哪些房屋可以補償停產(chǎn)停業(yè)損失?，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準如何確定?，綜合《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》《陜西省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》《常州市市區(qū)國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行規(guī)定》《泰州市國有土
綜合《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》《陜西省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》《常州市市區(qū)國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行規(guī)定》《泰州市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》等地方性規(guī)定，給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)谋徽魇辗课菀话銘斖瑫r符合以下條件：
1.具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認定為合法建筑《條例》第二十四條規(guī)定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。
對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”可見，如果房屋本身是違法建筑，即使被劃入征收范圍也不能獲得補償，也自然沒有停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
當然，在明律師一再強調(diào)，無證建筑不等于違法建筑。
針對未登記房屋，應當具體情況具體分析，綜合考慮歷史原因、建造年限、使用狀況等方面來進行調(diào)查、認定、處理。
因此，未登記房屋能否獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補償，是存在可爭取余地的，在明律師代理的“許水云案”中即涉及這方面問題，最高法在再審裁判中進行了詳細的理由闡述。
2.被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應當持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證以及其它有關(guān)證件一方面，與合法建筑相對應的，是合法經(jīng)營。
要想證明合法經(jīng)營的事實，就需要合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等證明材料。
同時，部分特殊行業(yè)還需要相應資質(zhì)，例如餐飲行業(yè)還需具有餐飲服務許可證，教育培訓行業(yè)還需具有辦學許可證等。
另一方面，被征收房屋應當是合法經(jīng)營的場所。
一般情況下，被征收房屋最好與證載住所地一致，即工商登記為注冊地址。
如果被征收房屋不是注冊地址，被征收人就需要提供證據(jù)，證明被征收房屋是實際經(jīng)營場所。
證據(jù)準備不充分、證據(jù)鏈條不完整，就有可能導致被征收房屋不被認定為合法經(jīng)營場所，也就將減損停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
因此，在停產(chǎn)停業(yè)損失補償部分，證據(jù)是關(guān)鍵。
就證據(jù)部分，被征收人一定要查閱相關(guān)法律或咨詢專業(yè)律師，對證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、證明力等方面有足夠的了解。
3.因房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失“房屋被征收”與“停產(chǎn)停業(yè)損失”之間應當存在因果關(guān)系。
具體而言，一方面，房屋被征收是造成停產(chǎn)停業(yè)損失的直接原因;另一方面，在房屋被征收之前，企業(yè)應當仍在持續(xù)營業(yè)中。
例如，被征收房屋關(guān)聯(lián)企業(yè)在被征收以前就因其他原因停產(chǎn)停業(yè)，則不能再主張停產(chǎn)停業(yè)損失補償;或者企業(yè)的工商登記狀態(tài)顯示一直在存續(xù)經(jīng)營，但實際上在被征收以前就已停止經(jīng)營，則很難認定停產(chǎn)停業(yè)損失。
《國有土地上房屋上房屋征收評估辦法》第十四條第二款規(guī)定，“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。”《條例》第二十三條規(guī)定，“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”實踐中，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，多是依據(jù)省、市制定的規(guī)范性文件確定。
例如：《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》規(guī)定，非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估的計算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補償費=(用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補助)×停產(chǎn)停業(yè)補償期限。
《陜西省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》規(guī)定，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償費按被征收房屋評估價值的比例，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限按月支付。
