安徽省《馬鞍山市2021年推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》公布了馬鞍山市城鎮2021年老舊小區改造項目計劃， 安徽省馬鞍山市人民政府辦公室關于印發馬鞍山市2021年推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知 馬政辦秘〔2021〕4號 各
安徽省馬鞍山市人民政府辦公室關于印發馬鞍山市2021年推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知
馬政辦秘〔2021〕4號
各縣、區人民政府，市政府各部門、直屬機構，有關單位：
經市政府同意，現將《馬鞍山市2021年推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》印發給你們，請認真貫徹落實。
馬鞍山市人民政府辦公室
2021年1月11日
安徽省馬鞍山市2021年推進城鎮老舊小區改造工作實施方案
一、總體要求
(一)工作目標。2021年城鎮老舊小區改造，將對標“杭嘉湖”，在充分總結過去經驗的基礎上，解決標準不高的問題，進一步明確分工，形成工作合力。2021年全市三縣三區共計劃改造76個項目，涉及戶數54319戶，涉及樓棟數1789棟，建筑面積436.05萬平方米，投資估算115708.8萬元。按照“一區一方案”，計劃實施基礎類、完善類和提升類等改造內容，共有16個基礎類改造(占21%)、56個完善類改造(占74%)、4個提升類改造(占5%)。
(二)改造原則和范圍。根據國務院辦公廳關于“十四五”期末全部完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造總體要求，我市按照“五年規劃、三年完成”的工作思路，計劃自明年起用三年時間完成2005年底前建成的200個城鎮老舊小區改造任務，第一年實現任務過半，第二年基本完成，第三年全面收尾。“十四五”時期后兩年以2005年以后建成且符合上級申報資金補助條件的城鎮老舊小區改造為主。
在申報范圍和時序上優先對全市未改造且符合上級補助資金條件的城鎮老舊小區做到“應報盡報”;其次申報過去已實施基礎類改造的(未享受國家、省級獎補)城鎮老舊小區。
二、主要任務
(一)編制改造設計清單。參考“杭嘉湖”城鎮老舊小區改造經驗，依據《安徽省城市老舊小區整治改造技術導則》(2020版)，分類型制定我市城鎮老舊小區改造設計內容清單，明確基礎類、完善類、提升類改造的必改和選改內容，共涉及29個小類88個子項(見附件3)。
1.基礎類改造。主要改造市政配套基礎設施及小區內建筑物公共部位修繕，滿足居民安全需要和基本生活需求。內容包括：拆違、安防、環衛(生活垃圾分類)、消防、道路、照明、綠化、水電氣(供排水、供電、燃氣)、建筑物屋面、外墻、樓道、樓梯等公共部位改造、修繕、出新，通訊網絡基礎設施改造、光纖入戶、架空線規整(入地)等，突出解決基礎設施老化、環境臟亂差問題。
2.完善類改造，主要改造提升人居環境及配套設施改造建設，滿足居民生活便利需要。完善社區和物業用房、建筑節能改造、加強適老環境建設和改造，推進無障礙設施建設、有條件的樓棟加裝電梯、改造(新建)停車庫(場)、電動自行車及汽車智能充電設施、智能信包箱、文化休閑活動場地、體育健身設施等。
3.提升類改造。主要改善優化公共服務設施配套建設及智慧化改造，提升居民生活品質。積極推進改造或新建小區及周邊社區綜合服務設施，衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站設施等。
4.在保障基礎類改造“應改盡改”的前提下，大力推進完善類和提升類改造，融入未來社區理念。深入挖掘小區、片區內空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括原產權單位的空置房屋在內的各種社會資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施。
