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研究｜城市更新戰略背景下如何破局城中村改造，城中村改造與城市更新：今日在線拆遷法律咨詢

發布時間：
2024-07-03 15:07:32
作者：
圣運律師
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研究｜城市更新戰略背景下如何破局城中村改造，城中村改造與城市更新，編者注：今年的政府工作報告明確指出，要穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，打造宜居、智慧、韌性城市。由此可見，城中村改造仍是重點關注的工作，

研究｜城市更新戰略背景下如何破局城中村改造，城中村改造與城市更新：今日在線拆遷法律咨詢

編者注：今年的政府工作報告明確指出，要穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，打造宜居、智慧、韌性城市。由此可見，城中村改造仍是重點關注的工作，而且隨著城市的不斷發展，城中村改造已經成為各級政府在推進城市化進程中必須重視的問題之一。

一、城中村改造重難點

①整體效率低下

當前城中村邊界不斷擴展，人口眾多且錯綜復雜，城中村管理效率、規劃效率、資源利用效率等均較低。由于大量城中村位于城市中心地帶，且經濟發展步伐不一、資源分配不均等進一步加劇了城市內部分化，部分城市內部甚至逐步形成“新二元結構”。

②改造資金短缺

城中村改造資金因受現有居民賠償、長周期開發資金、資金使用效率和回報率等因素影響，如何有效引入社會資本、有效進行資金分配等仍是關鍵難題。尤其是不發達地區在缺少利益驅動的前提下，資本投入小，而且市政府也不可能負擔如此龐大的費用，因此導致出現資金滯后，阻礙城中村改造工作的順利開展。

③利益主體復雜

城中村改造涉及地方政府、居民、開發商等各利益相關方，由于各方利益訴求不同，項目進程也常因此受到干擾。此外，還會涉及土地產權等問題，改造問題將更加復雜，所以如何有效平衡各方利益也是亟須解決的難題。

在政府層面，實際的監管過程中其監管力度并不強，以至于改造過程中出現各種問題，同時政府對城中村改造的相關人員缺乏必要的激勵機制，導致改造的積極性不高。在開發商層面，作為改造投資者主要關心自身的收益以及投資的風險。在居民層面，部分村民思想仍然保守，只注重眼前利益，對城中村改造普遍心存顧慮，未能給予積極有效地配合，影響了改造工作的進展。

④缺乏整體統籌

許多地方在進行城中村改造時缺乏整體統籌，導致相關配套措施不足，而且在規劃指標配置、拆遷安置、復建、補償、社會保障等重點工作方面，由于政府對相關改造工作要求時間緊、任務急，因而在相關集體及村民物業產權的認定、土地拆遷補償、社會保障等管理措施上，考慮得不夠全面和細致，導致整體改造效果不理想。

⑤后續監管扶持難

為了縮短居民等待回遷時間，政府允許開發商在建設安置房時在符合規劃、消防要求的前提下，先行動工，后補手續。這一做法雖減少了部分安置壓力，但卻未能形成完整的審批監管程序，致使部分開發商擅自調整規劃方案，造成住房品質難以保障、回遷時間無法確定等問題。另外，手續不全的改造項目因無法通過聽證，無法享受相關政策的扶持和優惠，為改造項目帶來了難題。

二、如何破局城中村改造

①科學規劃用地布局

在城中村改造過程中，將各類閑置土地納入其中，對不合理用地進行預防和控制，編制控制性和修建性的詳細規劃可以防止無序建設活動的蔓延。同時按照城市居住區的規劃設計標準進行多方案的比較，加強規劃的事先控制和管理，合理規劃土地用途。堅持“統一規劃、合理布局、因地制宜、有序推進、綜合開發、配套建設”的原則，結合城市總體規劃及城中村的具體情況，創新和改革改造模式，加強規劃的分類指導，做到規劃切合實際、切實可行。

②優化審批手續流程

城中村改造遠比一般項目涉及的環節多、周期時間長，因此建立合理、高效的并聯審批和一站式審批，可避免各部門之間出現不必要的問題以及糾紛。特別是建設工程項目面臨著審批手續繁瑣、審批時間周期長等問題，不僅增加了建設主體的工作量，還影響了改造項目的進度。因此，在合法依規的前提下，進一步簡化審批手續、縮短時間，加快工程建設進度，使群眾盡快享受改造成果。

③完善各項配套政策

加大對城中村改造項目的支持力度，可出臺系列扶持政策來提高改造工作的積極性。完善征地拆遷保障機制，堅持統一補償標準、統一征拆程序，接受群眾監督，切實維護拆遷安置對象的切身利益。還要通過民意調查、咨詢意見等方式，制定合理的符合村民實際需要的補償辦法，讓廣大村民充分理解改造方案，消除他們的疑惑，并爭取最大程度的支持。同時，在保障村民合法權益的基礎上，尊重歷史情況，妥善解決歷史遺留問題。

④合理協調各方利益

由于宏觀調控和城市土地資源的日益緊缺，許多城市已進入城中村和舊城改造的過程。在持續大量城中村項目開發的背景下，相關政府及部門需要盡快完善就業機制，使城中村改造順利進行。同時，還要對城中村的村民實行就業優先的原則，為城中村村民提供一定的就業保障，進一步拓寬村民的就業渠道，從而減少城中村改造的阻力。

此外，政府可適當提供啟動資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于居民臨時安置。開發商還要對統建改造房屋給予一定規劃控制指標的放寬，減輕人們的經濟壓力。在村民的思想觀念方面，在城中村改造過程中應努力轉變其傳統的思想，逐步樹立市場意識和行為方式，使村民熟悉并掌握科學文化知識和技術，從而使城中村改造得以落實和推進。

⑤依法控制違規建筑

在項目開發全過程引入社會資本，通過資本市場的價值發現功能有效優化行業布局，提高項目在建造、運營等過程中的效率和質量。若發現城中村中違規建筑，需要嚴格查處，并且開展農居普查，將現有的村容村貌、居民情況記錄資料并建檔，為居民管理工作打好基礎。另外，需要加強監督控制，杜絕出現新的違規建筑。加大執法力度，加快建設外來人員公寓，多渠道解決外來人員的住房問題。

總結

城中村改造作為城市更新的重要組成部分，對改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展具有積極意義。匯聚各方力量做好資金的平衡、利益的統籌、品質的提升等工作，把城中村區域改造成為經濟繁榮、生活環境優美、城鄉協調、社會文明、管理科學的新型城市社區。