法律上什么是城中村改造?，城中村改造，是指對農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)
城中村改造，是指對農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。
從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。
一、城中村拆遷、改造地塊拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)是多少
城中村改造的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)?shù)卣孕写_定的，城中村情況復(fù)雜，比如有些城中村的土地已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榱藝型恋兀行┤允羌w土地，在實踐中需要調(diào)查確定，區(qū)別計算。
1、已全部轉(zhuǎn)為國有土地的，一般會提供貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。
選擇貨幣補償?shù)模秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。
選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一般是拆一還一。首先考慮的應(yīng)該是原地回遷，如不能原地回遷，也應(yīng)該給予交通便利地段。這兩種拆遷補償方式，各位被征收人可以自由選擇。
2、仍然是集體土地，通常也分為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。
貨幣補償?shù)模荒軉渭円赞r(nóng)村的補償為準(zhǔn)，因為周圍的物價、房價都較高，應(yīng)該參考國有土地上房屋的征收補償標(biāo)準(zhǔn)，即參考周邊的房地產(chǎn)市場價格。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的也可以參考國有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)。
二、還有拆遷政策嗎
1.征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。
2.在最新的拆遷政策中，以下幾類沒有證書的房屋也將得到全額的賠償，第一種：祖上流傳下來的房屋，由于這些房屋基本都有歷史的背景，只要是在當(dāng)時是按照規(guī)定建設(shè)的，就可以獲取賠償。
城市中村集體的房屋，也就是大家成說的城中村，結(jié)合改造地塊房屋的不同性質(zhì)，國有土地上的房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，按照拆遷之時，被拆遷房屋周邊類似房地產(chǎn)市場價格評估補償，如果是農(nóng)村集體土地上的房屋，應(yīng)當(dāng)參照《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)精神，結(jié)合周邊房屋市場價格，按照被征收人居住條件有所改善為原則，對被拆遷人進(jìn)行安置補償。城中村的居民符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。
法律分析：城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。
政府的主要利益訴求是：盡力避免財政壓力，保證市場、社會穩(wěn)定。
村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。一戶多宅的在拆遷時能否就每處宅基地均獲得拆遷補償
法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。
村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。
房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。
政府的主要利益訴求是：盡力避免財政壓力，保證市場、社會穩(wěn)定。
這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響：
1、土地資源的非商品性與非市場化征用。我國憲法第10條所規(guī)定的差別化土地所有權(quán)、土地產(chǎn)權(quán)的變更形式，導(dǎo)致了城市擴容土地所有權(quán)的非市場化征用，使得城中村失地農(nóng)民的合理收益被限制乃至低價剝奪。
2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模煳的村集體經(jīng)濟。城郊農(nóng)村社區(qū)集體經(jīng)濟的突出特征是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，廣大村民雖擁有所有權(quán)，但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數(shù)村干部手中，導(dǎo)致所有權(quán)與使用權(quán)、知情權(quán)脫節(jié)。
3、封閉的村（居）建設(shè)與城鄉(xiāng)分割的管理模式。城市社區(qū)由街道辦事處管理，管理的一切費用由政府財政承擔(dān)，前者具有統(tǒng)一規(guī)劃、開放式流動格局，統(tǒng)一建設(shè)與管理；而村社區(qū)則由村民委員會管理，管理的一切費用由村集體承擔(dān)，以村為單位，視人口、財力而采取不同程度的封閉建設(shè)，管理上往往各自為政。
一、2022最新城中村改造政策
推進(jìn)城中村改造要實現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會形態(tài)改造的有機結(jié)合，以人為本，科學(xué)規(guī)劃，可持續(xù)推進(jìn)我國城中村改造。
1、打破行政區(qū)劃藩籬，實現(xiàn)多種安置并行。按照政府主導(dǎo)、區(qū)域統(tǒng)籌原則，建議在今后城中村改造建設(shè)中，采取大分散、小集中的安置方式，依據(jù)改造村莊實際特點，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結(jié)合，必要時可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實現(xiàn)。
2、拓寬融資渠道，加大監(jiān)管扶持力度。首先，逐步完善城改項目手續(xù)，對安置先行的城改項目進(jìn)行聯(lián)合預(yù)審。其次，對房企的資質(zhì)和實力進(jìn)行前期審查；對部分高息借貸的房企，要跟蹤調(diào)查；對違法建設(shè)的房企，要加大處罰力度。再次，擴大區(qū)級政府融資平臺，加大銀企合作力度。最后，前置商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃聽證程序，積極扶持城改項目，吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會資本。
3、村民有序參與建設(shè)，實現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與城中村改造附屬工程建設(shè)，變村民的被動拆遷為村民的主動建設(shè)，豐富村民參加城中村建設(shè)形式，讓廣大村民在主動建設(shè)中真正感受到城中村建設(shè)的意義；暢通村民訴求表達(dá)渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進(jìn)行，實現(xiàn)互惠共贏。
4、大力加強教育引導(dǎo)，確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實體經(jīng)濟；給予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動技能；通過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營等形式，變村民為股民，實現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益，真正融入城市。
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內(nèi)容審核：郭建煒律師
來源：臨律-法律上什么是城中村改造?，
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