本村居住，王某乙自有宅基地一處，王某丙與父母生活。王某某名下有老宅一套，宅基地使用權登記在王某某名下。1996年王某丙到適婚年齡沒有住房，向村委申請宅基地未獲批，村委證實：按照農村宅基地分配慣例，王某丙在父母去世后享有父親的宅基地使用權，但自1992年之后，土地管理部門再未辦理過戶宅基地使用權證，該宅基地使用權證無法更名。1997年，原宅基地上翻修了房屋。，王某某因病去世。，上述老房在淄博市新區修建道路時被拆除。同年9月9日，邴某某在淄博市公證處立下遺囑，愿待其百年之后，將老房產中其享有的50%的份額與繼承丈夫王某某的份額由三個兒子繼承。，該村拆遷戶樓房建成，該村村委與王某丙夫婦簽訂集資拆遷還房協議，按宅基地面積70%折合成補償面積，王某丙夫婦分得本村新居二套，該房產至今未辦理產權證書。，王某乙取得了自己的一處宅基地的拆遷補償房。，邴某某因病去世，王某甲、王某乙要求根據遺囑繼承弟弟王某丙現在使用的房產，王某丙不允，形成訴訟。

【分歧】對于此案的處理有五種不同意見：

第一種意見認為

爭議的房產系由老房置換得來，屬于王某某、邴某某的遺產，應當予以繼承分割，其中王某某的份額適用法定繼承，在其長女王某丁、次女王某戊未書面放棄繼承也不參加訴訟的情況下，留出其份額，其余由三兄弟依法劃分;邴某某的份額適用遺囑繼承，應由三兄弟均分。

第二種意見認為

爭議房產系由老宅按宅基地面積折算補償而來，是原宅基地的合法收益，應當由宅基地使用權人獨有。根據《中華人民共和國土地管理法》相關法律規定，宅基地的所有權在村集體，使用權只能審批而不能繼承取得，其中農村居民戶身邊留一子女沒有宅基地的依法不能申請宅基地，但在原宅基地登記權利人即其父親去世后將自然取得該宅基地使用權。今村委證實該宅基地已由其三子王某丙沿用并與其簽訂拆遷還房協議，應當認為爭議房產屬于王某丙夫妻的個人財產，其兄無權要求分割。

第三種意見認為

爭議房產是宅基地的衍生權益。宅基地使用權必須以“戶”為單位申領的性質決定了它雖然登記在一方名下，但應為夫妻共同享有。當一方去世后，宅基地使用權自然為其配偶獨享，本案因宅基地派生的房產權益應由邴某某個人取得，邴某某有權處分全部爭議房產。

第四種意見認為

上述老宅基地雖然登記在王某某名下，但根據“一戶一宅”的規定，依據實際居住情況，老宅基地使用權應視為由王某某、邴某某夫妻與王某丙共同享有。在王某某去世后該項權利歸于邴某某、王某丙母子，邴某某可以遺囑對其所有的份額予以處分。

第五種意見認為

可繼承的財產是被繼承人死亡時其合法擁有的個人財產。人民法院無權審查宅基地歸屬及還房過程的合理性，只能在房產被合法確權后再進行處分。上述爭議房產尚未被確權為被繼承人所有，不具備遺產分割的基礎條件，應依法駁回原告的訴訟請求。

【評析】法官最終采納了第五種意見。理由如下：

一、爭議房產并非由老房產等價交換所得

上述某村村委與拆遷還房戶統一簽訂的集資拆遷還房協議確定了各拆遷戶都是按老宅基地面積的70%折合成新房補償面積。由此可以看出，爭議房產不是根據老宅價值而主要是按照宅基地使用權價值折算取得，同時新房產的貨幣可衡量價值遠遠超出舊宅價值，二者不是等價交換，此點亦為訴訟雙方認可。

二、我國目前對土地和地上房屋實行分別管理，農村自建住宅的權益價值主要包含兩個部分，即宅基地使用權與地上建筑物所有權，二者既相互依存又相對分離

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，宅基地的所有權歸村集體所有，符合條件的本村村民通過法定申請程序僅僅可以取得宅基地的使用權，且只能用于建房自住使用;而根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，地上附著物——包括自建房屋、附屬設施、樹木等添附物，依法歸村民個人所有，權利人有完整的占用、使用、收益、處分的權利。

