云南省玉溪市城鎮老舊小區連片改造提質工作實施方案

　　為貫徹落實國務院《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》(建辦城〔2021〕50號)，《云南省高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級若干政策措施的通知》(云政辦發〔2022〕6號)及《轉發住房和城鄉建設部辦公廳國家發展改革委辦公廳財政部辦公廳關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》(云建更〔2022〕19號)精神，加快推進全市城鎮老舊小區連片改造，促進城市高質量發展，結合我市實際，制定《玉溪市城鎮老舊小區連片改造提質工作實施方案》。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想

　　堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，牢固樹立新發展理念，積極踐行以人民為中心的發展思想，大力推行項目工作法、一線工作法和典型引路法，以優化人居環境、提升城市品質為目標，以配套基礎設施、完善城市功能為重點，高質量推進城鎮老舊小區連片改造提質，推進綠色社區、完整社區、智慧社區創建，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

　　(二)基本原則

　　1.規劃引領，分類實施。以總體規劃設計為引領，堅持連片開發、整體集中推進的工作方式，按照“統一規劃、分步實施”的原則，高質量開展規劃設計，統籌局部與整體、短期與長期，綜合考慮城市功能定位、文化特色、建設管理等多種因素，兼顧改造提質、完善功能、傳承歷史和文脈延續，實現城鎮老舊小區形態更新、功能更新、治理更新。

　　2.以人為本，利民惠民。堅持以人民為中心的發展理念，合理確定改造內容，高質量做好老舊小區連片改造范圍內的基礎設施改造，做好黨建、養老、托幼、教育、醫療、環衛等公共服務設施配套建設及智慧化改造，以完整社區的標準和“15分鐘生活圈”的規模實施改造。

　　3.組團連片，集散為整。合理拓展改造實施單元，改變零散開發、片區分割、“打補丁式”的改造模式，統一實施規劃、設計、改造、管理，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造。轉變城市開發建設方式，切實防止大拆大建，推行小規模、漸進式有機更新和微改造，試點實施“留、改、拆、建”混合改造，加強片區基礎設施、公共服務設施共建共享。

　　4.政府主導，各方參與。發揮政府引導作用，充分調動小區關聯單位和社會力量參與改造，激發居民參與改造的主動性、積極性;統籌小區存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場力量，通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，形成“政府主導、居民參與、社會合力、市場運作”的工作機制。

　　5.建管結合，持續發展。堅持改造提質與后續管理并重，強化基層黨組織戰斗堡壘作用，建立健全社區基層組織、居民委員會、業主委員會(或業主代表)和物業服務企業共同參與的議事協調機制，共同協商解決涉及居民利益的重大事項，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

　　(三)工作目標

　　利用3年時間完成2000年底前建成的城鎮老舊小區組團連片改造提質，同步完善街區養老、托幼、文化、醫療、助餐、家政、快遞、便民等公共服務配套，實現城鎮老舊小區改造由單個小區向連片街區縱深推進。

　　二、主要任務

　　(一)改造提質范圍。改造提質范圍主要是指2000年底前建成的失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全，但房屋結構安全、不宜整體拆除重建、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓);有條件的縣(市、區)在財力允許的前提下，可以對2000年底至2005年底建成的基礎設施不完善、存在安全隱患、居民積極性高、改造意愿強烈的小區和街區進行改造;實施成片改造的可適當延伸至2010年底前建成的配套基礎設施不完善的小區;在成片改造區域內，城鎮老舊小區、老舊廠區、老舊街區及城中村等可同步打包實施改造。

　　(二)改造提質任務。2022-2024年全市計劃改造老舊小區510個，改造戶數44569戶，其中連片改造40個片區，522個小區，40197戶(含續建項目)。2022年計劃實施22個片區、2023年15個片區、2024年3個片區。其中：紅塔區21個片區、江川區1個片區、澄江市2個片區、通?？h2個片區、華寧縣1個片區、易門縣1片、峨山縣7個片區、新平縣4個片區、元江縣1個片區。

