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老小區拆遷會給一套房嗎,:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-15 04:02:09
作者：
圣運律師
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老小區拆遷會給一套房嗎，提到拆遷,人們就想到了“暴富”,這也是理所當然,畢竟拆遷造就了一個又一個的造富神話。就如買彩票一樣,很多人也希望能夠通過拆遷獲得巨大的收益,因此就有不少投資客提前購買了很多老城區的老房子,等待著拆遷補償。當然,投資客

老小區拆遷會給一套房嗎,:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、老小區拆遷會給一套房嗎

提到拆遷,人們就想到了“暴富”,這也是理所當然,畢竟拆遷造就了一個又一個的造富神話。就如買彩票一樣,很多人也希望能夠通過拆遷獲得巨大的收益,因此就有不少投資客提前購買了很多老城區的老房子,等待著拆遷補償。當然,投資客投資的這種房子如果拆遷了,也只是讓他們獲得不菲收益,并不會讓他們暴富,因為拆遷也是有區別的。其實社會中出現的拆遷暴富的案例基本上都是城中村拆遷,由于城中村的村民都有自己的宅基地甚至還有土地,所以拆遷時補償的金額和房子都會非常多。像一些城市拆遷城中村,基本上家家戶戶都會直接拆成千萬富翁甚至億萬富翁。但是隨著城鎮的不斷發展,城中村已經越來越少了。

而隨著城中村越來越少,開發商就盯上了市區的老房子,又趕上國家棚戶區改造的政策,加上老城區拆遷成為了開發商最熱衷的項目。但是由于老城區的老房子也是商品房,一棟樓也有六七層,所以拆遷補償政策和城中村拆遷相比會差很多。一般老小區拆遷的補償標準也就是補償一套或者套安置房,再加一些現金補償。到了2014年后,由于國家為了降低樓市庫存,就開始直接補償現金,讓居民自己再去重新購買商品房居住。雖然看似這種拆遷補償政策不是特別好,但是老城區的房子本就非常破舊,這樣的拆遷補償不但解決了居民的居住差的問題,還能獲得額外的經濟補償,所以很多老舊小區業主為了改善居住環境,也就被迫地同意拆遷。其實對于很多老舊小區業主來說,如果不是因為小區居住環境太差,他們是不愿意拆遷的。

很多人在這些老小區里已經生活了幾十年,自己的親人、朋友和同事都居住在附近,生活非常安逸。并且這些老小區都地處市區,不僅交通便捷,周邊基礎配套設施都非常齊全,生活非常便利,還可以享受好的教育、醫療等福利待遇。可以說,老城區的這些優勢是很多新建商品房無法與之相比的。所以從這方面來看,其實很多老小區的業主是不愿意拆遷的,畢竟拆遷的補償也不像城中村拆遷那樣多。現如今,老舊小區舊改政策來了,就是在不拆遷的情況下來解決老舊小區的居住環境差的問題。根據住建部的公示顯示,在2020年底就要結束最后的棚戶改項目,同時老舊小區改造工程也已經在2020年全面推進了。

那么現在已經2021年了,是不是現在拆遷就徹底停止了呢?當然不是,由于2020年停工原因,還有少量的棚戶改項目沒有徹底完工,但是也已經接近了尾聲。當然,就算是最后一批棚戶改項目完工了,也不意味著以后拆遷就會徹底停止。那么,希望自己家房子能夠拆遷的人就要注意了,以后這4類房子還有拆遷的可能,看看你家的房子是不是屬于這4類房子。

第一類:城中村

雖然現在大部分城市里的城中村都差不多被拆除完了,但是還是有不少城市里的城中村沒有被拆完,特別是城市規模比較大的城市,比如武漢、成都等城市。不同于老舊小區可以改造,城中村由于建設了太多建筑和小產權房,并且這些建筑很多都不符合相關安全質量規定,不僅存在安全隱患,還影響市容市貌。因此對于城中村,基本上早晚都會被拆掉。就比如筆者武漢的大學同學就是城中村的,在2020年底他們村子就被拆遷掉了,實現了人生逆襲。

第二類:真的有質量問題,存在安全隱患的老小區房子

對于舊改取代棚戶改拆遷,其實也并不是一刀切、讓所有小區都開始翻新改造。在住建部公布的舊改小區中說得很明確,是符合舊改條件的小區,也就是說不符合舊改條件的小區是不能進行翻新改造的。而對于存在質量問題,存在安全隱患的老舊小區,是不能進行舊改的。國家要解決居民的住房環境問題,所以對于這類存在安全隱患的房子,也就是危房,最徹底的解決方法還是進行拆遷。所以,如果自己所在小區的房子真的存在很大安全隱患的話,也沒有必要擔心房子會不會拆遷。拆遷沒有徹底停止,對于這類小區,以后還是會像過去一樣進行拆遷安置。