(二)共同制定改造方案。切實把群眾滿意當作城鎮老舊小區改造工作的最高標準，同時將改造內容和城市文明創建中社區基礎設施短板建設需求結合起來。各屬地政府搭建溝通議事平臺，街道(鄉鎮)、社區開展基層黨組織引領的主體鮮明、形式多樣、組織有序、實施規范的基層協商機制。街道(鄉鎮)牽頭，社區發動，充分了解居民需求，在改造內容、方式等方面協商達成共識，優先考慮居民改造意愿強、參與積極性高、愿意出資的小區，制定初步改造方案。堅持共同締造，廣泛發動群眾共謀共建共管共評。社區黨組織、居委會組織待改造小區業主委員會和物業服務企業，廣泛征求居民意愿，引導居民參與改造、對改造完成后的小區協商決定管理模式。鼓勵居民出資或通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物、投工投勞等多種方式參與城鎮老舊小區改造。
(三)明確改造實施(投資)主體。各屬地政府要統籌考慮實施小區改造及改造后設施運營、后期管理等因素，明確改造項目實施(投資)主體，實施主體可以是街道(鄉鎮)、縣區(園區)住建(房管)部門或者國有投資公司等，全面負責老舊小區改造工作。鼓勵實施主體將財政投入資金作為老舊小區改造資本金，依托改造區域內相關公共服務資源，搭建投融資平臺，推進完善類、提升類改造。實施主體要負責加強資金籌措、前期準備、項目報建、統籌協調、組織實施、運營維護、后期管理等工作。
(四)強化專營設施協同改造。老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，支持和引導專營單位出資改造，并根據省市相關政策給予資金支持，與老舊小區改造同步設計、同步實施。改造后的專營設施產權可依照法定程序移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。在實施過程中，不得收取進場費等額外費用。通信運營企業在實施改造時嚴格按照技術規范要求，進行共建共享，原則上城鎮老舊小區改造完成后5年內不得再破土進行管線施工。生活垃圾分類收集設施參照專營設施與老舊小區改造同步設計、同步建設、同步驗收。
三、主要措施
(一)做到四個堅持，突出城鎮老舊小區改造新原則。
一是堅持政策導向、居民自愿。積極申報國家專項資金，多方籌措經費滿足改造資金需求;尊重居民意愿，發動群眾、依靠群眾主動參與改造，充分發揮群眾監理員作用，采取聘請或授牌形式，讓群眾監督貫穿設計、施工、驗收全過程。二是堅持因地制宜、突出重點。采用基本(老舊小區基本改造)+X(多個結合)的模式，突出“一區一策”。明確基礎類、完善類、提升類改造的必改和選改內容，推行“菜單式”改造，由居民“看菜單點菜”，視居民意愿量身定制，全面系統實施老舊小區改造。三是堅持各方協調、統籌推進。構建共建共享共治聯動機制，落實市級推動、縣區級負責、街道實施、居民參與的工作協調機制，充分發揮社區的溝通協調作用。四是堅持建管結合、長效管理。加強建設過程與物業管理的銜接，確保改造成效，引導多方共同參與建立長效管理機制。
(二)謀劃五個轉變，彰顯城鎮老舊小區改造新特色。
一是參考“杭嘉湖”改造經驗，以縣區(園區)為實施主體，將城鎮老舊小區改造與提升基層治理能力、創新小區治理模式和管理機制結合起來;二是市直各部門分工負責，參與方案設計、過程管理和驗收把關，積極爭取上級支持政策和補助資金;三是采取“一區一策”，改造中融入未來社區場景建設，在主城區先行試點，探索實行“6(未來鄰里、健康、建筑、交通、服務、治理等六大場景)+N(群眾需求)+1(社區特色)”建設模式;四是嚴格程序，鼓勵EPC招標和開口合同定價模式，以縣區為單位統一打包招標確定施工單位;五是視上級資金補助幅度，結合群眾需求和小區實際，適當調整改造內容，把好事辦好、實事做實。
(三)抓好兩個環節，確保城鎮老舊小區改造新成效。
一是抓好項目設計環節。按照“設計先行”的改造要求，各屬地政府對納入2021年改造計劃的老舊小區，要參照省廳2020年修訂的《安徽省城市老舊小區整治改造技術導則》，實現基本型改造向完善型和提升型改造并軌。積極發動設計師、工程師進社區，引導居民有效參與改造，滿足群眾基本生活需求的同時，注重改善公共服務和公共環境，凸顯整治提升效果。重點做好每個小區方案設計，對改造范圍廣、涉及居民多的小區，由市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室組織第三方對各區改造初步設計方案進行評審，嚴把設計關，確保2021年城鎮老舊小區改造工作有新特色新亮點，取得新成效。二是抓好建設過程管理。