廣西南寧市人民政府關于印發南寧市征收集體土地補償安置實施指導意見的通知

　　南府規〔2018〕39號

　　各城區人民政府，市政府各部門，各管委會，市級各雙管單位，市直各事業、企業單位：

　　《南寧市征收集體土地補償安置實施指導意見》已經市十四屆人民政府第58次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　2018年12月29日

　　廣西南寧市征收集體土地補償安置實施指導意見

　　為順利推進我市市區(不含武鳴區)范圍內集體土地征地拆遷工作，加快補償安置工作落實，切實維護征收土地當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合我市實際，提出如下意見：

　　一、廣西南寧市征地獎勵

　　(一)《征收土地方案公告》發布前配合簽訂征地補償安置協議并移交土地的，征地補償費按相應地類征地區片綜合價格標準(含土地補償費和安置補助費)上浮20%計算。

　　(二)《征收土地方案公告》發布后45日內配合簽訂征地補償安置協議并移交土地的，征地補償費按相應地類征地區片綜合價格標準(含土地補償費和安置補助費)上浮10%計算。

　　(三)《征收土地方案公告》發布后45日內未能簽訂征地補償安置協議的，征地補償費按相應地類征地區片綜合價格標準(含土地補償費和安置補助費)計算，不予獎勵。

　　二、廣西南寧市連片青苗補償

　　連片青苗是指建設項目用地上連片種植的糧食、糖料、油料、瓜果、蔬菜、林木、水面養殖等我市常見的農、林、水經濟作物。連片青苗按照下列方式給予補償：

　　(一)一年生以內(含一年)種植作物和普通林木、水面養殖，屬于生長初期的，青苗補償費按三級計算;屬于生長中期的，青苗補償費按二級計算;屬于生產后期的，青苗補償費按一級計算。

　　(二)屬于多年生種植作物或名貴林木, 前期投入較大或經濟價值較高的，可參照園林綠化苗木給予評估補償。

　　三、廣西南寧市住宅房屋認定

　　按住宅房屋給予認定補償的主要包含以下情形:

　　(一)集體土地上住宅房屋為已建成，具備居住條件并實際用于居住生活的私有住宅房屋;

　　(二)屬于批準建筑占地范圍內并與主體住宅房屋結構一致且整體建設的其他房屋;

　　(三)正在進行建設且顯著用于居住用途并已經完成結構封頂的房屋。

　　四、廣西南寧市住宅房屋拆遷補償(補助)面積核算

　　(一)集體土地上住宅房屋拆遷補償(補助)以被拆遷人家庭戶為單位進行核算。每戶以經審核符合拆遷補償認定條件的人員，按人均80平方米住宅房屋建筑面積作為補償(補助)認定基準。

　　(二)補償人口人均合法住宅房屋建筑面積在80平方米以上(含80平方米)的，對已認定為合法的住宅房屋建筑面積，全部按規定標準足額給予補償。

　　(三)補償人口人均合法住宅房屋建筑面積不足80平方米，但人均住宅房屋建筑面積達到80平方米及以上的，對人均住宅房屋建筑面積80平方米以內部分(先計算合法房屋建筑面積，再計算手續不全房屋建筑面積，最后計算無手續房屋建筑面積)，合法房屋建筑面積按規定標準給予足額補償，手續不全房屋建筑面積按規定標準的90%給予補償，無手續房屋建筑面積按規定標準的80%給予補償。

　　(四)補償人口人均住宅房屋建筑面積未達到80平方米，以補償人口人均80平方米住宅房屋建筑面積核算補償費用。實有住宅房屋建筑面積按前一款規定計算補償，與人均住宅房屋80平方米建筑面積差額部分，按評估價給予貨幣補償的，按實有住宅房屋評估價核減相應結構房屋重置價格標準給予差額補助;按政府指導價給予貨幣補償的，按被拆遷房屋所在地實有住宅房屋指導價格標準核減相應結構房屋重置價格標準給予差額補助。

　　被拆遷房屋屬于多種結構并存的，核算差額補助時先計算框架結構，其次計算磚混結構，再計算磚木結構，最后計算簡易結構。

　　(五)除納入補償認定范圍的房屋建筑面積外，被拆遷人還有其他手續不全和無手續住宅房屋建筑面積的，該部分房屋建筑面積按以下方式處理：

　　1.屬于2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布施行前建設的，可參照相應結構的農業生產配套用房標準給予補助。