　　三、實施步驟

　　(一)前期準備階段(2022年4月中旬前)。以縣(市、區)為單位，認真摸排需改造城鎮老舊小區和城中村基本情況，合理劃定改造區域，打破圍墻等空間分割，統籌實施連片改造。優先安排居民迫切需要改善的項目，實行項目清單化管理，將管線單位改造計劃與老舊小區改造規劃有效銜接，統籌編制城鎮老舊小區連片提質改造三年行動計劃，按照“儲備一批、成熟一批、實施一批”的原則，建立相應的城鎮老舊小區改造項目庫，并報市住房城鄉建設部門備案。

　　(二)組織實施階段(2022年4月至2024年10月底)。各縣(市、區)住房城鄉建設部門牽頭組織發改、財政、自規、公安、城管、消防等部門以及水電氣、通訊、廣電等單位及相關專家對改造方案進行聯合評審，出具評審意見，評審意見作為改造項目規劃設計、行政審批及事中事后監管的主要依據。列入年度改造項目計劃的老舊小區，確保當年6月底前開工建設，年底前完工。項目完工后由建設單位組織街道辦事處、居委會、業主委員會(或業主代表)、設計單位、施工單位和監理等單位共同驗收。驗收時，要將經聯合審核通過的改造方案作為主要依據，驗收通過后，改造項目實施單位應及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。

　　(三)鞏固提升階段(2024年12月底前)。充分發揮黨建引領作用，結合改造工作同步成立業主委員會，引導居民協商確定改造后小區管理模式、管理規約，推進小區后續管理專業化、常態化，構建“一次改造、長期保持”的長效管理機制。建立健全住宅專項維修資金歸集、使用及補建續籌制度，統籌公共設施經營收益等業主共有收入，保障城鎮老舊小區后續管養資金需求。

　　四、資金籌措

　　(一)用足財政資金。積極申請中央財政補助資金和中央預算內補助資金，在積極爭取中央補助資金基礎上，爭取發行政府專項債籌集改造資金?？h(市、區)人民政府可通過一般公共預算收入、土地出讓收益、國有公房出售收入、城市基礎設施配套費、彩票公益金等渠道統籌安排資金支持城鎮老舊小區改造。

　　(二)引導居民出資。居民可通過直接據實分攤、提取住房公積金、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式參與改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。

　　(三)鼓勵單位出資。機關事業單位、國有企業可將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道、社區統籌。公有辦公用房與住宅小區相結合的，相關產權單位應出資參與改造，相關費用可計入單位管理費用或管理成本。

　　(四)引導市場運作。在不新增地方政府隱性債務的前提下，可采取新增設施有償使用、落實資產權益、物業置換、資產注入、資源整合等方式，通過以市場化方式吸引社會資本參與小區的改造和日常維護管理。探索實行工程項目設計、投資、建設、運營一體化招標，鼓勵物業服務企業參與城鎮老舊小區改造。爭取政策性銀行老舊小區改造信貸資金，吸引商業金融機構對實施改造的企業和項目提供信貸支持。

　　(五)專業經營單位投資。引導水、電、氣、通信等專業經營單位履行社會責任，對設施老化、不規整的空中亂象主動整改，具備入地條件的應當入地改造，不具備入地條件的按照成捆成束、靠邊靠角的要求進行規整，由各專業經營單位按照改造方案自籌資金組織實施，改造后專營設施設備的產權可按照法定程序移交給專業經營單位，由其負責后續維護管理。

　　五、保障措施 

　　(一)強化組織領導。按照“市級統籌指導、縣(市、區)具體實施”的原則，各縣(市、區)要建立政府統籌組織、職能部門協調配合、街道具體實施、社區協同推進、居民全程參與的工作推進機制，建立聯席會議制度，明確各部門職責，協調解決老舊小區改造有關問題和事項，按計劃推進老舊小區連片改造提質工作。市直各相關職能部門要根據職責分工，對各縣(市、區)改造工作主動服務指導，確保上下聯動、左右協調，將城鎮老舊小區連片改造提質工作落到實處。