按照“誰建設、誰負責”“誰服務、誰負責”原則，落實建設、勘察、設計、施工、監理等項目改造建設各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關專業技術人員的終身責任。各縣區住建部門要建立適合城鎮老舊小區改造的質量安全監管機制及相關配套制度，實現過程可監督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。各縣區政府要將城鎮老舊小區改造各類審批事項納入工程建設項目審批管理系統監管范圍，組織各有關部門和管線產權單位等對老舊小區改造具體方案進行聯合審查，優化項目立項、用地、規劃審批，簡化施工許可證辦理手續，提升項目審批效率。加強項目質量管理，提高改造質量。完善適應改造需求的標準體系，依據城鎮老舊小區改造技術規范，明確智能安防等建設要求，鼓勵綜合應用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。
(四)強化五個規程，落實老舊小區改造新要求。
突出“三拆、三建、一管”原則，各實施主體改造前，對小區內違法建設、亂搭亂建、底層零散建筑，依法采取拆除騰退公共空間、拆小建大、拆零建整的方式，擴大公共建筑規模需求;改造中，加大基礎設施建設、公共服務設施建設和有條件的屋頂平改坡建設;改造后，引入物業服務，強化物業管理，提升群眾滿意度。一是編制總體規劃和年度計劃。由縣區政府牽頭部門和街道(鄉鎮)做好摸底調查，編制改造總體規劃和年度計劃，確定建設單位。二是制定小區改造方案。各縣區政府成立工作專班，通過搭建溝通議事平臺，開展第一輪征求意見，確定具體改造項目清單，制定改造方案后進行第二輪征求意見，組織相關部門進行方案聯合審查,市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室將組織第三方對主城區改造項目設計方案進行評審(各縣可參照執行)。三是開展項目審批。由建設單位牽頭，開展立項、用地、規劃審批，確定施工、監理單位。四是實施改造施工。由建設單位負責，住建、通信管理部門及相關管線單位積極配合，做好改造過程中的質量安全監管和技術服務指導。五是竣工驗收及長效管理。由建設單位負責做好改造工程竣工驗收，街道(鄉鎮)負責引入物業服務，建立長效管理機制。
四、保障要求
(一)加強組織領導。安徽省馬鞍山市成立全市城鎮老舊小區改造工作領導小組，負責統籌、協調、督查、考核等工作。領導小組辦公室設在市住建局。各縣區政府成立相應工作機構，作為項目建設責任主體，制定具體實施方案，明確每個改造項目責任單位、責任人、完成時限;做好宣傳發動、改造內容摸排、拆違等前期工作。
(二)落實建設資金。在資金籌措上，一方面積極爭取中央、省級補助資金，另一方面將通過專營單位投資改造、引導居民出資出力、社會力量參與投資、鼓勵金融機構參與等多種方式拓展資金來源。剩余缺口資金在許可前提下通過提請發行地方政府專項債券和銀行貸款，盤活公共資產資源、使用小區公共收益等方式籌集。市級財政對花山區、雨山區、博望區按6:4比例分攤除中央、省級財政補助外的改造資金。
(三)加大宣傳力度。安徽省馬鞍山市市級和各載體單位要主動對接新聞媒體，廣泛宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調動群眾、專業機構、社會力量參與城鎮老舊小區改造的積極性、主動性。組織社區做好政策解讀和溝通解釋，引導發動小區居民，發揮黨員模范帶頭作用，強化居民的主人翁意識，暢通參與渠道，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。
(四)落實主體責任。安徽省馬鞍山市各縣區政府要切實樹立共建共治共享的社會治理理念，成立專班，倒排工期，細化時間節點。立足早謀劃、早啟動，原則上在上一年度年底前完成宣傳發動、征求意見、方案制定、項目可研等前期工作，力爭來年春節后全面開工建設，最遲不得超過4月。強化項目過程監管，注重文明施工，確保工程質量和施工安全，2021年10月底前全部完工。嚴格執行工程建設招投標和竣工驗收制度。年底市住建局將會同相關部門對各縣區城鎮老舊小區改造工作完成情況進行績效考核，考核納入市政府對各縣區年度考核指標體系。對工作推進不力，影響全市整體進度的載體，將給予約談或通報批評。
