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房屋被拆除后房價上漲，賠償按照上漲后計算！

發布時間：
2020-06-09 09:14:41
作者：
圣運律師
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房屋被非法強遷多年，期間房價大幅上漲，賠償標準怎么算？今天北京圣運律師事務所主任王有銀律師以案說法為你解讀這個問題：賠償按照上漲

房屋被拆除后房價上漲，賠償按照上漲后計算！

    房屋被非法強遷多年，期間房價大幅上漲，賠償標準怎么算？今天北京圣運律師事務所主任王有銀律師以案說法為你解讀這個問題：賠償按照上漲后計算！

基本案情

    2012年6月21日，路先生和當地村民收到了征收公告，由于補償比較地，在征收補償簽約期限內，路先生等村民沒有與區政府就達成補償安置協議。

    2013年1月12日，區政府對路先生的房屋實施了拆除，但對相關證據并未公證保全。

    為了維護權益，路先生和其他村民向法院提起了訴訟程序，要求違法部門對自己的損失進行賠償。

    《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條與《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條都規定了征收公告之日作為評估時點或者補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。此時路先生等村民的賠償到底應該按照哪個時點進行計算呢？

    離征收公告發布之日已有一段時間，此時周邊房價早已上漲，按照公告之日的價格進行賠償無疑保障不了合法權益。對此，最高法表示，如果征收決定公告時間與實際賠償時間相隔過長，依據征收決定公告時的市場價格予以賠償對被征收人不公平，人民法院可要求按對外委托時間點對被拆除房屋的平均市場價格予以評估，并進而確定賠償數額。

【法院裁判要旨】

    《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條與《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條都規定了征收公告之日作為評估時點或者補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。其目的在于保障被征收人的合法財產權益不因房屋征收而受到減損。

    如果征收決定公告時間與實際賠償時間相隔過長，依據征收決定公告時的市場價格予以賠償對被征收人不公平，人民法院可要求按對外委托時間點對被拆除房屋的平均市場價格予以評估，并進而確定賠償數額。

【裁判文書】

中華人民共和國最高人民法院

行政賠償裁定書

（2018）最高法行賠申386號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：路普玉，男，1953年10月5日出生，漢族，住山東省聊城市。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：山東省聊城市東昌府區人民政府。住所地：山東省聊城市柳園南路**號。
法定代表人：劉培國，山東省聊城市東昌府區人民政府區長。

    再審申請人路普玉因與被申請人山東省聊城市東昌府區人民政府（以下簡稱東昌府區政府）行政賠償一案，不服山東省高級人民法院(2018)魯某終656號行政賠償判決，向本院申請再審。本院依法由審判員梁某、審判員王某、審判員羅某成合議庭審查了本案。現已審查終結。

    2012年6月21日，東昌府區政府作出東昌政通字(2012)15號《關于谷莊片區舊城改建項目房屋征收決定的公告》，決定對東昌府區谷莊片區舊城改造項目范圍內房屋進行征收，路普玉在征收范圍內有一處房屋，未辦理房屋產權登記。在征收補償簽約期限內，路普玉未與東昌府區政府就征收范圍內房屋達成補償安置協議。2013年1月12日，東昌府區政府對路普玉所有的房屋實施了拆除，但對相關證據并未公證保全。路普玉不服，與其他村民共計25人提起行政訴訟，共同起訴要求確認東昌府區政府拆除其房屋行為違法，賠償因房屋拆除造成的經濟損失。一審法院對路普玉等25人共同起訴要求確認東昌府區政府拆除房屋行為違法予以立案，同時對路普玉等25人要求賠償經濟損失分別立案。

