河南省鶴壁市人民政府辦公室關于印發鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作實施方案的通知

　　鶴政辦〔2019〕27號

　　各縣區人民政府，市人民政府各部門：

　　《鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作實施方案》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　2019年12月17日

　　河南省鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作實施方案

　　為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府加快城鎮老舊小區改造提質的決策部署，進一步改善老舊小區居住環境，全面提升城市品質，增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感，保持城市持續健康發展和社會大局和諧穩定，結合我市實際，制定《鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作實施方案》。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神為指導，以順應滿足群眾改善居住條件期盼為導向，以共同締造美好環境與幸福生活為核心，以優化城市人居環境、提高居住品質為目標，創新創造改造方式，多方籌集改造資金，引導協商形成共識，統籌推進城鎮老舊小區改造提質工作，探索建立基層黨建、社會治理、物業管理、居民參與“四位一體”的長效機制，努力打造功能完善、環境整潔、管理有序的居住小區，實現城市均衡、持續發展，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好，增強人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，保持經濟持續健康發展和社會大局穩定，為全面建成小康社會收官打下決定性基礎，在建設新時代富美鶴城、中原更加出彩鶴壁出重彩的征程中邁出更大步伐。

　　(二)工作原則

　　1.政府引領、共同締造。按照“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”原則，統籌謀劃改造計劃，積極進行宣傳發動，激發居民的改造熱情。協調組織各方力量，共同參與老舊小區全過程改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

　　2.屬地負責、業主參與。實行各縣區政府負責、街道辦事處組織、社區居委會落實、業主參與的工作方式，各縣區政府負責本轄區內老舊小區改造提質工作，采取有力措施，確保責任落實到位。注重發揮街道辦事處的主體作用和社區居委會落實作用，充分調動老舊小區業主參與的積極性。科學劃分縣區、街道、社區、業主(房屋所有權人)在老舊小區改造提質工作中的責任和義務，形成“市級統籌、縣區主責、街道主體、社區落實、業主參與”的工作格局。

　　3.因地制宜、一區一策。結合老舊小區的區域特點和設施現狀，在充分征求小區居民意見的基礎上，因地制宜、一區一策對項目進行分類改造，通過小區改造促進戶內改造提質。同時要與當地文化、全區域旅游創建相銜接、協調。重點改造小區內水、電、氣、暖、路及光纖等配套基礎設施，健全便民市場、便利店、步行街等生活服務設施，支持有條件的加裝電梯、配建停車設施和建設無障礙設施。在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。

　　4.部門協作、統籌推進。強化市級相關部門的指導、協調和監督職能，各縣區政府屬地管理職能，街道辦事處主體責任，社區居委會的具體落實責任;要結合既有建筑節能改造，背街小巷整治、水電氣暖改造、加裝電梯等工作一并開展。手續辦理要考慮老舊小區實際，既要合法合規，又要結合現實情況，簡化相關手續，統籌推進老舊小區改造提質工作，避免重復施工和資源浪費。

　　5.改管結合、注重長效。堅持改造與管理相結合，街道辦事處要提前指導組織業主、業主委員會確定物業管理單位，做到前期改造和后期管理無縫銜接，確保老舊小區專業化物業管理覆蓋率逐年提高。要處處體現以人為核心思想，提高柔性化治理、精細化服務水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關懷。街道辦事處要組織指導每個小區成立黨組織，改造后的老舊小區形成基層黨建、社會治理、物業管理、居民參與“四位一體”的長效管理機制，推動建立小區社會治理的長效機制。

　　(三)工作目標。利用三年左右的時間，到2021年7月1日前完成全市城鎮老舊小區改造提質工作，2019年為試點啟動階段，2020年為全面改造階段，2021年為全面驗收階段。通過三年改造提質，努力把我市老舊小區改造為環境整潔、功能完善、管護到位、業主滿意的美麗社區，基本達到“道路平整、綠化提質、路燈明亮、設施完善、標識清晰、組織健全、管理有序、服務規范”目標，讓居民更多更好地享有發展成果。