(五)強化長效管理。加強基層黨建引領，強化老舊小區改造后的物業管理工作。大力推廣紅色物業，建立健全街道、社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業多方議事協調工作機制，鼓勵社區居委會、業委會、物業服務企業“交叉任職”，提倡“三合一”管理模式，推動建立老舊小區后續長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。老舊小區改造后，將實施物業管理納入績效考核范圍，縣區級實施獎補。有條件的老舊小區應在街道、社區組織協調指導下，由業主及時依法選聘物業服務企業，對照物業服務標準，明確服務內容和收費;暫不具備條件的小區，由街道辦事處牽頭征求業主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理。鼓勵以街道或縣區為單位，成立或明確國有物業服務企業進行托底有償服務。
附件2
安徽省馬鞍山市城鎮2021年老舊小區改造項目計劃
縣區
小區數（個）
涉及戶（戶）
小區內樓棟數（棟）
涉及建筑面積（萬平方米）
計劃改造內容
預計投資額（萬元）
全市
76
54319
1789
436.05
基礎類、完善類
115708.8
含山縣
11
2507
129
21.39
基礎類、完善類
8900
和縣
6
2603
105
20.53
基礎類、完善類
4347
當涂縣
6
4226
183
37.13
基礎類、完善類
11139
花山區
35
39627
1138
303.86
基礎類、完善類、提升類
74196.8
雨山區
7
4239
118
39.9
基礎類、完善類、提升類
10870
博望區
11
1117
116
13.24
基礎類、完善類
6256
附件3
安徽省馬鞍山市城鎮老舊小區改造清單
改造內容
改造要求
改造標準
必改▲
（選改△）
一、基礎類
1
道路整治
1
明確道路等級，優化路網
《城鎮道路路面設計規范》CJJ169-2012
《城鎮道路路基設計規范》(CJJ 194-2013)
《城鎮道路養護技術規范》CJJ36-2016
《無障礙設計規范》(GB 50763-2012)
《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018
△
2
滿足安全通行及消防規范要求
▲
3
路面維修養護
▲
4
選用透水材質
△
5
優化排水方式
▲
2
給排水設施改造
6
改造影響使用功能的老化供水管網管線及設施
《城鎮給水排水技術規范》GB50788-2012
《城市排水工程規劃規范》GB50318-2017
《建筑給水排水設計標準》GB50015-2019
《民用建筑設計統一標準》GB50352-2019
《室外排水設計規范》GB 50014-2006（2016年版）
《室外給水設計標準》GB 50013-2018
▲
7
管網改造應滿足小區內全部用水要求
▲
8
供水、儲配設備應具備安全防范措施
△
9
用水應分戶計量，分戶水表宜相對集中讀數
▲
10
改造影響使用功能的排水管道及附屬設施，雨污分流改造
▲
11
改造化糞池，含油污水應經隔油處理后排入污水管道
▲
12
鼓勵同步開展“直飲水”工程建設，推進中水和雨水資源循環利用
《建筑與小區雨水控制及利用工程技術規范》GB50400- 2016
△
3
電力設施改造
13
考慮遠期發展容量，供配電系統升級改造，保障電力供應
《民用建筑電氣設計標準》GB51348-2019
《住宅建筑電氣設計規范》JGJ242-2011
《電力工程電纜設計標準》GB50217-2018
《居住區供配電系統技術規范》DB34/T1469-2019
△
14
存在安全隱患的老舊供配電線路及配電裝置進行維修、更換
▲
15
整治私自搭接的電線
▲
16
用戶計量實行“一戶一表”，宜采用分層集中的安裝方式。
▲
4
電信設施改造
17
推動空中線纜入地，對通信架空線路進行統一梳理
《外殼防護等級（IP代碼）》GB/T4208-2017
▲
18
線路實行統一設計、多桿合一、有序敷設
《綜合布線系統工程設計規范》GB50311-2016
《民用建筑設計統一標準》GB50352-2019
《住宅區和住宅建筑內光纖到戶通信設施工程設計規范》GB50846-2012
△
19
結合供電線網改造，完善公共區域智能化設施