　　2.被拆遷人的住宅房屋屬于2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布實施后、征地預公告發布前建設的，原則上不應給予補償。被拆遷人積極配合并承諾按期騰空房屋交付拆除的，可按相應結構材料費標準給予補助。

　　(六)被拆遷人住宅房屋屬于征地預公告發布后新建、加建、改建、擴建的，一律不予補償。被拆遷人能按規定及時自行拆除或積極主動協助拆遷人實施拆除的，可按相應結構助拆費標準給予補助。

　　五、廣西南寧市住宅房屋拆遷補償計算

　　(一)被拆遷人在當次拆遷范圍內本集體經濟組織土地上擁有兩處以上(含兩處)住宅房屋，或住宅房屋中合法、手續不全、無手續房屋建筑面積并存的，應將被拆遷人所有住宅房屋建筑面積合并計算補償。

　　(二)被拆遷人在當次拆遷范圍外本集體土地上還有其他住宅房屋的，在進行補償認定時，應合并計算房屋建筑面積，并實行同一種補償安置方式,但當次拆遷范圍內外的房屋拆遷補償費在今后實施拆遷時予以支付。

　　(三)經查實被拆遷人在當次拆遷范圍外本集體經濟組織土地上有其他住宅房屋已被拆遷的，在進行補償認定時，應合并計算房屋建筑面積，實行同一種補償安置方式，扣除已支付拆遷補償、補助費和已發放臨時過渡費后，支付其余拆遷補償、補助費。

　　(四)拆遷補償費計算：

　　1.評估價補償方式

　　實行評估價補償安置，被拆遷房屋參照國有劃撥土地上合法房屋評估確定被拆遷房屋分類評估單價。

　　補償金額=分類評估單價×房屋成新率修正系數×被拆遷房屋認定補償建筑面積×折扣率+裝修補償金額

　　2.政府指導價補償方式

　　補償金額=指導價格標準÷0.8×房屋成新率修正系數×被拆遷房屋認定補償建筑面積×折扣率+裝修補償金額

　　3.重置價補償方式

　　補償金額=重置價格標準×被拆遷房屋補償認定建筑面積×折扣率+裝修補償金額

　　六、廣西南寧市按合法住宅房屋給予補償的認定

　　合法住宅房屋是指被拆遷人按房屋建設當時有關規定，依法取得有批準權的鄉(鎮)人民政府或縣級以上人民政府規劃、國土等相關行政主管部門頒發的許可證件后進行建設，或者通過其他合法途徑取得所有權的私有住宅房屋。按合法住宅房屋給予認定補償的主要包括下列情形：

　　(一)特定時期建設的私有住宅房屋：

　　1.1982年2月13日國務院《村鎮建房用地管理條例》實施前使用農村集體所有土地建設的房屋。

　　2.1982年2月13日至1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前，經鄉(鎮)人民政府批準使用農村集體所有土地建設的房屋。

　　3.1990年4月1日至1999 年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，經鄉鎮人民政府批準使用農村集體所有土地建設的房屋。所建房屋用地面積符合當時自治區規定標準，城市規劃區范圍內所建房屋需同時持有規劃管理部門核發的規劃許可證件。

　　4.1999年1月1日至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前，依法取得縣級以上人民政府國土資源行政主管部門頒發的用地許可證件，且在批準的集體土地建筑占地范圍內建設的房屋。城市規劃區范圍內所建房屋需同時持有規劃管理部門核發的規劃許可證件。

　　5.其他依法取得國土、規劃部門頒發的許可證件，且屬于用地許可證件和工程規劃許可證件共同框定范圍內的房屋。

　　(二)已依法取得房產管理部門頒發的集體土地房屋產權證的房屋。

　　(三)被拆遷人持有集體建設用地土地使用證，但未能持有工程規劃許可證件的，該集體建設用地土地使用證標示的建筑占地范圍內第一層房屋(集體建設用地土地使用證未標注建筑占地面積的，以土地使用權面積為準)。

　　七、廣西南寧市按手續不全住宅房屋給予補償的認定

　　手續不全住宅房屋是指被拆遷人在房屋建設前未按房屋建設當時有關規定辦理相關報建手續，只辦理了部分許可證件即行建設的私有住宅房屋。按手續不全房屋給予認定補償的主要包括下列情形：