　　(二)簡化審批程序。對于納入城鎮老舊小區改造對象，簡化立項、規劃、用地、施工、消防、人防、不動產登記、住宅專項維修資金、公積金提取等審批手續。各縣(市、區)可結合實際精簡改造工程審批事項和環節，優化項目工程規劃許可、施工許可、竣工驗收等各階段相關程序，以及供水排水、供電、供氣、廣播電視、通信等基礎設施報裝接入程序，積極推行網上審批，提高審批效率。

　　(三)加大政策支持。加強既有用地集約混合利用，在征得被改造小區居民及意向使用房屋不動產權利人同意的前提下，允許利用小區及周邊存量用地配套用房用于學前教育、養老托幼等公共服務設施建設;利用閑置廠房、社區用房等房屋，建設各類公共服務設施的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策，原有土地使用性質和用地主體暫不變更，改造實施主體可使用原有土地證辦理有關房屋和設施建設手續;對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和各類設施的，可不增收土地價款;新建、改建各類設施時涉及占用公共綠地或影響日照間距的，可在廣泛征求居民意見基礎上“一事一議”予以解決。

　　(四)落實稅費減免。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供社區養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，在計算應納稅所得額時，減按90%計入收入總額。用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

　　六、工作要求

　　(一)嚴格任務考核。各縣(市、區)要加強對城鎮老舊小區改造工作的巡查督查，建立考核制度，實行臺賬管理，完善相關項目的普查、改造、督導、考核和資金撥付措施。城鎮老舊小區改造工作納入各級政府的年度績效考核內容，對年度改造計劃完成情況和中央、省級補助資金使用情況實行績效評價，績效評價結果作為下年度城鎮老舊小區改造專項資金安排、考核考評等工作的依據。

　　(二)狠抓工作落實。各縣(市、區)要對照底線要求，逐項排查改進工作中存在的問題，以推動高質量發展為目標，聚焦需攻堅的難題，借鑒先行地區經驗做法，完善工作機制及政策體系，不斷提升工作質量和效果。以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率為衡量標準，科學評價本地區改造工作成效，形成激勵先進、督促后進、以先進促后進的濃厚氛圍。

　　(三)加強宣傳引導。各縣(市、區)要充分利用各類宣傳媒介平臺，全方位、多角度、多渠道宣傳城鎮老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造成效，廣泛發動群眾積極參與。注重典型引路、正面引導，加大對優秀項目、典型案例的宣傳力度，營造良好輿論氛圍。主動接受輿論監督，及時解決群眾反映的問題、改進工作中的不足，積極回應社會關切，形成良性互動。

附件2

云南省玉溪市2022-2024年連片老舊小區改造計劃表

縣（區）

2022年

2023年

2024年

合計

連片數（片）

小區數（個）

戶數（戶）

建筑面積（萬平方米）

連片數（片）

小區數（個）

戶數（戶）

建筑面積（萬平方米）

連片數（片）

小區（數（個）

戶數（戶）

建筑面積（萬平方米）

連片數（片）

小區（數（個）

戶數（戶）

建筑面積（萬平方米）

紅塔區

8

102

11922

136.02

11

168

13354

192.96

2

81

8184

100.63

21

351

33460

429.61

江川區

1

23

777

6.53

1

23

777

6.53

澄江市

1

13

486

4.25

1

8

265

2.11

2

21

751

6.36

通海縣

2

11

714

6.34

2

11

714

6.34

華寧縣

1

4

200

1.51

1

4

200

1.51

易門縣

1

9

242

1.95

1

9

242

1.95

峨山縣

4

41

1833

14.76

3

16

846

13.46

7

57

2679

28.22

新平縣

3

22

801

8.73

1

19

521

3.48

4

41

1322

12.21

元江縣

1

5

52

0.62

1

5

52

0.62

合計

22

230

17027

180.71

15

192

14465

208.53

3

100

8705

104.11

40

522

40197

493.35

北京圣運律師事務所為您推薦與本文相關內容閱讀

內容審核：北京圣運律師

來源：中國法院網-云南省《玉溪市城鎮老舊小區連片改造提質工作實施方案》2022-2024年玉溪市計劃改造老舊小區510個涉及44569戶，