一、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系是什么？

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地二級開發(fā),是指土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場也稱為地產(chǎn)市場。我國土地市場有三種運行模式：一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場；二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場；三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

二、一級土地開發(fā)要求

土地一級開發(fā)是指政府或其授權(quán)委托的企業(yè)在土地出讓前，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、拆遷、補(bǔ)償、安置，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件，從而可以凈地出讓土地使用權(quán)的行為。土地一級開發(fā)可以由土地儲備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的2％。由開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織施的，利潤率為開發(fā)成本的8％。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的特點＊資金密集。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往達(dá)到幾億元或者幾十億元。＊融資困難。從事一級開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項目設(shè)立的項目公司，融資比較困難，原因在于：

（1）企業(yè)成立時間短，缺少經(jīng)營業(yè)績，市場信譽(yù)和銀行信用還沒有建立起來；

（2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資；

（3）受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國人民銀行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；

（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。＊需求穩(wěn)定。土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價值風(fēng)險，流動性風(fēng)險也比較小。＊土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應(yīng)的資金路線圖清晰。現(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費用。由于征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。8％的開發(fā)利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發(fā)與房地產(chǎn)二級開發(fā)不同的風(fēng)險收益特性，是風(fēng)險較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)務(wù)。＊土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是政府主導(dǎo)、市場化運作。從相關(guān)政策的演進(jìn)來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規(guī)則制定者和行業(yè)監(jiān)管者的角色轉(zhuǎn)變，通過培育市場主體、加強(qiáng)市場監(jiān)管等舉措推動土地市場發(fā)育。從規(guī)劃的制訂到土地供應(yīng)的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現(xiàn)了政府的主導(dǎo)作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。＊土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是培育市場化的土地一級開發(fā)主體，實行市場準(zhǔn)入制度?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)管理暫行辦法》第四條規(guī)定，“土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。”未來，只有有誠信、有實力的開發(fā)企業(yè)才能經(jīng)營土地一級開發(fā)，市場準(zhǔn)入門檻的提高將進(jìn)一步提升土地一級開發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，降低融資風(fēng)險。日前，北京市土地一級開發(fā)招投標(biāo)政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發(fā)將駛?cè)敫邮袌龌?、透明化運行的軌道。

三、土地一級開發(fā)流程是什么

法律分析：(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向北京市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

(二)北京市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。

(三)通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

(四)編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

(五)通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第四十五條 征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。 征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

北京圣運律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系是什么意思

●土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系是什么呢

●土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的區(qū)別

●土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系是什么樣的

●土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別 干貨

●土地一級開發(fā)和二級開發(fā)

●土地一級開發(fā)和二級開發(fā)流程

●土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系是什么呢

●土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別2020

●什么是土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)

北京圣運律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●土地劃撥流程包括什么?,劃撥土地使用權(quán)是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農(nóng)民土地糾紛找哪個部門,農(nóng)村土地糾紛找哪個部門解決:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●國土征地流程是怎樣的,土地征收流程？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●政府土地征收程序是什么？,政府征用土地流程:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●政府征收土地販賣是否合法,政府征收土地后販賣給他人算不算違法？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●北京市房地產(chǎn)管理局對東城區(qū)房地產(chǎn)管理局“關(guān)于房屋租賃工作中一些問題的請示”的復(fù)函,北京市房屋土地管理局《關(guān)于對我市房屋拆遷中有關(guān)問題進(jìn)行解釋的復(fù)函》:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●村民承包土地而不交承包費村里是否有權(quán)收回,不交土地承包費的后果:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地糾紛怎么起訴,集體土地糾紛怎么處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●陜西省征地流程有哪些？,征收土地流程:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農(nóng)村集體土地征用步驟該怎么走,農(nóng)村集體土地征用步驟怎么走:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●養(yǎng)殖場承包合同的法律性質(zhì),自家承包的農(nóng)用地上建養(yǎng)殖場,法律依據(jù)《土地管理法》規(guī)定的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征收農(nóng)村土地的程序,農(nóng)村土地征收的程序是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●對于集體土地征收應(yīng)遵循哪些原則,集體土地征收補(bǔ)償應(yīng)遵守的原則有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地房屋的征收程序,集體土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●村委會有權(quán)承包村民的土地嗎?,村委會有權(quán)承包村民土地嗎？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●重慶好的農(nóng)村土地補(bǔ)償律師哪個好,重慶農(nóng)村征地補(bǔ)償律師可以請嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地的流程是什么？,征收土地流程是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地的強(qiáng)制征收程序,集體土地征收的法定程序是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農(nóng)村征地的具體流程是什么,農(nóng)村土地征收的程序是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地征收和補(bǔ)償辦法,集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：石珊律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系是什么？，