　　(一)被拆遷人持有用地許可證件，但未持有工程規劃許可證件的，屬于批準建筑占地范圍內建設的二至四層的房屋。

　　(二)被拆遷人持有工程規劃許可證件，但未持有用地許可證件的，屬于工程規劃許可證件標示范圍內的房屋。

　　(三)被拆遷人持有房屋產權證，但所建房屋超出產權面積，合法有效建筑占地范圍內扣除產權面積后仍有剩余面積房屋的，剩余面積房屋屬于四層以內的部分。合法有效建筑占地范圍按下列方式認定：

　　1.房屋產權證標示有建筑占地范圍的，以房屋產權證標示為準。

　　2.房屋產權證未標示建筑占地范圍的，以產權證辦理當時不超過自治區用地標準的實際占地面積為準。

　　八、廣西南寧市按無手續住宅房屋給予補償的認定

　　無手續住宅房屋是指被拆遷人未取得任何許可證件即行建設的私有住宅房屋。按無手續房屋給予認定補償的主要包括下列情形：

　　(一)被拆遷人未持有任何許可證件的房屋。

　　(二)被拆遷人持有用地許可證件，但未持有工程規劃許可證件的，屬于批準建筑占地范圍內建設的超出四層以上以及超出批準建筑占地范圍建設的房屋。

　　(三)被拆遷人持有工程規劃許可證件，但未持有用地許可證件的，超出工程規劃許可證件標示范圍的房屋。

　　(四)被拆遷人持有房屋產權證，但所建房屋超出產權面積，經認定合法有效建筑占地范圍內所建房屋扣除產權面積后還有剩余面積的，屬于超出四層以上部分的房屋。

　　九、廣西南寧市住宅房屋拆遷差額補助

　　(一)住宅房屋拆遷屬于下列情形之一的，不納入差額補助范圍：

　　1.補償人口人均合并住宅房屋建筑面積在80 平方米以上(含80平方米)的;

　　2.被拆遷人住宅房屋拆遷實行重置價補償安置方式的;

　　3.參照應安置人員給予補償但不符合拆遷安置認定資格條件的。

　　(二)被拆遷人在當次拆遷范圍外還有住宅房屋的，差額補助在當次拆遷范圍外的住宅房屋今后實施拆遷時計算支付。

　　十、廣西南寧市特殊人員房屋拆遷的補償

　　(一)屬于2012年8月21日前戶口登記為非農業的人員，與其家庭成員共有合法房屋產權，其家庭成員房屋拆遷適用評估價補償方式的，其享有面積部分適用政府指導價補償方式;其家庭成員房屋拆遷適用其它補償方式的，其享有面積部分與其家庭成員共用同一種補償方式。

　　共有合法房屋產權但未明確各自享有法定具體份額的，按等額方式認定補償。

　　(二)被拆遷人戶口不在被拆遷地，但被拆遷房屋屬于合法繼承的，房屋拆遷適用政府指導價給予貨幣補償。

　　(三)原戶口在被拆遷地的人員，有證據證明其房屋屬于戶口遷移前所建，并擁有合法房屋產權份額的，房屋拆遷適用政府指導價補償。

　　(四)被拆遷人通過公開市場化合法途徑取得被拆遷房屋所有權的，房屋拆遷適用評估價給予貨幣補償。

　　(五)被拆遷人通過本集體內部轉讓等方式取得被拆遷房屋所有權的，被拆遷房屋與被拆遷人在本集體經濟組織土地上的其他房屋實行合并計算補償。

　　十一、廣西南寧市增加安置人口的補償安置

　　實行重置價或政府指導價補償安置方式，屬于下列情形之一的，在申請安排宅基地或購買政府統建拆遷安置小區公寓房時可以計算一個安置人口：

　　(一)與原在冊農業人員結婚滿三年以上的配偶，從未享受過拆遷安置房以及房改房、集資建房、經濟適用住房、公租房(已退出的除外)等國家福利或保障性質住房政策的，可以納入安置人口認定范圍，但應同時符合以下條件：

　　1.與之結婚的原在冊農業人員經認定符合安置資格認定條件;

　　2.在安置資格審核時婚姻關系依然存在;

　　3.該配偶在安置資格審核時屬于其他農村集體經濟組織成員。

　　4.經認定該配偶符合安置條件，但沒有證據證明享有被拆遷房屋合法產權份額的，不納入補償人口認定范圍。

　　(二)已婚尚未有子女，可以增加一個安置人口，但應同時符合以下條件：

　　1.夫妻至少有一方以上屬于拆遷應安置人員;

　　2.在安置資格審核時婚姻關系依然存在;