△
20
預留新一代業務發展的容量，滿足未來網絡升級及5G建設需求
▲
5
燃氣設施改造
21
對影響使用的老舊管網應進行維修、更換
《城鎮燃氣規劃規范》GB/T51098-2015
《城鎮燃氣設計規范》GB50028-2006
縣（區）城鎮燃氣專項規劃
▲
22
按相關規范要求增設天然氣管道系統
△
23
應符合防火、防爆等安全距離的要求
▲
一、基礎類
6
消防設施完善
24
既有消防設施進行維修與維護，消防設施布局合理
《建筑設計防火規范》GB50016-2014（2018年版）
《城市消防規劃規范》GB51080-2015
《消防給水及消火栓系統技術規范》GB50974-2014
《消防應急照明和疏散指示系統技術規范》GB51309-2018
《民用建筑設計統一標準》GB 50352-2019
《建筑滅火器配置設計規范》GB 50140-2005
▲
25
保證消防通道通暢。
▲
26
采用新技術、新材料、新工藝、新產品，并應符合現行國家標準
《消防給水及消火栓系統技術規范》GB50974-2014
△
27
加強消防智能化建設
△
28
特殊人群住所應安裝獨立式煙感探測報警器。
《建筑設計防火規范》GB 50016-2014（2018年版）
《建筑防排煙系統技術標準》GB51251-2017
△
7
生活垃圾分類
29
垃圾分類
《城市環境衛生設施規劃標準》GBT50337-2018
《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018
《生活垃圾分類設施配置及作業規范》DB45/T1896-2018
《馬鞍山市生活垃圾分類工作實施方案》
▲
30
應預留生活垃圾分類、垃圾消毒設施等處理空間。應按照居住小區生活垃圾分類收集設施建設標準，建設相應的清潔屋、分類亭等設施。
▲
31
應取消樓體垃圾道，拆除小區內原有不達標、衛生條件差的垃圾房、垃圾池、垃圾收集點、公共廁所
▲
32
環衛設施改造應布局合理，便于使用和清運
▲
33
垃圾收集設施宜設置在單元入口附近的隱蔽位置
△
8
建筑外立面整治
34
空調機位宜整齊或設計遮擋裝飾，確保滿足安全要求，改為有組織排水；外墻面出新。
《建筑裝飾裝修工程質量驗收標準》GB50210-2018
▲
35
重點街路沿街界面的建筑風貌應符合城鎮整體風貌的規定要求
《老舊小區有機更新改造技術導則》（2016年10月）
《城市舊居住區綜合改造技術標準》TCSUS04-2019
《建筑裝飾裝修工程質量驗收標準》GB50210-2018
《建筑外墻防水工程技術規程》JGJ/T 235-2011
《自粘防水材料建筑構造》
《墻體節能建筑構造》
△
9
屋面修繕
36
屋面形式整治
《民用建筑設計統一標準》GB50352-2019
《屋面工程技術規范》(GB50345)-2012
《屋面工程質量驗收規范》GB50207-2012
△
37
屋面修繕
▲
38
屋面改造
△
10
樓道整修
39
整潔樓道墻面，維修樓梯扶手及樓道燈
《民用建筑設計統一標準》GB50352-2019
《樓梯欄桿及扶手》JG/T 558-2018
《無障礙設計規范》GB50763-2012
▲
40
雜物清理，保障樓道干凈、整潔
▲
二、完善類
1
違法建筑
1
依法拆除違法建筑（三類改造的前提）
《中華人民共和國城鄉規劃法》
《中華人民共和國土地管理法》
▲
2
鼓勵改造為公共服務設施
△
2
小區綠化整治
3
優化綠地空間布局，改造后人均公共綠地面積不宜低于原綠地率標準
《城市綠地設計規范》GB50420-2007（2016年版）
《城市居住區規劃設計標準》(GB 50180-2018)
△
4
拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構筑物）
《種植屋面工程技術規程》(JGJ 155-2013)
《老舊小區有機更新改造技術導則》（2016年10月）
《垂直綠化工程技術規程》CJJ/T236-2015
《城市舊居住區綜合改造技術標準》TCSUS04-2019
▲
5
適度增綠，提高綠化覆蓋率
▲
6
考慮四季景觀效果，植物配置應保障安全。
△
7
采用兼有調蓄、凈化、轉輸功能的綠化方式
△
3
照明設施改善
8
完善照明系統
《城市夜景照明設計規范》JGJT163-201