被征收人選擇貨幣補償?shù)模．a(chǎn)停業(yè)損失補償費按被征收房屋評估價值的比例，一次性給付。
被征收房屋評估價值的具體比例由各市縣根據(jù)本地實際確定。
《貴州省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償指導意見》規(guī)定，征收國有土地上的房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，按照以下分類和標準進行補償：(一)被征收人能夠提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，按照上一年度月均應納稅所得額計算每月的經(jīng)營性損失補償;被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，經(jīng)營性損失補償標準由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、房屋被征收前的經(jīng)濟效益等因素制定。
(二)被征收人能夠提供向社會保險經(jīng)辦機構(gòu)繳納社會保險費憑證的，按照上一年度本單位職工月均工資總額計算每月的職工失業(yè)補助。
被征收人選擇貨幣補償?shù)模凑盏谒臈l規(guī)定的標準(上述標準)一次性計發(fā)3-6個月的經(jīng)營性損失補償和職工失業(yè)補助。
被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，房屋征收部門提供了非住宅臨時安置房的，按照第四條規(guī)定的標準一次性計發(fā)3-6個月的經(jīng)營性損失補償和職工失業(yè)補助。
被征收人自行過渡的，按照第四條規(guī)定的標準逐月計發(fā)經(jīng)營性損失補償和6個月的職工失業(yè)補助。
房屋征收決定公告發(fā)布前已停產(chǎn)停業(yè)的房屋，對被征收人不予計發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
在明律師認為，每一經(jīng)營個體在行業(yè)特性、經(jīng)營方式、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營效益等方面都不同，因此統(tǒng)一的補償標準并不適用于停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定的“協(xié)商確定”和“評估確定”最為適宜。
(一)“協(xié)商確定”是最合適的方式。
一方面，停產(chǎn)停業(yè)損失補償不宜簡單適用“一刀切”的統(tǒng)一補償標準，“協(xié)商確定”就是避免糾紛的最好方式;另一方面，停產(chǎn)停業(yè)損失補償是征收補償?shù)囊徊糠郑话阌烧魇昭a償協(xié)議最終確定。
因此，“協(xié)商確定”體現(xiàn)了征收補償協(xié)議的民事特征，即自愿、平等、友好。
需要注意的是，被征收人應當有清晰的主張和完備的證據(jù)，方能在協(xié)商中占據(jù)主導地位。
(二)“評估確定”是最公平的方式。
“協(xié)商確定”的方式雖然能夠做到進退有度，但是被征收人反悔、“沒發(fā)揮好”的情形也不在少數(shù)。
因受到證據(jù)材料、市場行情、情勢變更等因素影響，停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)臄?shù)額將是不唯一、不確定的。
此時，“評估確定”就是最公平最客觀的方式，在增強補償數(shù)額的科學性確定性的同時，亦能隨之消除被征收人的心理焦慮。
如果被征收人認為被征收房屋的“停產(chǎn)停業(yè)損失”這一項補償數(shù)額十分可觀，建議您選擇“評估確定”的方式，必要時可自行委托評估機構(gòu)作出涵蓋此內(nèi)容的評估報告。
如此，即使日后廠房突遭強拆或打砸，已經(jīng)作出的評估報告也將成為證明損失的十分有力的證據(jù)。
最后，在明律師提示您，征收中與停產(chǎn)停業(yè)損失相關(guān)的糾紛屢見不鮮。
例如，原房東、二房東、承租人都向征收方申請停產(chǎn)停業(yè)損失補償;養(yǎng)殖、種植珍稀動植物的停產(chǎn)停業(yè)損失如何認定等。
停產(chǎn)停業(yè)損失對普通的被征收人而言可能是個小問題，但是對這些案件中的被征收人來說卻是至關(guān)重要的大問題。
在明律師希望，這篇文章能夠幫助您梳理停產(chǎn)停業(yè)損失的相關(guān)法律知識，形成基本事實判斷。
如果您對“停產(chǎn)停業(yè)損失”問題依舊困惑，或者認為自家的停產(chǎn)停業(yè)損失補償過低，一定要及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，以免錯過最佳維權(quán)時機。
《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱“《條例》”)第十七條第三項規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償，包括因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
此處的“停產(chǎn)停業(yè)損失”是指，因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。
一般是因房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)，從而喪失的可得利潤。
在部分學說或地方規(guī)定中還包括設備、儀器、商品的搬遷費用。
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內(nèi)容投稿：戴安雅
內(nèi)容審核：李軒教授
來源：頭條-停產(chǎn)停業(yè)損失比房屋價值還大？懂得3大問題助你收獲滿意補償！，停產(chǎn)停業(yè)損失補償期限最長是多久
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