一、小產權房交易注意事項有哪些

1、看開發主體是否合法

實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

2、看是否取得了國有土地使用證

按照有關規定，城中村的開發用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過招拍掛方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產局核發國有土地使用證。

3、看是否符合城市規劃

城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工許可證

城中村改造項目應按照《建筑法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。

5、看有沒有商品房銷（預）售許可證

這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經市國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。

一、購買小產權房的風險

1、沒保障，國家不認可的交易行為，無產權保證，時下對小產權房的處理已經已經歸納如城改部分，如拆遷僅能獲得少部分賠償。

2、硬件設施差，基本上小產權房都是城中村等部分的集體用地，開發條件與理念決定產品，故在產品設計，園區規劃，配套建設等幾方面很少有及格。

3、并不見得便宜多少，此類房屋都需要一次性付款或根據工程進度付款，最多給你個5年分期付款，資金壓力較大，如根據政策產權轉正，還需繳納土地出讓金，配套費等相關費用，并不省錢。還真不如按揭買個商品房來的放心。

4、如果一定要買，一定記好買已經有入住的，否則有炸樓的危險。

二、小產權房存在原因

1、城市房價過高

中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。

2、擦邊球的空間

根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。

3、農地制度不合理

小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

二、小產權房屋買賣注意事項

法律分析：首先，簽訂合同，二手小產權房的買賣合同要寫清楚買賣雙方的詳細信息，然后寫上小產權房的具體位置，面積等，寫清誰承擔土地出讓金，雙方要約定違約責任以及解決方式，寫完后簽字就可以了。其次，因為小產權房沒有合法的產權，所以買賣的時候，只可以簽訂房屋買賣合同合同，這類房屋是不能過戶的，也不能去銀行抵押貸款。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十八條 下列房地產，不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

三、小產權房買賣注意事項

法律分析：1、合同雙方當事人。

2、標的。

3、房屋的價格及付款時間約定。

4、交房期限。

5、權利擔保。

6、違約責任。

7、合同雙方認為應當約定的其他事項。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

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內容審核：郭建煒律師

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