第三類:地理位置特別好的老舊小區

其實對于過去的老城區老舊小區拆遷,雖然都是開發商進行拆遷的,但是卻是由政府主導的,政府補貼了大量資金。現如今舊改取代了棚改,開發商再想拆遷老城區的老房子就完全需要自己出錢來拆遷了。所以現在想讓開發商拆遷老城區的房子,開發商只可能看中那些地理位置特別好的老小區,也只有地理位置好的小區,開發商才能通過拆遷獲得收益。因此在未來,對于地理位置特別好的老舊小區,還有拆遷的可能。

第四類:影響市政規劃的老舊小區

對于老舊小區來說,這是目前最容易拆遷的一類老舊小區,僅筆者所見的,就有不下十幾個老舊小區在最近兩年因為影響修建地鐵被拆除了。其實不僅僅是對于影響修建地鐵會拆除老舊小區,對于修建公路、鐵路、車站、公園、學校、醫院等市政工程,都會拆除周邊影響工程的小區。特別是在市區,由于過去的市政規劃設計已經跟不上現在的城市發展,一旦有市政工程施工,就會有不少小區會影響工程建設,這些小區也就會被拆遷。

其實不管是舊改政策還是棚戶改政策都是為了改善居民的居住環境問題,而棚戶改拆遷已經實施多年,大部分需要拆遷的房子也都差不多拆了。如果繼續大規模拆遷,不僅會促進房價的上漲,還會造成大量社會資源浪費。最后,雖然棚戶改政策結束,但是也并不意味著以后就不再拆遷,對于以上4類房子,以后還有拆遷的可能性。所以期望自己家房子能夠拆遷的人,可以看看自家房子是否屬于以上4類房子。

二、老小區拆遷怎么補償房子

老小區拆遷一般采取貨幣安置，拆遷進入公示期后，政策上都會有明確規定的。貨幣安置是以你的原房屋面積為計算基礎，對你的實際面積進行換算，具體換算方法根據地區不同而不同，換算后的面積乘每平的價格，就是拆遷所得的賠償。

一、拆遷補償的方式

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

產權置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

3、結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

二、根據西安拆遷商戶賠償政策拆遷補償方式有哪些

房屋拆遷補償有貨幣補償和房屋產權調換兩種方式。

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

(1)市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

(2)商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

(3)重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產權置換

(1)產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

(2)產權置換分為兩種形式：

回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

三、安置房拆遷有沒有賠償

拆遷安置房補償由于地區不同、同一地區區位價值也不同，補償標準也不相同。1、相關的房屋進行拆遷補償，拆遷工作統一由地方政府委托相關單位辦理拆遷事宜。2、當地政府應當事先發出拆遷公告和補償標準的公告，被征收人如果不同意補償的方式和數額等，可以協商處理，協商不成的可以提起行政訴訟，要求法院予以裁決。3、建議到當地政府相關部門了解有關拆遷安置的有關文件。有照房和無照房補償金額是不一樣的，補償時將對產權人補償，也就是你一定要確保產權證上時你的名字，現在很多棚戶區改造的房屋有幾種情況：一是就地安置，就是在所拆房屋地點安置，采取拆一還一政策，就是會在原地分給你一套房子，超出的面積按照成本價補差價。二是異地安置，也就是在你被拆遷房以外的區域進行安置。三是貨幣安置，就是按照當地補償政策，每平米給與被拆遷人一定數額的貨幣進行安置。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。

三、老房子還能拆遷嗎

當然可以了，但也是有限制的，不是誰都可以修葺房子的。只有你具備了一定的條件，這才可以修建。

農村宅基地所有權歸村集體所有，也就是歸國家所有。本村村民擁有的是宅基地的使用權，當宅基地上的老房子破爛不堪時，是可以向村委會申請重新修建的，現在農村舊房、危房改造國家也是支持的，根據改造面積的不同，還會額外給予一些補助，不過每個地方的政策是不一樣的，最好是向當地的村委會咨詢下。這是很簡單的事情，沒有想象中那么復雜。

一、宅基地地同村人是否能轉讓

農村宅基地的所有權屬于國家所有，使用權歸村民所有，所以，原則上農村宅基地是不可以買賣的，但可以在同一集體經濟組織內部的成員中轉讓。

根據國家《土地管理法》規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準；

農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地將不予批準。

農村村民的房屋是私有財產，村民可以依法處置。國家保護私有房屋合法買賣，繼承、贈與等權利。

因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權必須連同房屋一并轉移。

宅基地轉移必須要到縣級國土資源管理部門去辦理過戶手續房屋所有權的變動，然后到縣級人民政府房屋管理部門進行房屋登記。有一點需要提醒，那就是單純的宅基地是不可以買賣的，只是買了宅基地上的房屋，如果將來重建必須向村委會重新提出申請，不過只要房屋不倒，買主就可以長期使用。

宅基地屬于農民集體所有。是集體無償劃撥給農民建房的，農民只有使用權，沒有處分權。宅基地不是私有財產，不能買賣。《土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。第八條農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

二、農村宅基地拆遷如何補償

1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償的分離。農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補償就是在規劃的安置區域按不同低價折換成多少平方米進行安置。

房屋及地上附著物的補償，這個補償的標的是物產所有權，包含所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，這項補償一般就只有貨幣補償一種補償方式了。

3、房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：房屋拆遷補償＝宅基地區位補償價X宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。