     一審法院認為，路普玉與其他村民一并起訴要求確認東昌府區政府拆除房屋行為違法、賠償經濟損失，一審法院依據《最高人民法院關于審理行政賠償案件若干問題的規定》第二十八條的規定對路普玉要求確認拆除行為違法及賠償損失請求分別立案予以審理，符合法律規定，因而本案賠償訴訟符合法定起訴條件。同時，東昌府區政府于2013年1月12日對路普玉的房屋實施拆除，該行為已被一審法院(2015)聊行初字第58號行政判決確認違法，因此，該拆除行為給路普玉合法權益造成的損失應由東昌府區政府承擔相應的國家賠償責任。本案的主要焦點在于對案涉房屋及屋內財產應以何標準和數額進行認定。主要分為以下三點：

一、關于《房屋建筑面積鑒定書》《房地產評估報告》能否作為本案定案依據的問題。《中華人民共和國行政訴訟法》第三十八條第二款規定，在行政賠償、補償的案件中，原告應當對行政行為造成的損害提供證據；因被告的原因導致原告無法舉證的，由被告承擔舉證責任。本案中，路普玉的房屋及室內物品因東昌府區政府違法拆除行為滅失，在案涉房屋未辦理房屋登記的情況下，路普玉對于房屋面積及室內物品無法提供證據予以證明，依據上述法律規定，應由東昌府區政府對路普玉的經濟損失承擔舉證責任，因此東昌府區政府申請一審法院根據衛星圖片對案涉房屋面積進行鑒定，并不違反法律規定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條與《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條都規定了征收公告之日作為評估時點或者補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。其目的在于保障被征收人的合法財產權益不因房屋征收而受到減損。在本案中，因征收決定公告時間與實際賠償時間相隔過長，如依據征收決定公告時的市場價格予以賠償，該賠償標準顯然對路普玉不公平，故一審法院要求按對外委托時間點對谷莊片區新建商品（住宅）樓房的平均市場價格予以評估，并無不當?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于行政訴訟證據若干問題的規定》第三十條第一款規定，當事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論有異議申請重新鑒定，提出證據證明存在下列情形之一的，人民法院應予準許：（一）鑒定部門或者鑒定人不具有相應的鑒定資格的；（二）鑒定程序嚴重違法的；（三）鑒定結論明顯依據不足的；（四）經過質證不能作為證據使用的其他情形。訴訟雙方均未提交相應證據證實鑒定結論存在上述規定的情形，故訴訟雙方對鑒定結論提出的異議均不能成立。同時，因在委托鑒定過程中，經一審法院依法通知，路普玉未到場參加選定鑒定機構，一審法院依法選擇鑒定機構，符合法律規定。綜上，《房屋建筑面積鑒定書》《房地產評估報告》的作出程序未違反法律法規，可以作為本案定案依據。

二、關于案涉房屋損失賠償的問題。因該鑒定結論明確說明測量資料數據存在正常的測量誤差，為保護路普玉合法權益，案涉房屋面積應按照誤差的最高值予以計算，故案涉房屋面積應為1122.38平方米。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第一款規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。不能剝奪路普玉選擇安置住房的權利，故路普玉可以在房屋產權調換或貨幣補償中進行選擇。如選擇房屋產權調換，則房屋面積不足或超出的部分按照鑒定結論補足差價。

三、關于室內物品損失賠償的問題。因東昌府區政府不能提供證據證明拆遷過程中其按照正當程序妥善保管了路普玉的室內物品，一審法院根據路普玉陳述及提供的物品清單，結合日常生活經驗，考慮物品折舊等因素，對于路普玉室內物品及集裝箱等損失酌定賠償15.4萬元。

    綜上，一審法院判決東昌府區政府于一審判決生效之日起30日內向路普玉提供與被拆除房屋區位、用途、面積相同的安置住房，或面積相近的安置住房并按每平方米7755元的標準結算差價；或者支付房屋賠償金8704056.9元（由路普玉選擇安置住房或貨幣賠償），并向路普玉支付室內物品及集裝箱等賠償金15.4萬元。

