一、“城中村”房屋補償標(biāo)準(zhǔn)怎么算

目前大多數(shù)的地方，以城中村土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地為由，按照集體土地補償方案進(jìn)行補償，遠(yuǎn)低于周邊房價。這樣做，那將對“城中村”村民極不公平。因為除了這些房屋拆遷補償?shù)妊a償項目之外，還有區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢，這些都沒有得到體現(xiàn)。

根據(jù)2012年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費”。

可知，城中村的房屋拆遷可以參照“房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償，此時，城中村村民可得公平合理的補償額。

因為城中村特殊的土地性質(zhì)和地理位置，現(xiàn)實中征收方有較大的操作空間，如果被拆遷人沒有拿到合理的滿意的補償，那一定不能簽字，及時咨詢專業(yè)的征地拆遷律師，通過申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的方式提高補償。

補償標(biāo)準(zhǔn)不盡相同

由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。下面主要就補償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標(biāo)準(zhǔn)有何不同。

1.土地。

土地補償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2.房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補償標(biāo)準(zhǔn)。

第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評估價給予補償;

第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補償;

第三種：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會折價補償或者按照建筑成本、重置價格補償;另外考慮到社會穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房(即門面房)，補償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項，門面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實際經(jīng)營等因素。

二、“城中村”房屋補償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？

我國并沒有法律制度統(tǒng)一規(guī)定城中村拆遷時房屋補償標(biāo)準(zhǔn)的計算方式，由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。下面主要就補償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標(biāo)準(zhǔn)有何不同。

1、土地。

土地補償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2、房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補償標(biāo)準(zhǔn)。

第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評估價給予補償；

第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補償；

第三種：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會折價補償或者按照建筑成本、重置價格補償；另外考慮到社會穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房(即門面房)，補償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項，門面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實際經(jīng)營等因素。

一、拆遷補償協(xié)議的主要內(nèi)容

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點；

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

(6)違約責(zé)任和爭議解決的方式；

(7)當(dāng)事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)模瑓f(xié)議中應(yīng)主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

三、城中村房屋補償標(biāo)準(zhǔn)的計算方法是什么？

城中村拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的計算方式因土地性質(zhì)和房屋合法性而異。土地補償標(biāo)準(zhǔn)取決于國有或集體土地以及獲取方式。房屋補償分為合法房屋、違法建筑和無證房屋三種標(biāo)準(zhǔn)。補償協(xié)議包括貨幣補償、安置房、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、搬遷期限、補助費等內(nèi)容。城中村改造復(fù)雜，違章建筑眾多，補償方案因城市而異。

法律分析

一、“城中村”房屋補償標(biāo)準(zhǔn)怎么算?

我國并沒有法律制度統(tǒng)一規(guī)定城中村拆遷時房屋補償標(biāo)準(zhǔn)的計算方式，由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。下面主要就補償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標(biāo)準(zhǔn)有何不同。

1、土地。

土地補償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2、房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補償標(biāo)準(zhǔn)。

第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評估價給予補償;

第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補償;

第三種：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會折價補償或者按照建筑成本、重置價格補償;另外考慮到社會穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房(即門面房)，補償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項，門面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實際經(jīng)營等因素。

二、拆遷補償協(xié)議的主要內(nèi)容

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點;

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;

(6)違約責(zé)任和爭議解決的方式;

(7)當(dāng)事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)模瑓f(xié)議中應(yīng)主要載明補償金額、搬遷期限;對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

像城中村這樣的構(gòu)造不是僅僅發(fā)生在某一個城市的，北京，上海及其他各大城市都有可能存在著城中村，包括小縣城也有城中村，這些大大小小的城中村的補償方案沒有任何的可比性的。整體上對城中村的改造也非常的復(fù)雜，很多城中村的違章建筑也非常的多。

結(jié)語

城中村的房屋補償標(biāo)準(zhǔn)并沒有統(tǒng)一規(guī)定。由于城中村土地的特殊性和房屋的多樣性，補償標(biāo)準(zhǔn)因土地性質(zhì)、房屋合法性等因素而有所不同。對于土地補償，主要考慮土地性質(zhì)和使用權(quán)方式。對于房屋補償，根據(jù)房屋合法性和用途的不同，分為具有合法證書的房屋、違法建筑和無證房屋等三種情況，并根據(jù)實際情況進(jìn)行補償。拆遷補償協(xié)議的主要內(nèi)容包括補償方式、金額、安置房屋、搬遷期限、補助費等。城中村改造和拆遷工作具有復(fù)雜性，需要根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的補償方案。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補償條例：第一章總則第一條為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償?shù)谑藯l征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

國有土地上房屋征收與補償條例：第四章法律責(zé)任第三十條市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：臨律-“城中村”房屋補償標(biāo)準(zhǔn)怎么算，