　　二、實施范圍和內容

　　(一)改造范圍。鶴壁市市內、縣城(城關鎮)建成于2000年(不含2000年)以前，基礎設施和公共服務設施嚴重老舊、缺失，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區。已納入各級城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)實施改造的棚戶區(居民住房)，以居民自建住房為主的區域和城中村，不納入城鎮老舊小區改造范疇。

　　(二)改造內容。老舊小區改造包含基礎設施、住宅建筑本體、居住環境、配套公共服務設施四個方面。

　　1.基礎設施：包括供水、排水、供電、供氣、供熱、消防設施及小區道路、停車場地、充電樁等，以及與小區直接相關的市政道路和公共交通、通信、廣播電視、供電、供排水、供氣、供熱、公共停車場、污水與垃圾處理等基礎設施。

　　2.住宅建筑本體：包括屋頂防水、墻體及樓梯間整修、粉飾，建筑節能改造，加裝電梯，樓梯扶手更新加固、單元入口臺階、坡道維修，房屋公共區域門窗、落水管修繕等。有條件的小區，鼓勵引進社會資本，加裝電梯和進行無障礙設施改造等。

　　3.居住環境：包括拆除、清理各類違章建筑、樓內雜物，整修小區圍墻、照明設施，增加綠地、優化植物配置，辟建居民活動場地，清理規整各種通信線路，有條件的小區實施纜線入地，完善小區道路、樓門牌標識，設置信息發布牌，實施垃圾分類等。

　　4.配套公共服務設施：包括完善無障礙設施，建立便民市場，設置快遞服務場所及智能信報箱，完善小區智慧安防、技防系統，更新完善(電動)自行車棚，完善社區醫療、養老撫幼、文體娛樂、家政服務等生活設施，以及必備的社區管理服務、物業管理用房等。

　　三、工作任務

　　老舊小區改造提質要統籌實施基礎設施提升、居住環境整治、功能設施完善、物業管理提質、社區管理有序等工作，宜同步配套實施既有建筑節能改造、清潔能源示范、海綿城市建設、垃圾分類設施建設等內容。主要工作任務如下:

　　(一)按照屬地原則，全面調查摸底。各縣區一要摸清符合認定標準、2000年前建成的老舊小區數量、名稱及相應的樓棟數、戶數、建筑面積、產權性質、建成時間、物業管理情況、業主改造意愿、需改造內容等基本情況。二要摸清建成于2000年至2005年底，小區房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，公共設施落后，基礎設施和配套設施缺失，影響居民基本生活，居民改造意愿強烈的住宅小區。三要將調查摸底結果進行數據化、臺賬化管理，形成城鎮老舊小區改造項目庫。市住房城鄉建設局、發展改革委、財政局、民政局要加強對調查工作的指導，確保全市范圍內的老舊小區不重不漏，調查數據真實、完整、可靠，并做好數據匯總、審核和分析工作。

　　(二)尊重群眾意愿，制定改造標準。市住房城鄉建設局要多方調查研究，傾聽群眾呼聲，研究制定我市老舊小區改造標準。改造標準要接地氣，要讓群眾滿意。改造標準要包括基本標準和提升標準。基本標準是小區改造一般情況下應當完成的內容;提升標準是在條件具備的情況下，鼓勵進行改造的內容。

　　(三)匹配財政能力，合理編排進度。市住房城鄉建設局、發展改革委、財政局、民政局要從實際出發，根據調查摸底情況，按照謀劃一批、實施一批、儲備一批的原則，區分輕重緩急，統籌安排符合條件老舊小區的改造時序。堅持既盡力而為、又量力而行原則，匹配我市、縣區兩級財政承受能力，科學編制老舊小區改造計劃，合理安排老舊小區改造年度計劃和任務。

　　(四)統籌協調推進，確保改造成效。老舊小區改造涉及面廣，是一項系統工程，做好這項工作，需政府相關部門、相關專業經營單位、街道辦事處、基層社區和居民共同參與，統籌協調配合、共同協商，盡可能一次到位，避免多次施工、重復改造，切實把好事辦好、把實事辦實。對歷史原因形成的單位分散管理小區，盡可能通過管網、道路改造進行整合，形成社區管理模式。老舊小區改造要統籌同步實施既有建筑節能改造、清潔能源示范、海綿城市建設、垃圾分類設施建設等內容; 要順應群眾意愿，積極發展社區養老、托幼、醫療、助殘、保潔等服務。

