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城中村改造，無證房主如何智取合理補償？,城中村改造,無證房怎么補償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-19 11:49:59
作者：
圣運律師
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城中村改造，無證房主如何智取合理補償？，隨著城市化進程的加速，城中村改造成為提升城市面貌、優化居民生活環境的重要舉措。然而，對于那些未取得合法產權證明的“無證房屋”，拆遷補償問題常常成為業主關注的焦點。如何在這一過程中，既不被時代洪流所淹沒

城中村改造，無證房主如何智取合理補償？,城中村改造,無證房怎么補償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城中村改造，無證房主如何智取合理補償？

隨著城市化進程的加速，城中村改造成為提升城市面貌、優化居民生活環境的重要舉措。然而，對于那些未取得合法產權證明的“無證房屋”，拆遷補償問題常常成為業主關注的焦點。如何在這一過程中，既不被時代洪流所淹沒，又能爭取到合理的補償。下面由北京京康律師事務所史西寧主任律師來跟大家聊一聊。

律師解讀

首先，了解政策是關鍵。各地針對無證房屋的補償政策不盡相同，有的地方對特定時期建造的無證房給予合法性認定，有的則側重于實際居住情況。因此，及時查閱最新的城中村改造政策、補償標準以及特殊規定，做到心中有數，是第一步。

即便沒有產權證，許多無證房屋依然可以通過其他方式證明其合法性。比如，收集建房時的原始憑證、居住證明、社區或村委會出具的居住證明等，這些都是你房屋歷史與現狀的有力證據。尤其是那些因歷史遺留問題或政策空白期建造的房屋，更應積極爭取其合法地位。

請專業人士對房屋進行價值評估，這是爭取合理補償的硬核支撐。評估不僅包括房屋本身的市場價值，還應涵蓋因拆遷導致的搬遷費、臨時安置費用，甚至因經營場所拆遷造成的經濟損失等。確保每一分錢的補償都有據可依。

補償通常分為貨幣補償和產權調換兩種形式。前者直接獲得現金，靈活性高，但需考慮再購房成本；后者則是實物補償，重點在于安置房的質量、位置及產權狀況。結合自身需求，精打細算，做出最有利的選擇。

聘請一位專業的拆遷律師，可以大大增強你的談判實力。律師不僅能幫你解讀復雜的法律條文，更能代表你在談判桌上爭取權益，確保你的權益不受侵害。良好的溝通是達成協議的橋梁。在談判過程中，保持冷靜、理性，用事實和數據說話，同時表達出對改造的理解和支持，往往能獲得更好的協商結果。

別忘了，很多地方政府為了促進改造進程，會推出一系列補助和獎勵措施。符合條件的無證房主，完全有可能在此基礎上獲得額外的補償。

面對城中村改造中的無證房屋補償問題，房主應積極主動，既要合法維護自己的權益，也要理解和支持城市發展的大局。通過上述策略，可以在確保個人利益的同時，促進改造項目的順利進行，實現共贏的局面。

史主任提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。

二、城中村改造有人不同意怎么辦

法律分析：依據我國相關法律的規定，城中村改造時百姓不同意拆遷的，可以對房屋征收決定申請行政復議或者提起行政訴訟，如果不申請復議又不提起行政訴訟，并且到期不執行補償決定的，征收部門可以法院申請強制執行。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十四條被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

三、城中村改造,無證房怎么補償

1、祖業產

目前，城市里國有土地上的房屋仍然存在祖業產，五、六十年代遺留下來的，雖然沒有證件，但是它們是合法存在的，應當予以補償。

2、歷史原因

七十年代到九十年代建造的房屋，由于當時的法律制度不完善，也沒有形成完備的登記制度，因此，這段時間內建造的房屋沒有證件，所以，這段期間內建造的房屋也是應當予以補償的。

3、農村房屋

農村房屋大部分沒有房產證，只有集體建設使用證，甚至，有些地區什么證件也沒有，全村的村民也基本都沒有證件。但是，這類房屋是村集體根據人口和住房情況申請批準的建房，并且已經居住多年，因此，也應當予以補償。

4、城中村房屋

這類房屋時隨著城市的發展，將農村集體土地上的房子包圍在城市規劃區內。對于這類房子，只要是依法建設的，即使沒有產權證也應當按照正常的房屋予以補償。

房屋拆遷補償方式有哪些

1、貨幣補償作為主要方式。理由如下：

(1)貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續問題；

(2)貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；

(3)避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產生矛盾；

(4)更好地體現新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償的，盡可能實行貨幣補償。新《條例》規定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。

2、房屋產權調換的方式。

新《條例》中的“產權調換”是拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調換的方法，但排除了非公益事業房屋的附屬物。

3、結合型補償方式

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

需要注意的是，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。