一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價(jià)方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來測算房地產(chǎn)市場價(jià)是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價(jià)的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問題

(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。

沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房價(jià)格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問題、其次，安置房價(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導(dǎo)致在安置房價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價(jià)來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定，而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競爭市場來獲取;估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。

從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場價(jià)，實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其次，表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補(bǔ)償價(jià)，降低成本費(fèi)用，至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià)，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則，致使各地拆遷評估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)

目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段，也必處于非?；靵y階段。

我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值)，也無法測算出其價(jià)值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價(jià)方法

在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值;在估價(jià)方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來確定估價(jià)技術(shù)路線。

2、加強(qiáng)對房屋估價(jià)活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊(duì)伍評估機(jī)構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢群體的實(shí)際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)工作

●如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)管理

●拆遷怎么估價(jià)

●如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)規(guī)劃

●拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

●房屋拆遷價(jià)值評估

●房屋拆遷評估方法

●如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)管理

●房屋拆遷評估價(jià)值怎么算

●拆遷評估最正確評估方法

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●怎么舉報(bào)政府征地不合法?怎樣舉報(bào)亂征收土地：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷安全施工方案?拆遷施工安全協(xié)議怎么寫：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●以個人名義承包工程的法律責(zé)任?以個人名義簽訂承包合同屬于家庭財(cái)產(chǎn)嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●宅基地 拆遷?宅基地拆遷的補(bǔ)償怎么做：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●取得土地使用權(quán)是什么意思?取得土地使用權(quán)的人可以進(jìn)行哪些活動：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●企業(yè)內(nèi)部承包協(xié)議是否合法?企業(yè)內(nèi)部承包合同會不會受勞動法調(diào)整呢：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●稅務(wù)機(jī)關(guān)稅款征收方式?稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款有什么順序：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農(nóng)村拆遷和城市拆遷誰劃算?城市房屋拆遷和農(nóng)村宅基地拆遷有什么區(qū)別：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●征地拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w操作流程是怎樣的，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w操作流程是怎樣的？

●改變土地用途使用年限?2024土地使用者改變土地用途的流程：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅減免政策?技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得免征、減征企業(yè)所得稅如何征收：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

● 江蘇省房屋拆遷補(bǔ)償政策，江蘇省農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

●企業(yè)拆遷補(bǔ)償政策依據(jù)?企業(yè)拆遷方面的法律規(guī)定究竟有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●承包協(xié)議合同范本免費(fèi)?承包合同格式：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷意向書什么意思?拆遷意向協(xié)議怎么寫：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●民族自治區(qū)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策?民族自治地方內(nèi)哪些企業(yè)征收企業(yè)所得稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●房子拆遷承租戶的權(quán)益?房屋拆遷的補(bǔ)償如何適用于承租人：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)遵循的基本原則有?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)誰有優(yōu)先權(quán)：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地征收可以強(qiáng)制執(zhí)行嗎?土地征收可以申請行政非訴執(zhí)行嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議丟了怎么辦?拆遷補(bǔ)償協(xié)議丟失怎么辦：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：臨律-如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)，