《建筑照明設計標準》GB 50034-2013
《城市道路照明設計標準》CJJ 45-2015
▲
9
路燈選型應與小區整體風貌協調
△
4
適老化與無障礙設施
10
增加適老化設施
《城鎮老年人設施規劃規范》GB 50437-2007（2018年版）
《老年人照料設施建筑設計標準》JGJ450-2018
▲
11
“互聯網+醫療”的智能醫療
《無障礙設計規范》GB50763-2012
△
12
完善無障礙設施
▲
5
停車庫（場）
13
規范小區停車
《城市停車規劃規范》GB/T 51149-2016
《車庫建筑設計規范》JGJ100-2015
▲
14
優化提升原有非機動車停車設施
▲
15
新增停車位
▲
6
電動自行車及汽車充電設施
16
規劃預留充電設施
《電動汽車分散充電設施工程技術標準》GB/T51313-2018
《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB50067-2014
▲
7
智能快件箱、智能信報箱
17
升級改造
《住宅信報箱工程技術規范》GB50631-2010
《快遞服務》YZ/T0128-2007
△
8
文化休閑設施
18
鼓勵與社區黨群服務中心、社區服務用房等設施聯合建設
《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018
《城市社區多功能公共運動場配置要求》GB/T34419-2017）
《公共體育設施室外健身設施的配置與管理》GB/T34290- 2017
△
9
體育健身設施
19
建設室外體育健身設施
▲
20
特殊群體使用的健身設施應設置安全設施
△
10
物業管理
21
明確物業管理服務區域
《國務院物業管理條例》
《中華人民共和國物權法》
《物業管理條例》
《安徽省物業管理條例》
《馬鞍山市物業管理實施辦法》
▲
22
按物業總建筑面積的0.2%配置物業管理用房；按物業總建筑面積的0.12%配置物業服務經營性用房。根據小區實際，對原規劃有物業管理用房但面積配置不達標的且具備條件的，經規劃部門審批后，可以采取“拆小建大”的方式補足面積。
▲
二、完善類
11
建筑節能改造
23
考慮地區氣候特點選擇適宜方式進行節能改造
《老舊小區有機更新改造技術導則》（2016年10月）
《城市舊居住區綜合改造技術標準》TCSUS04-2019
《既有居住建筑節能改造》16J908
《既有居住建筑節能改造技術規程》JGJ/T129
《建筑外墻外保溫工程質量保險規程》T/CABEE001-2019
△
24
優先改善門窗的保溫和遮陽性能、屋面和外墻的保溫隔熱性能
《既有居住建筑節能改造技術規程》JGJ/T129-2012
△
12
加裝電梯
25
加裝電梯前應進行可行性評估
《民用建筑設計統一標準》(GB50352-2019)
《電梯制造與安裝安全規范》GB7588-2016
《既有住宅加裝電梯工程技術標準》T/ASC03-2019
《馬鞍山市既有多層住宅增設電梯實施辦法（試行）》
《馬鞍山市既有多層住宅增設電梯試點方案》
△
26
電梯加裝方案應避免對住戶的影響
△
27
選用對原結構影響小的結構形式
△
28
考慮與相鄰住戶的安全防盜以及居室空間的私密性，嚴禁占用消防車道；（電梯井區域既有地下管線的遷改作為必改）
△
13
風貌管控
29
對環境景觀風貌進行綜合改造和提升設計
《老舊小區有機更新改造技術導則》（2016年10月）
《城市舊居住區綜合改造技術標準》TCSUS04-2019
《馬鞍山市城市色彩控制技術導則》
△
30
整體色彩與色調應與小區周邊環境和城市整體風貌相協調
△
31
提升老舊小區入口形象
△
32
老舊小區圍墻修繕
▲
三、提升類
1
社區綜合服務設施
1
改建、擴建或新建社區黨群服務中心（站）
《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018
▲
2
因地制宜建設社區服務用房（站）
《城市社區服務站建設標準》建標167-2014
《城鄉社區網格化服務管理規范》GB/T34300-2017
△
2
公共衛生設施
3
健全醫療衛生設施，補齊衛生防疫短板
《社區衛生服務中心、站建設標準》建標163-2013
《關于促進“互聯網+醫療健康”發展的意見》
▲
4