宅基地使用權與地上建筑物所有權的依存關系主要表現在：1.當它們結合到一起時，地隨房走(房地一體主義)，如果對宅基地上的房屋等地上附著物享有合法所有權，宅基地即應當被允許使用;2.對地上附著物不得單獨行使處分權，地上附著房產買賣是否有效，要看宅基地的流轉是否符合法律規定。

宅基地使用權與地上建筑物所有權的分離關系主要表現在：1.宅基地使用權價值與地上建筑物所有權價值理論上可以被分別地計量、評估，尤其在拆遷補償活動中，分項評估補償更為合理;2.宅基地所有權只能依申請取得，而地上附著物的所有權取得方式與普通物權的取得方式沒有本質區別。就本案而言，繼承活動發生后，地上附著物的所有權可以成為繼承標的物，而宅基地使用權不能當然地被確權到繼承人名下。

三、宅基地使用權是一種身份權，它的設定以權利人特定村民身份的事實延續為前提，宅基地使用權不能被繼承

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，宅基地的所有權歸村集體所有，農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉(鎮)審核后，報縣(市)審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。根據相關法律法規，申請農村宅基地需要滿足一定的條件，主要有：(一)農村居民戶無宅基地的;(二)農村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的;(三)回村落戶的離休、退休、退職的干部、職工、復退軍人和回村定居的華僑、僑眷、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的;(四)原宅基地因影響城鄉規劃，需要收回或搬遷而又無宅基地的。此外，我國法律又規定了除外規定，有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：(一)買賣、出租或以其他形式非法轉讓房屋的;(二)違反計劃生育超生的;(三)一戶一子(女)有一處宅基地的;(四)戶口已遷出的;(五)年齡未滿十八歲的;(六)原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的;(七)其它按規定不應安排宅基地用地的。村民取得的宅基地使用權的期限區別于大產權房的國有土地使用權，無固定期限，權利人可以終生享有，而當村民身份發生變化，不再具備上述申領宅基地使用權的條件時，該宅基地使用權應當被依法收回。

就繼承而言，根據《中華人民共和國繼承法》規定，當宅基地登記權利人去世后，原宅基地上的附著物可以依法被繼承，且繼承地上物的人員的身份可以不限于本村村民，但原宅基地的使用權并非是《中華人民共和國繼承法》規定的可繼承的遺產，此時根據地隨房走的原則，宅基地隨地上附著物歸繼承人使用但并不能當然地確權于繼承人名下，除非繼承人依照新的審批手續取得了該宅基地使用權。這種不能確權取得宅基地使用權、只享有地上附著物所有權的形態，我們可以把它稱為不完全的宅基地使用權。該不完全的宅基地使用權限制了繼承人對遺產的所有權，體現在繼承人可以合法使用但不得修葺、改擴建舊宅，更不能買賣，待房屋失去居住價值，村集體就可以無償收回該宅基地。當然，村集體也可以在地上附著物被繼承人拆除或繼承人自行放棄后無償收回，或在涉及舊村改造等由村集體拆除附著物時協議補償收回。

四、劃分宅基地位置是村集體組織的權利;確定宅基地使用權歸屬是政府土地行政主管部門的專有權利;換房行為不是平等主體之間的民事行為而部分屬于村自治范圍。人民法院對以上行為均無權干涉

根據相關法律法規以及各地具體細則，申請農村宅基地的流程為：1.村民向村民小組提申請，填寫《農村村民建房用地呈批表》，并張榜公布，經村民會議或本集體經濟組織成員會通過后，到村委會加具意見;2.村委會接到《農村村民建房用地呈批表》、《建設用地選址意見書》及其他附件后20日內，對申請人的戶口、用地位置、土地類別、土地權屬、原房屋情況進行審核，符合條件的出具意見并送當地國土所;3.國土所接到《農村村民建房用地呈批表》后，應指定專人負責審核，對不符合條件的，書面通知村委會轉申請人，符合建房用地條件的，即加具意見并經鎮政府審核后，報縣國土資源局審批;4.縣國土資源局批準的，核發《建設用地批準書》、《行政許可決定書》，并在村委會公布，不予批準的，發給《不予行政許可決定書》。上述過程除行政機關不作為，人民法院無權干涉。同時在各地的舊村改造過程中，最常見的是村集體根據宅基地的使用面積跟村民達成拆遷還房協議，村民實際所得房屋的貨幣可衡量價值通常遠遠大于舊房價值。