　　(五)建設基層組織，形成長效機制。各縣區要在改造實施過程中強化基層組織建設。在制定改造方案時，同步確定小區管理模式、制定管理規約及居民議事規則;各街道辦事處要在征求小區居民意見的基礎上，制定和公布改造后小區物業管理服務標準和收費標準，鼓勵通過市場化運作選聘物業服務企業;暫不具備條件的片區、老舊小區可依托社區居民委員會或成立居民互助會等實行自治管理;完善業主大會、業主委員會職能，建立樓棟長制度，規范運作，依法保護業主的合法權利，鞏固改造成果。

　　加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會、物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業議事協商機制。

　　四、工作步驟

　　(一)建立改造臺賬。各縣區要在調查摸底的基礎上，完整、真實地建立本轄區老舊小區改造提質工程工作臺賬，城鎮老舊小區改造提質工作領導小組辦公室在審核匯總各縣區工作臺賬的基礎上，建立全市老舊小區改造提質工作臺賬。

　　(二)確定改造內容。老舊小區改造提質包括硬件配套設施和軟件長效管理機制兩部分內容。對硬件配套設施部分，結合海綿城市、治安防控、無障礙設施建設要求，重點改造提質市政配套設施、庭院環境、服務設施等公共部位、公用設施設備;涉及居民個人的部分，按照共同締造原則，居民自愿出資且相關業主達成共識后進行改造提質。

　　(三)落實改造資金

　　1.爭取政策資金。市財政、發展改革、住房城鄉建設、民政等部門要抓住機遇，創造條件，積極爭取中央、省專項補助資金，確保應爭盡爭;各縣區政府要用好政策資金，創新模式，最大限度發揮好政策資金的引導作用。

　　2.整合政策資金。要統籌整合發展改革、財政部門的老舊小區改造、清潔取暖、養老設施等各項資金，在資金使用上既要符合國家政策，又要發揮各項資金的整體效益。

　　3.多方籌集資金。建立健全居民合理分攤、單位投資、財政獎補、社會捐助等多渠道資金籌措機制。按照資產歸屬和“誰受益、誰出資”的原則，明確居民出資責任，探索居民出資部分可通過住宅專項維修資金、公共收益等方式籌集;對于未建立或住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的老舊小區，按照《住宅專項維修資金管理辦法》等相關規定續籌專項維修資金;鼓勵居民個人捐資、捐物、捐勞動力參與老舊小區改造;引導老舊小區原產權單位及社會力量出資支持老舊小區改造工作。

　　4.專營改造資金。老舊小區改造提質過程中，供水、供電、燃氣、熱力、通信、廣播電視等管線單位要將老舊小區屬自身產權的管線遷改、纜線規整、刷新儀表箱體等工作，優先列入本單位工程項目計劃，通過直接投資、落實資產收益等方式，同步完成相關改造工作。所需專項改造經費由各專業經營單位負責，需更新、改造、新建相關設施的，由各專業經營單位按有關規定執行。

　　5.物業提升資金。改造后實行專業化物業管理的老舊小區，物業管理提升服務所需經費，按照“誰受益，誰付費”的原則，由相關業主承擔;具體標準，可以按照物業服務約定的標準，聘請第三方評估確定。

　　6.引進社會資金。運用市場化方式吸引社會力量參與，通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引入專業機構、社會資本參與老舊小區改造。各縣區可以通過制定相關的優惠政策和費用減免事項等措施，按照“誰投資，誰受益”的原則，鼓勵社會資本在有條件的老舊小區參與衛生服務站、幼兒園、養老設施、加裝電梯、室外活動場地等公共服務設施建設。