鼓勵發展社區“互聯網+醫療健康”模式
△
3
教育設施
5
健全幼兒園等教育設施，補齊教育短板
《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018
《托兒所、幼兒園建筑設計規范》JGJ39-2016
△
4
智能感知設施
6
實行出入口管理
《居民住宅小區安全防范系統工程技術規范》2016版
《城市居住區規劃設計標準》(GB 50180-2018)
《出入口控制系統技術要求》GA/T394-2002
▲
7
普及安全監控（此項作為基礎類改造必改內容，同時在完善類、提升類中可提高技術參數）
《特種設備安全監察條例》（2009年修訂）
《入侵報警系統工程設計規范》GB 50394-2007
《視頻安防監控系統工程設計規范》GB 50395-2007
《智慧社區建設指南》（試行）
▲
8
完善樓宇防盜
△
三、提升類
5
社區專項服務設施
9
健全養老服務設施
《老年人照料設施建筑設計標準》JGJ450-2018
《無障礙設計規范》GB50763-2012
《社區老年人日間照料中心服務基本要求》GB/T33 168-2016
《社區老年人日間照料中心建設標準》(建設143-2010)
▲
10
健全托育設施
《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018
《托兒所、幼兒園建筑設計規范》JGJ 39-2016
《老舊小區有機更新改造技術導則》（2016年10月）
《城市舊居住區綜合改造技術標準》TCSUS04-2019
《建筑設計防火規范》GB50016-2014（2018年版）
《城市消防規劃規范》GB51080-2015
△
11
助餐設施
△
12
設置家政保潔服務網點
△
13
設置便民市場、便利店
△
14
設置應急救援站
△
6
智慧化社區
15
建設小區物業管理信息系統
《智慧社區建設指南》(試行)
《視頻安防監控系統工程設計規范》GB50395-2007
《住宅信報箱工程技術規范》GB50631-2010
《樓寓對講系統第1部分：通用技術要求》
《特種設備安全監察條例》
《入侵報警系統工程設計規范》GB50394-2007
▲
16
建設社區生活服務平臺
△
注意事項：
1.根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《安徽省城鎮老舊小區改造技術導則（2020修訂版），結合我市實際，制定本改造清單。
2.城鎮老舊小區改造內容按照改造層次從低到高可分為基礎類、完善類、提升類3個大類，包括29個小類88個子項。基礎類分為10個小類40個子項，其中，必改項目10個小類24個子項；完善類分為13個小類32個子項，其中，必改項目10個小類16個子項；完善類分為6個小類16個子項，其中，必改項目5個小類6個子項。
3.各縣區要結合本地財政承受能力和擬改造小區實際情況，按照申報年度改造計劃的3大類改造類型，在對應清單中選擇改造項目確定具體改造項目。其中，備注為必改項目的必須納入改造；申報完善類、提升類等高層次改造的，除完成本層次改造必改項目和自選項目外，前一（兩）個改造類別的必改項目原則上要全部實施改造。
4.原則上，一個小區制定一個設計方案。小區方案設計環節要把確定改造的具體項目通盤考慮、綜合設計，科學合理編制設計方案。每個小區設計方案均需經過市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室委托的第三方評估機構審查和組織市直相關部門對技術方案、預算投資進行聯合審查，各載體單位要根據審查意見逐條修改完善通過后才可進入下一個環節。縣政府可參照執行。
附件4
安徽省馬鞍山市城鎮老舊小區改造工作規程（試行）
為指導推進城鎮老舊小區改造，規范城鎮老舊小區改造工作，特制定工作規程供各縣區參考。
一、制定總體改造計劃
本階段由縣區人民政府組織，各地城鎮老舊小區改造牽頭部門負責具體實施。
（一）摸底調查。城鎮老舊小區改造牽頭部門會同自然資源、城管等部門、街道（城關鎮）、社區，摸底調查擬開展城鎮老舊小區改造的環境、土地、資源等情況，梳理小區改造項目庫。對分屬不同管理主體的城鎮老舊小區，具備成片區改造的，策劃捆綁打包成“工程包”。
