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國有土地上房屋征收程序

發(fā)布時間：
2018-07-31 09:03:37
作者：
圣運律師
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近年來，由于城鎮(zhèn)現(xiàn)代化和規(guī)模化發(fā)展的需要，城區(qū)中的職工宿舍、大雜院等都將會逐步進行拆遷，在這個過程中勢必會涉及到國有土地上

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近年來，由于城鎮(zhèn)現(xiàn)代化和規(guī)模化發(fā)展的需要，城區(qū)中的職工宿舍、大雜院等都將會逐步進行拆遷，在這個過程中勢必會涉及到國有土地上房屋征收的問題，那征收國有土地上房屋的法定程序和征收中有哪些常見的問題呢？圣運律師事務(wù)所王有銀主任律師團隊，將通過法律化的思維和易懂的語言，幫助您了解征收國有土地上房屋的法定程序，以期您可以通過合法有效的方式維護自己的權(quán)益。

一、征收國有土地上房屋的法定程序

1、發(fā)布征收公告
房屋征收部門應當告知被征收人被征收的范圍，對征收公告有異議的被征收人可以要求舉行聽證會。

2、登記調(diào)查
房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進行公布。

3、制作房屋征收決定
市、縣級政府作出房屋征收決定前要進行社會風險性評估，征收決定作出后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，但房屋征收實施單位不得以營利為目的。

4、評估房屋
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排兩名以上經(jīng)過注冊的房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地勘查，調(diào)查被征收房屋狀況、拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料、做好實地查勘記錄，房屋征收部門、被征收人、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收人可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估報告。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

5、擬定征收補償方案
房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級政府進行審批，市、縣級人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
應當給予被征收人的補償包括：①被征收房屋價值的補償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。除上述三項外，市、縣級政府還應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。其中，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

6、簽訂補償協(xié)議
房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，簽訂補償協(xié)議。

7、落實補償后交付土地
以貨幣進行補償?shù)模畽C關(guān)應當在落實被征收人的補償后，才能要求被征收人按期交付被征收的房屋。

二、征收國有土地上房屋時常見違法情形

1、少批多拆/未批先拆
在實踐中，不少的開發(fā)商都會為了使項目早日建成營取利潤，而在未得到政府的批準下私自的多建或提前建設(shè)，但根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)法規(guī)，征收國有土地上房屋的必須要先經(jīng)過縣市級政府進行審批，而缺少政府審批程序或者由施工方出面征收國有土地上房屋的都是違法行為。

2、以公益名義實質(zhì)做商業(yè)開發(fā)
不少地方征收國有土地上房屋都是用公益的名義作為幌子實際上卻做著商業(yè)開發(fā)的工程，這樣一來一是有利于征收房屋時對被征收人宣傳時的形象，二是取得土地時可以付出更少的經(jīng)濟成本。但根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來講，這種行為是違法行為，因為在征收前政府應當制定符合城市發(fā)展的城市規(guī)劃，而違反城市規(guī)劃的建筑設(shè)施即為違法建設(shè)。

3、未補先拆
根據(jù)法律規(guī)定，拆除被征收的房屋前是以落實補償安置為前提的，除非房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，征收人才能單方?jīng)Q定拆除被征收的房屋，而針對這種情況拆除的法定程序如下：
房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級政府按照征收補償方案作出征收補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級政府依法申請人民法院沒有合法手續(xù)執(zhí)行。

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