一、深圳棚戶區(qū)改造最新政策

為加強(qiáng)我市棚戶區(qū)改造工作,深圳市住房和建設(shè)局組織起草了《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》),現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下:

      一、棚戶區(qū)改造與城市更新政策有什么區(qū)別?

      棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨(dú)立的政策體系。

      (一)政策適用范圍不同。棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū);而城市更新政策改造的范圍更廣,包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

      (二)補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)不低于被搬遷住房類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建面1:1或建面不超過(guò)1:1.2的比例執(zhí)行,允許不超過(guò)10m2的增購(gòu);而城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,并通過(guò)簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。

      (三)項(xiàng)目實(shí)施模式不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以公共利益為目的,采取政府主導(dǎo),以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主,其他企業(yè)可以參與的模式,改造方式以拆舊建新為主,搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的模式,改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建,所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性質(zhì)住房。

      二、哪些情況適用于棚戶區(qū)改造政策?

      棚戶區(qū)改造對(duì)象以老舊住宅區(qū)為主,其中:

      (一)使用年限在20年以上的,且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個(gè)條件之一的老舊住宅區(qū)適用棚戶區(qū)改造政策。

      1、“住房質(zhì)量安全隱患”是指房屋所處場(chǎng)地、環(huán)境存在安全風(fēng)險(xiǎn),或房屋上部主體結(jié)構(gòu)存在明顯破壞、變形,如房屋傾斜,地基不牢,使用海砂,墻體、梁、柱存在明顯破壞、開(kāi)裂,鋼筋大面積外露銹蝕等情況;

      “消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規(guī)、不符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),可能導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生或火災(zāi)危害增大,并由此可能造成重大、特別重大火災(zāi)事故或嚴(yán)重社會(huì)影響的各類(lèi)不安全因素,如未設(shè)置疏散通道、安全出口、消防車(chē)道或消防登高面無(wú)法使用、室外消防用水缺乏等情況;

      2、“使用功能不齊全”是指房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足安全和衛(wèi)生要求(如無(wú)集中供水、無(wú)分戶廚衛(wèi)等);

      3、“配套設(shè)施不完善”是指周邊教育、醫(yī)療、排水、交通、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全或年久失修。

      (二)使用年限不足20年且按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-2016)鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū),經(jīng)區(qū)政府(含新區(qū)管理機(jī)構(gòu),下同)批準(zhǔn)后可以適用棚戶區(qū)改造政策。

      根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-2016)規(guī)定,房屋危險(xiǎn)程度可分為A、B、C、D級(jí),其中D級(jí)危房是指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求,房屋整體處于危險(xiǎn)狀態(tài),構(gòu)成整幢危房。

      三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)如何確定?

      棚戶區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

      (一)貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(深圳市人民政府令292號(hào))的規(guī)定確定。

      (二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1的比例進(jìn)行;鑒于老舊住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)普遍只記載建筑面積,沒(méi)有記載套內(nèi)建筑面積,為了避免產(chǎn)生糾紛、方便操作,《實(shí)施意見(jiàn)》明確棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以按照不超過(guò)建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行。

      (三)增購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。考慮到老舊住宅區(qū)業(yè)主改善居住條件的需要,《實(shí)施意見(jiàn)》明確各區(qū)政府可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,允許權(quán)利主體每套住房增購(gòu)不超過(guò)10m2的建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì),增購(gòu)面積的價(jià)格按照同地塊安居型商品房的價(jià)格計(jì)收,最高不超過(guò)被搬遷住房類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

      四、權(quán)利主體是指哪些群體?

      《實(shí)施意見(jiàn)》所稱(chēng)的權(quán)利主體,是指可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)(含房地產(chǎn)證)、購(gòu)房合同等材料證明自己對(duì)被搬遷住房享有權(quán)利的當(dāng)事人。

      五、哪些企業(yè)可以作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體?

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主,其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì),積極參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施。

      六、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體將如何產(chǎn)生?

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體由區(qū)住房建設(shè)部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)主管部門(mén))確認(rèn),確認(rèn)方式有兩種:

      1、直接確認(rèn)人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體;

      2、通過(guò)招標(biāo)等方式確認(rèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體。

      七、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體的工作有哪些?

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)責(zé)以下工作:

      (一)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處,制定項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償方案;

      (二)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體參與簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議;

      (三)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議、補(bǔ)償協(xié)議約定,支付安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用,協(xié)助權(quán)利主體辦理房屋抵押相關(guān)事宜;

      (四)補(bǔ)償協(xié)議簽訂完成后,棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向區(qū)主管部門(mén)申請(qǐng)房屋拆除工程備案,并在區(qū)主管部門(mén)的監(jiān)督下完成建筑物拆除;

      (五)建筑物完成拆除后,棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理與補(bǔ)償協(xié)議相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)注銷(xiāo)登記;

      (六)建筑物拆除和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)注銷(xiāo)后,棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體向區(qū)城市更新主管部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)用地審批手續(xù);

      (七)待安置補(bǔ)償面積明確后,棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)與區(qū)城市更新主管部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

      八、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中新建的住房有哪些用途?

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目需要滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施的要求,并且項(xiàng)目住宅部分除搬遷安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房,其中人才住房由人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)持有或回購(gòu),保障性住房由區(qū)政府回購(gòu)。

      九、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃將如何編制?

      (一)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃由項(xiàng)目所在區(qū)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織編制,區(qū)主管部門(mén)也可以根據(jù)需要委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展規(guī)劃編制工作。

      (二)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的編制應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求,并充分考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素。

      十、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃將如何報(bào)審?