（二）編制總體改造規劃和年度改造計劃。城鎮老舊小區改造牽頭部門會同發改、財政、自然資源和規劃、城管、消防、民政、體育等部門及管線單位，結合本地區財政承受能力評估情況，編制總體改造規劃和年度改造計劃（含小區、片區個數、棟數、戶數、總投資等）。
（三）確定建設單位。城鎮老舊小區改造牽頭部門報請當地政府明確實施改造每個項目的建設單位，一般由街道（鄉鎮）、縣區（園區）住建（房管）部門或者國有投資公司等作為建設單位，負責項目具體實施。
二、制定小區改造方案
本階段由各地城鎮老舊小區改造牽頭部門組織，建設單位具體實施。
（一）成立工作專班。街道（城關鎮）、社區通過宣傳發動，自下而上推選熱心公益、在群眾中有威望、熟悉情況的業主代表。對列入改造計劃的老舊小區，建設單位牽頭街道（城關鎮）、社區、規劃設計單位、管線單位、小區業主代表組成工作專班。
（二）第一輪征求意見。工作專班針對擬實施改造的城鎮老舊小區改造內容、物業管理問題，提出初步改造方案，其中無物業管理小區可同時制定自治管理或者物業管理機制方案，在小區、社區現場公示，第一次征求居民意見。
（三）第二輪征求意見。工作專班將征求意見分類整理后，確定具體改造項目清單，制定具體改造方案（含改造效果圖）、編制項目概算和擬補助的困難群眾名單在小區、社區現場公示，再次征求居民意見。對存在不同意見的，社區應牽頭做好居民解釋溝通工作。居民合理的意見應予采納，并對改造方案進行優化調整。
（四）方案聯合審查和改造清單合理性審查。當地住建部門組織自然資源和規劃、發改、財政、城管、消防、民政、體育等部門及管線單位，對技術方案、預算投資進行聯合審查。市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室委托第三方設計評估機構對主城區每個小區設計方案改造清單合理性予以審查。以上審查提出的審查意見，縣區要負責組織方案編制單位及時修改調整到位。
三、開展項目審批
本階段由建設單位牽頭組織實施，當地住建部門做好指導把關。在立項、用地、規劃審批方面，建設單位組織修改完善改造方案，進行立項、用地、規劃審批。鼓勵采用EPC、全過程工程咨詢服務等，創新項目建設組織形式。
四、實施改造施工
本階段由建設單位負責具體實施，住建、通信管理部門及相關管線單位積極配合。
（一）質量安全監管。由各縣區政府成立的城鎮老舊小區改造工作專班會同施工單位制定科學施工方案，減少擾民，確保施工質量和安全文明施工。施工現場要公布投訴熱線電話，接受居民咨詢及監督。當地建設工程質量安全監督機構要全程介入，做好施工過程監督。住建部門加強對施工現場的監督檢查，強化對隱蔽工程全過程監管，杜絕施工擾民。
（二）技術服務指導。設計、施工、管線等技術團隊要全過程現場跟蹤技術服務。設計單位應指派設計人員參與施工全過程技術指導，根據現場情況調整或變更設計，及時解決現場技術問題，并就調整或者變更設計的技術合理性和經濟性向建設單位書面說明。涉及重大內容、投資改變的，履行報批手續后要在小區現場公示。
五、竣工驗收及長效管理
本階段由建設單位、街道辦事處、城關鎮政府負責牽頭組織。
（一）竣工驗收。項目完工后，由建設單位組織街道（城關鎮）、社區、業主委員會（或業主代表）和設計、施工、監理、管線等單位共同驗收，及時督促整改存在問題。驗收通過后，及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。各地要組織居民對改造實效進行評價和反饋。
（二）建立長效管理機制。有條件的街道（城關鎮）可將若干個老舊小區捆綁打包，委托物業服務企業管理。推動住宅小區實行業主自主管理或者聘請物業服務企業管理。對未實行自主管理又未聘請物業服務企業的老舊小區，街道（城關鎮）、社區可委托準物業服務機構實行托底過渡管理，開展環境衛生、門衛等基本物業服務，逐步提高物業服務費繳交率，盡快實現改造小區物業服務自主管理。
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內容審核：楊建峰律師
來源：中國法院網-安徽省《馬鞍山市2021年推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》公布了馬鞍山市城鎮2021年老舊小區改造項目計劃，
電話：400-1598098 郵箱：[email protected] 地址：北京市朝陽區亮馬橋路甲40號二十一世紀大廈3層