　　7.市區配套資金。按照老舊小區改造工程量，市財政要安排不低于投資額5%的獎補資金，縣區財政要安排不低于投資額10%的獎補資金，列入年度預算，加大支持力度。

　　(四)全面推進實施

　　1.加強宣傳引導。各縣區相關職能部門和街道辦事處要積極開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，動員群眾廣泛參與，組織專人進院入戶宣傳老舊小區改造提質的目的、內容、標準、實施步驟等，讓群眾知情，充分調動廣大群眾參與、支持改造小區的積極性。

　　2.建立協商機制。各街道辦事處要建立老舊小區改造協商議事制度，由辦事處牽頭，社區居委會、物業服務企業、小區業主委員會或業主代表參加，廣泛征集老舊小區居民對改造提質內容的意見，通過協商形成共識，為開展老舊小區改造工作奠定堅實的群眾基礎。

　　3.培訓業務骨干。各縣區組織對參與老舊小區改造提質工作人員進行業務培訓，讓所有參與人員了解掌握老舊小區改造提質的內容、標準、流程、方法、步驟及目標等，為實施“共同締造”打好基礎。

　　4.居民提出申請。居民對小區改造無異議的，書面向所在街道辦事處提出改造申請。并作出自愿出資、積極配合、服從提質后物業管理等老舊小區改造承諾。

　　5.確定實施方案。各縣區通過購買服務的方式提供方案設計、造價咨詢等服務，并組織設計單位進行實地觀摩學習，借鑒外地市改造的先進經驗，按照“花小錢，辦大事”的理念，以老舊小區居民意愿為主，結合老舊小區實際進行方案設計。改造提升方案必須包括改造項目設計，工程預算、資金籌集，自治管理或物業管理機制，社區治理體系建設等內容，改造提升方案編制完成后，要經過技術服務組審核同意，在庭院內進行公示。

　　6.組織實施項目。業主委員會(居民自治組織)確認的改造實施方案經自然資源和規劃部門審查批準后方可組織實施。各縣區政府在摸清轄區內老舊小區情況的基礎上，制定年度實施計劃，包括項目個數、涉及居民戶數和總投資。在業主委員會或居民自治組織自行申報的基礎上，優先選擇居民改造意愿強、市政配套設施不完善的老舊小區進行改造。

　　鑒于老舊小區改造提質工作的特殊性，根據有關規定，具體改造項目的實施，可以采取靈活方式確定建設(代建)、施工、監理、設計單位。

　　7.組織竣工驗收。項目完工后，由當地政府組織業主委員會(或業主代表)、施工、監理、設計和勘察等單位共同驗收，并將基礎設施、增建房屋等工程竣工圖紙報有關部門歸檔備案。

　　(五)及時總結評估。在老舊小區改造提質過程中，各縣區、各部門要邊實施、邊總結，對已取得的成效和做法及時進行歸納提煉，對存在問題及時進行分析研判、查找原因、積極整改。要及時進行階段性總結和評估，提煉出有創新的工作機制和工作經驗，建立老舊小區改造提質推進的長效機制和規范制度。

　　五、保障措施

　　(一)加強組織領導。成立以市長為組長、常務副市長與分管副市長為副組長，各責任單位主要負責同志為成員的鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作領導小組(以下簡稱領導小組)。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住房城鄉建設局。

　　市住房城鄉建設局具體承擔推進協調督查工作;市直有關部門要切實履行好本部門在老舊小區改造提質工作中的管理職責，按照市政府的統一部署積極參與老舊小區改造提質工作，落實各部門、各專業經營單位在老舊小區改造提質工作中的任務;各縣區要成立相應的領導機構，加強工作領導，并明確分管責任人，全力做好轄區內老舊小區改造提質項目，確保老舊小區改造提質工程順利推進。各相關管理部門和具體實施的街道辦事處要定期組織管理人員進行專項業務培訓，大力培養和積極引進建設管理專門人才，全面提高人才隊伍素質。要通過各種形式，大力宣傳改造提質工作的重要意義，強化群眾在改造提質工作中主體地位，提高群眾參與感、認同感，把群眾滿意作為改造提質工作的重要標準。