      (一)區(qū)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織編制棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,報(bào)區(qū)城市更新主管部門(mén)審查。區(qū)城市更新主管部門(mén)將項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示不少于30個(gè)自然日。公示期滿,區(qū)城市更新主管部門(mén)將公示期間收集的意見(jiàn)及其處理情況連同專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃一并報(bào)區(qū)政府審議,審議通過(guò)的報(bào)市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審批。

      (二)審批通過(guò)的項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃由區(qū)主管部門(mén)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示,或以其他方式通知權(quán)利主體。

      (三)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃需將法定圖則規(guī)劃的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)及商業(yè)等用地主導(dǎo)功能調(diào)整為保障性住房的,需要先按照簡(jiǎn)化程序辦理法定圖則調(diào)整。

      十一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的效力層級(jí)如何?

      審批通過(guò)的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)行政許可的依據(jù),同時(shí)依程序納入規(guī)劃國(guó)土“一張圖”綜合管理信息系統(tǒng)。

      十二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議將如何簽訂?

      由區(qū)政府確定的部門(mén)、項(xiàng)目實(shí)施主體與權(quán)利主體三方簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議,協(xié)議中將明確搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容。

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議中涉及的安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體向權(quán)利主體支付。

      十三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目能否實(shí)施房屋征收?

      棚戶區(qū)改造是以公共利益為目的的,符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))以及《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(深圳市人民政府令第292號(hào))關(guān)于房屋征收的適用情形。

      為了避免出現(xiàn)因個(gè)別業(yè)主提出不合理要求而達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者部分住房產(chǎn)權(quán)人不明確,導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利改造,進(jìn)而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益受損的情況發(fā)生,《實(shí)施意見(jiàn)》明確在此情形下,區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實(shí)施房屋征收。區(qū)政府可以根據(jù)實(shí)際需要指定具體部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施征收工作。

      十四、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地使用權(quán)如何出讓?

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé),并通過(guò)協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

      (一)出讓對(duì)象。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓對(duì)象是項(xiàng)目實(shí)施主體,由項(xiàng)目實(shí)施主體向區(qū)城市更新主管部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)用地審批。

      (二)出讓方式。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)的出讓方式是協(xié)議出讓,經(jīng)區(qū)政府審批通過(guò)的,由區(qū)城市更新主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證,并與項(xiàng)目實(shí)施主體按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

      十五、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的地價(jià)如何計(jì)收?

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建成后的房屋用途分別確定:

      (一)搬遷安置住房

      棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的搬遷安置住房與被搬遷住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同。

      1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置住房中,用于安置補(bǔ)償權(quán)利主體已取得房地產(chǎn)證(不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì))的,按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收;

      2、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置住房中,用于安置補(bǔ)償權(quán)利主體未取得房地產(chǎn)證的,按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍計(jì)收。

      (二)人才住房和保障性住房

      1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中用于出租的人才住房和保障性住房,產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià);

      2、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中用于出租的人才住房和保障性住房,產(chǎn)權(quán)不歸政府的,按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)50%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收;

      3、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中用于出售的人才住房和保障性住房,地價(jià)按照我市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。

      (三)其他配套設(shè)施

      1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià);

      2、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的其他用途部分,按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的僅限整體轉(zhuǎn)讓;按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的可分割銷(xiāo)售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià),但不得進(jìn)入市場(chǎng)。

二、深圳舊改2022拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

深圳市舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)一般為選擇產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。對(duì)于已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以?xún)?nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房?jī)r(jià)。

一、深圳市舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)一般為：

1、選擇產(chǎn)權(quán)置換

2、貨幣補(bǔ)償

3、兩者相結(jié)合

二、深圳舊改拆遷流程：

1、確定拆遷范圍；

2、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立拆遷辦公室；

3、登記房屋信息；

4、拆遷賠償細(xì)節(jié)及賠付標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商。

拆遷一般有兩種賠償方案：一種是賠錢(qián)，一種是賠房。至于賠償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)舊改項(xiàng)目都不一樣，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先根據(jù)所在片區(qū)的商品房現(xiàn)價(jià)擬定一個(gè)基準(zhǔn)賠付標(biāo)準(zhǔn)，再具體到不同情況的房子，賠償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)略有差別。對(duì)于房屋所有者（本村村民）而言，當(dāng)然希望賠償款賠付給自己，但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的小業(yè)主而言，也希望能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

法律依據(jù)：

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》

第三十四條

城市更新搬遷補(bǔ)償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以?xún)?nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房?jī)r(jià)。安置補(bǔ)償費(fèi)最遲應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人搬離之日起按約定給付。前款規(guī)定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人參照本市房屋征收相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。

三、深圳棚改政策新政

法律分析：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)城市更新，是指對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)具有下列情形之一的區(qū)域，根據(jù)本條例規(guī)定進(jìn)行拆除重建或者綜合整治的活動(dòng)

法律依據(jù)：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第二條規(guī)定：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)城市更新，是指對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)具有下列情形之一的區(qū)域，根據(jù)本條例規(guī)定進(jìn)行拆除重建或者綜合整治的活動(dòng)：

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施急需完善

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；

（四）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行城市更新的其他情形。

根據(jù)市住房發(fā)展規(guī)劃，舊住宅區(qū)拆除重建后優(yōu)先用于公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設(shè)，由市、區(qū)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。具體辦法由市人民政府另行制定。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

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