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小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？條件有哪些,小產(chǎn)權(quán)房子可以買賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-26 16:52:54
作者：
圣運律師
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小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？條件有哪些，各地均有文件要求，對于小產(chǎn)權(quán)房采取的態(tài)度是堅決遏制建設(shè)、銷售一切和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的行為。1．堅決遏制非法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地建設(shè)住宅，禁止在未取得合法用地、規(guī)劃、建設(shè)等行政許可的情況下進行非法

小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？條件有哪些,小產(chǎn)權(quán)房子可以買賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？條件有哪些

各地均有文件要求，對于小產(chǎn)權(quán)房采取的態(tài)度是堅決遏制建設(shè)、銷售一切和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的行為。

1．堅決遏制非法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地建設(shè)住宅，禁止在未取得合法用地、規(guī)劃、建設(shè)等行政許可的情況下進行非法建設(shè)，禁止改變規(guī)劃批準(zhǔn)用途、規(guī)模、平面結(jié)構(gòu)、立面效果等進行非法建設(shè)。任何單位和個人，不得利用自有宅基地、購買他人宅基地、利用本村（社）空閑地或購買村（社）集體土地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。目前在建的小產(chǎn)權(quán)房，一律停止建設(shè)，堅決依法查處。

2．堅決遏制非法銷售或以租代售小產(chǎn)權(quán)房

禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地上房屋當(dāng)作住宅銷售或以租代售，禁止中介代理小產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)，中介機構(gòu)不得配合開發(fā)主體營銷小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個人不得買賣小產(chǎn)權(quán)房。購買小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，一切損失和后果自行承擔(dān)。

一、小產(chǎn)權(quán)房的弊端

一些購房者將目光投向了城鎮(zhèn)近郊的小產(chǎn)權(quán)房，然而小產(chǎn)權(quán)房的弊端卻不少：

1．缺少五證

五證是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有五證是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管小產(chǎn)權(quán)房一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

2．質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3．拆遷難補償

小產(chǎn)權(quán)房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4．配套不完善

小產(chǎn)權(quán)房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè)，甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不能保證。

5．50遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。

二、小產(chǎn)權(quán)房的類型

1．集體建設(shè)土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農(nóng)民集中上樓或動遷安置等名義立項建設(shè)時，超建形成的。

2．宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟組織成員居住，非集體經(jīng)濟組織成員不能夠購買。

3．這類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

4．部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

二、小產(chǎn)權(quán)房可否買賣

法律分析：在法律上來講，小產(chǎn)權(quán)房是不能夠買賣的。小產(chǎn)權(quán)房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或者由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給備案。購買小產(chǎn)權(quán)房還應(yīng)該注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

三、小產(chǎn)權(quán)房子可以買賣嗎

法律分析：可以，但小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第三十八條禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理。