　　(二)健全工作機制。一是建立臺賬管理制度。市、縣區、街道辦事處要逐級建立老舊小區改造提質工作臺賬，實行改造提質項目登記和銷號制度。二是建立聯席會議制度，由領導小組辦公室召集，定期組織召開聯席會議，及時總結改造工作經驗，協調解決改造工作中出現的問題。三是建立聯審聯批制度。市直有關部門要對老舊小區改造提質工作涉及的增加設施、公共用房等需行政審批環節進行聯審聯批，以滿足小區居民實際需求為原則，簡化優化審批資料和流程，提高工作效率，加大老舊小區改造工作推進力度。四是建立工作專報制度。各縣區要嚴格按照工作計劃推進老舊小區改造提質工作，每周五向領導小組辦公室報送周改造工作開展情況。

　　(三)保證工程質量。一是嚴格工程招標。要選擇資質等級高、管理能力強、信譽信用好的施工及監理公司實施改造。二是強化現場管理。各縣區要做好各項工程的施工統籌，落實專人負責，督導各施工單位規范管理，強化質量安全意識，確保工程質量。三是堅持民主改造。要加強與居民溝通，注重聽取居民反映，積極吸納群眾合理化建議，擴大改造提質的認同感，快速有效化解糾紛，提高改造積極性。

　　(四)嚴格督導考核。領導小組辦公室要以縣區政府為主要考核對象，制定具體督導考核辦法，加強人員、保障經費，要深入基層對各街道辦事處老舊小區改造提質工作的計劃制定、任務落實、工作進度進行現場督導考核，確保老舊小區改造提質工作順利推進。對工作中表現優異的單位和個人，給予表彰獎勵;對行動遲緩、不能按計劃完成工作任務的單位全市通報批評。

　　(五)注重長效管理。各縣區要根據老舊小區實際狀況，采用市場化物業服務、社區保障性物業管理、業主自治管理等模式，制定老舊小區改造提質后的管理方案，推進物業管理全覆蓋，實現“一次改造、長效管理”。對有條件實行市場化物業管理的老舊小區，積極引入專業物業服務企業，不斷提高老舊小區專業化物業管理覆蓋率;對規模小、分布散，一時難以實行市場化物業管理的，連片打包，實行社區保障性管理。轄區街道辦事處應指導無物業管理的老舊小區實行自行管理，積極組織老舊小區成立業主大會，選舉產生業主委員會，逐步實現小區業主對物業的共同管理，建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，共同協商解決涉及居民利益的重大事項。

　　附件：鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作領導小組成員名單

　　附 件

　　鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作領導小組成員名單

　　組 長：郭 浩(市長)

　　副組長：洪利民(常務副市長)

　　劉文彪(副市長)

　　成 員：李紅生(市政府副秘書長)

　　李懷新(市委宣傳部常務副部長、文明辦主任)

　　郝志軍(市發展改革委主任)

　　金志廣(市教育體育局局長)

　　羅 鍇(市公安局局長)

　　袁 遠(市民政局局長)

　　張少敏(市財政局局長)

　　白樹民(市自然資源規劃局局長)

　　常文君(市住房城鄉建設局局長)

　　牛海民(市城市管理局局長)

　　王憲才(市文化廣電旅游局局長)

　　楊明輝(市衛生健康委主任)

　　王關明(市應急局局長)

　　王海軍(市審計局局長)

　　曹志超(鶴壁供電公司總經理)

　　司曉輝(市通信發展管理辦公室主任、聯通鶴壁分公司總經理)

　　王希紅(移動鶴壁分公司總經理)

　　李德勇(電信鶴壁分公司總經理)

　　李 軍(河南有線電視網絡集團鶴壁分公司總經理)

　　劉 青(浚縣縣長)

　　馬海澎(淇縣縣長)

　　王志武(淇濱區區長)

　　楊建強(山城區區長)

　　張 超(鶴山區區長)

　　耿明杰(開發區管委主任)

　　領導小組下設辦公室，辦公室設在市住房城鄉建設局,常文君同志兼任辦公室主任。

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內容審核：李軒教授

來源：頭條-河南省《鶴壁市城鎮老舊小區改造提質工作實施方案》改造建成于2000年以前基礎設施缺失不宜整體拆除重建居民改造意愿強烈的住宅小區，