　　3.被拆遷安置人員屬于鰥、寡、老等情形的除外。

　　(三)已領取獨生子女證，可以增加一個安置人口，但應同時符合以下條件：

　　1.已領取獨生子女證的人員屬于被征地集體經濟組織原在冊農業人口且符合拆遷安置資格條件;

　　2.被拆遷安置人領取獨生子女證時具備生育“兩孩”的法定條件，但自愿放棄“兩孩”實行“獨生”，且在安置資格審核時獨生子女的事實依然存在;

　　3.鰥、寡、老人領取獨生子女證等明顯屬于為博取增加拆遷安置人數而領取獨生子女證情形的除外。

　　十二、廣西南寧市住宅房屋拆遷獎勵

　　(一)房屋拆遷實行評估價補償安置方式的，適用評估價部分建筑面積的拆遷補償單價可在評估單價基礎上上浮20%給予獎勵。

　　(二)《征收土地方案公告》發布前配合簽訂房屋拆遷補償安置協議的，對屬于認定補償范圍內的實有房屋，可按相應住宅房屋拆遷補償款總額的10%給予獎勵。

　　(三)《征收土地方案公告》發布后45日內配合簽訂房屋拆遷補償安置協議的，對屬于補償認定范圍內的實有房屋，可按相應住宅房屋拆遷補償款總額的5%給予獎勵。

　　(四)《征收土地方案公告》發布后45日內未能簽訂房屋拆遷補償安置協議的，不再給予獎勵。

　　十三、廣西南寧市產業用房拆遷補償

　　產業用房是指農村集體經濟組織在其產業用地上建設的用于發展非農生產的非住宅房屋，不包含雜物房、農配房、養殖房以及集體辦公用房等，也不包含非產業用地上建設的實際用于非農生產的房屋。產業用房按照下列方式給予補償：

　　(一)合法產業用房按照規定標準足額給予補償。

　　(二)未取得房屋產權證書，但已辦理相關用地、規劃、報建等手續的，按照規定標準乘以90%給予補償。

　　(三)規劃、報建等手續不全的，按照規定標準乘以80%給予補償。

　　(四)未辦理相關規劃、報建等手續的，按照規定標準乘以70%給予補償。

　　十四、廣西南寧市雜物房和農配房的認定及補償

　　(一)按雜物房給予認定補償的房屋主要包含以下幾類情形：

　　1.附屬并服務于主體房屋的其他房屋。

　　2.建設用地上服務于生產生活的其他房屋。

　　(二)按農配房給予認定補償的房屋主要包含以下情形：

　　1.設施農用地上用于看護、存放農業生產工具等服務于農業生產的配套用房。

　　2.直接服務于農業生產的農業用房。

　　(三)雜物房按如下方式補償：

　　1.2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前建設或持有合法報建手續的，按規定標準足額給予補償。

　　2.未持有合法報建手續，屬于2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后，2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布施行前建設的，按規定標準乘以70%給予補償。

　　3.未持有合法報建手續，屬于2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布施行后到預公告發布前建設的，原則上不應給予補償，但被拆遷人積極配合并承諾按期騰空交付拆除的，可按相應結構材料費標準給予補助。

　　十五、廣西南寧市房屋建筑面積計算

　　(一)建筑面積根據《建筑工程建筑面積計算規則》(GB/T50353—2005)進行計算，外墻邊與外墻邊丈量的距離相乘為建筑面積。樓頂梯間，以及外陽臺和外樓梯屬于開放式或半封閉的，建筑面積按二分之一計算。

　　(二)框架、磚混結構的邊雨蓬及磚木結構四周瓦檐(飄檐)，其補償費用包含在每平方米補償單價內，不另行計算建筑面積。

　　(三)框架、磚混結構房屋樓頂防水構造、隔熱層(包括紅階磚、水泥板或凳式隔熱層)、四周磚墻或圍欄，其補償費用包含在每平方米補償單價內，不另行計算建筑面積。

　　十六、廣西南寧市改變用途房屋的補償

　　(一)被拆遷住宅房屋，權屬登記為商業、住宅混合的，第一層參照國有劃撥土地上商業用房標準給予評估補償，但應納入住宅房屋合并計算范圍，二層及以上房屋按照住宅房屋核定計算。