    路普玉不服一審判決，上訴至山東省高級人民法院。認為一審法院認定事實部分錯誤，審理程序違法。主要理由為：一審法院沒有認定路普玉持有集體土地建設用地使用權證等土地登記手續，在土地手續沒有審查的情況下，僅認定路普玉未辦理房屋產權登記，屬于遺漏事實。對于東昌府區政府對涉案房屋實施拆除前，沒有審查是否給予補償以及是否作出過征收補償決定，也屬于遺漏事實。

    二審法院經審理查明的事實與一審判決認定的事實基本一致。二審法院認為，關于對《房屋建筑面積鑒定書》《房地產評估報告》能否作為本案定案依據、案涉房屋面積認定及損失賠償、室內物品損失賠償這三點問題，一審法院的認定與處理并無不當，并以基本相同的理由予以支持。

    對于路普玉上訴稱被拆房屋重復適用行政賠償與行政補償程序的問題，二審法院認為，在一個行政行為被依法確認為違法并已經啟動行政賠償程序時，當事人不能重復或者交叉運用救濟手段，再行尋求行政補償，補償問題可以在賠償程序中一并解決，即使涉案房屋經過了合法的行政補償程序，那么行政賠償的范圍則僅限于行政行為違法所造成的擴大損失部分。因此，一審法院根據路普玉的訴訟請求，對本案適用國家賠償程序進行審理，并就賠償問題直接作出賠償判決，并無不當。

    對于應否按照集體土地上的房屋價值予以賠償的問題。根據最高人民法院法釋(2011)20號《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定：“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”最高人民法院行政審判庭(2005)行他字第5號《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》指出：“行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。”因而集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，經過若干時間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區域已經被納入城市規劃區，基本實現了城鎮化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。本案中，路普玉雖然持有集體土地使用權證，但涉案房屋拆除時，涉案房屋坐落在已被征收的國有土地上，且所在區域已經納入城市規劃區，符合最高人民法院上述答復和司法解釋的規定，故一審法院依據國有土地上房屋征收補償標準對路普玉訴求予以判決行政賠償，并無不當。

    綜上，二審法院認為一審法院判決認定事實清楚，適用法律明確，依法應予以支持。判決駁回上訴，維持原判決。

    路普玉不服，向本院申請再審。請求撤銷一審、二審判決，進行再審，并判令支持其一審所有訴訟請求。主要理由是：一、二審判決認定事實不清。作為賠償依據的房屋鑒定結果中房屋鑒定價值與實際價值不符，明顯低于實際價值。一、二審法院對賠償方式采用貨幣補償與房屋產權調換二者進行選擇的處理方式屬適用法律錯誤。二審法院未對二審聽證會及上訴狀中路普玉所提出證據問題進行審查，證據采信存在問題，定案證據存在瑕疵。二審法院適用法律錯誤，行政賠償不能取代行政補償。

    本院認為，本案系因行政機關拆除房屋引發的行政賠償糾紛，涉案房屋被拆除的行為已經被確認違法，被申請人應當對申請人的財產損失承擔賠償責任。本案的焦點問題是財產損失的賠償范圍、賠償方式和賠償數額的問題。根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。本案中，路普玉雖然持有集體土地使用權證，但涉案房屋拆除時，涉案房屋坐落在已被征收的國有土地上，且所在區域已經納入城市規劃區，原審法院依據國有土地上房屋征收補償標準對路普玉訴求予以判決行政賠償，并無不當。在涉案房屋損失賠償方面，原審法院依職權針對涉案房屋作出的房屋建筑面積鑒定書和房地產評估報告可以作為有效證據。關于涉案房屋內物品損失賠償的問題，在申請人和被申請人均對室內物品無法提供證據予以證明的情況下，原審法院根據申請人陳述及提供的物品清單，結合日常生活經驗，考慮物品折舊等因素，作出酌情賠償的判決，亦并無不當。
綜上，再審申請人路普玉的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規定的情形。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規定，裁定如下：
駁回路普玉的再審申請。

審判長　　梁鳳云
審判員　　王海峰
審判員　　羅　霞
二〇一八年十二月十八日
書記員　　申澤斌

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