本案中老屋的宅基地在王某某去世后需要進行二次確權，利害關系人應當依法要求進行權利變更登記。現在政府土地行政主管部門沒有對宅基地新的使用權歸屬進行確認，而拆遷補償協議中對原宅基地使用權價值的考量遠遠超出了地上附著物價值。新房產主要是、甚至全部是由原宅基地使用權價值置換所得，這種換房行為不是平等主體之間等價補償的民事行為，帶有明顯的村民福利性質，決定補償多少、怎么補償都是村集體內部事務，屬于村集體的自治范圍。因而人民法院無權依照調整平等主體之間關系的民事法律規范對拆遷還房補償過程的合理性進行審查干涉，而只能待爭議房產權利最終確定以后才能因當事人的訴訟介入。

根據《中華人民共和國繼承法》規定的規定，可繼承的財產必須是被繼承人死亡時其合法擁有的個人財產。就本案而言，上述爭議的宅基地使用權及置換的房產并未確權由邴某某享有，故邴某某訂立遺囑時僅有權對老宅基地上附著物中屬于自己的份額進行處分而不當然享有對置換房產的處分權利，且在爭議房產中地上附著物補償部分也價值不明，王某乙、王某甲主張爭議房產系父母遺產要求分割的理由不能成立，法院不予支持，經調解無效，法院依法駁回了王某乙、王某甲的訴訟請求。

當前農村因為拆遷引起的財產糾紛大量增加，除了因繼承、分家引起的分割財產糾紛大幅上升，因補償達不成協議而產生的釘子戶現象也屢見不鮮。這其中除了部分人有過高的利益訴求外，拆遷補償的組成部分及補償標準不明確也是產生糾紛的重要因素。從公平角度而言，一刀切的補償標準不利于個體權利的保護，許多村民花大心血投入住宅建設，但拆遷補償時對巨屋華廈與茅棚陋室適用一個標準的確很難被當事人接受。根據房產現有價值確定補償數額理論上是最為合理的補償方式，但對大面積舊村拆遷而言，實踐中顧及每個個體的特殊性根本無法做到。為此，探討一種對農村住房拆遷具有指導意義的衡平的處理方式有其現實的需要。

筆者認為

既然國家對土地與地上附著房產分開管理，農村宅基地使用權與地上附著物的所有權事實上分離明顯，而公平分享福利更是村民合理的呼求，相應的拆遷補償也應該分別處理。具體地講，應當在村集體的介入下對農村土地使用權部分的補償制定一致的普遍性標準，這個標準可以通過多數決協商，一經同意大家一體遵行;而對于地上附著物的補償，則要考慮特殊性，進行價值差異化談判。為了避免談判無據一方隨意要價，可以在制度層面上在拆遷前引入銀行房貸部門的逐戶房產價值評估機制。這種評估應以建筑物自身建造成本為對象，以評估價值作為談判依據，或者至少劃分幾個檔次，將來確定全體拆遷戶補償利益時同比例調整，最終在拆遷補償協議中同時明確兩個部分的價值。當然，為顧及補償的身份福利屬性，對補償的上下限均應作出限定，推薦多套住房現金補償，以保證人人有房住，又不能集中公共資源讓少數人受益。在這個過程中，國家土地行政主管部門也應當行使監督權，防止大量拆遷補償房被少數人收納的情況出現。具體而言，當村集體自行拆遷還房時，所得房產土地使用面積不得超過戶均宅基地面積紅線;當開發商為村民拆遷還房時，簽訂協議前的村民宅基地面積不得超標，上述超出部分均應被視為村集體的利益，歸村集體享有。以此達到拆遷補償普遍性與特殊性的均衡統一。

這樣做的好處是，不僅在村集體的自治范圍內更能體現公平正義，而且在結果確定后又面臨權益分割糾紛時，也利于當事人及人民法院等糾紛調處機構對爭議標的的合理分配。打個比方，假如本案拆遷還房的價值為十萬元，其中一萬元為地上附著物補償，則該一萬元即可被視為遺產，本案就可以簡單地對一萬元補償進行劃分。

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