　　(二)被拆遷住宅房屋，權屬登記未附注商業用途，但已依法取得工商營業執照和稅務登記證的，房屋拆遷補償按住宅房屋進行計算，停產、停業補助費按第二十一點規定執行。

　　(三)利用其他房屋作為經營場所，且已依法取得工商營業執照和稅務登記證的，房屋拆遷按相關規定給予補償，停產、停業補助費按第二十一點規定執行。

　　十七、廣西南寧市特殊建構筑物的補償

　　水塔、機打井、煙囪、磚窯等建構筑物，結合使用年限根據評估工程造價成本給予補償，但最低補償標準不得低于工程造價成本的20%。

　　十八、廣西南寧市裝修的補償

　　(一)各項裝修補償金額按該項裝修補償指導價格結合使用年限計算，但最低不得低于該項裝修補償指導價格的20%。

　　裝修項目補償金額=該項裝修補償指導價格×(標準使用年限-裝修實際使用年限)÷標準使用年限

　　(二)各項裝修的標準使用年限按如下標準核定計算：

　　住宅10年;辦公用房7年;旅館、飯店等營業性用房5年。

　　(三)被拆遷房屋存在特殊裝修或裝修維護較好的，可以委托評估機構對納入補償范圍建筑面積內的裝修進行評估補償。

　　十九、廣西南寧市住宅房屋拆遷臨時過渡

　　(一)集體土地上住宅房屋拆遷，被拆遷人在本集體經濟組織土地上無它處住宅，需要給予臨時過渡的，按以下兩種方式之一給予安排：

　　1.按標準領取臨時過渡補助費自行過渡。

　　2.入住政府統建臨時周轉房周轉過渡。周轉房入住期限自被拆遷住宅房屋騰空交付拆除之日起至安置房交付之日后3個月止。

　　(二)領取臨時過渡補助費自行過渡的，臨時過渡費發放期限按以下規定執行：

　　1.實行評估價貨幣補償安置方式的，臨時過渡補助費一次性按12個月支付。

　　2.實行政府指導價貨幣補償，被拆遷人申請購買拆遷安置小區公寓房落實安置的，在公寓房未交付前，因建設需要拆除農民住宅房屋，臨時過渡補助費的支付自被拆遷住宅房屋騰空交付拆除之月起至安置公寓房交付后3個月止，但過渡費支付時間累計不超過48個月。

　　除已落實拆遷安置用地外，被拆遷人過渡期間轉為申領購房補貼自行購買商品房或存量房落實安置的，應予準許，臨時過渡費支付至購房補貼發放后12個月止，但累計時間不超過48個月。

　　拆遷當時有現房安置的，支付3個月的臨時過渡補助費。

　　3.實行重置價補償方式，領取臨時過渡補助費自行周轉過渡的，支付不超過12個月的臨時過渡補助費。

　　二十、廣西南寧市購房補貼

　　(一)基準地價按照市區城鎮住宅用地核定。

　　(二)被拆遷人家庭整體或部分成員已經申領購房補貼的，不得再以任何理由另行申請安排臨時過渡。

　　(三)購房補貼由項目前期推進單位承擔，作為安置費用納入項目征地成本。項目前期推進單位已經不具備承擔條件的，由市財政給予支付。

　　二十一、廣西南寧市停產、停業補助費

　　(一)產業用房拆遷一次性支付12個月停產停業補助費。

　　(二)不屬于產業用房拆遷，但已依法取得工商營業執照和稅務登記證，屬于鋪面、酒店(餐飲)、辦公用房的，一次性支付6個月的停產停業補助費;屬于工業用房的，一次性支付9個月的停產停業補助費;屬于其他經營性用房的，一次性支付6個月的停產停業補助費。

　　二十二、廣西南寧市墳墓遷移獎勵

　　(一)墳墓所有權人在《征收土地方案公告》發布前配合簽訂墳墓遷移補償安置協議，并主動實施遷移的，可按相應規定遷移獎勵標準給予獎勵。

　　(二)墳墓所有權人在《遷墳通告》規定期限內配合簽訂墳墓遷移協議并自行遷移的，可按相應規定遷移獎勵標準的80%給予獎勵。

　　(三)超過《遷墳通告》規定期限后實施遷移的，不再給予遷移獎勵。

　　二十三、《南寧市征收集體土地補償安置實施指導意見》運用中的具體問題由市國土資源局負責解釋。

　　二十四、《南寧市征收集體土地補償安置實施指導意見》自2019年1月1日生效實施，有效期五年。2009年4月9日公布的《南寧市人民政府關于“項目建設年”集體土地房屋拆遷補償安置工作有關問題的通知》(南府發﹝2009﹞37號)同時廢止。

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內容審核：劉佳律師

來源：臨律-廣西《南寧市征收集體土地補償安置實施指導意見》自2019年1月1日生效實施，有效期五年，