房屋租賃合同拆遷補償糾紛案例吉林省2025,民法典重點法條類案裁判規(guī)則系列124：關(guān)于居住權(quán)消滅的相關(guān)裁判規(guī)則3條,《民法典》第三百七十條 法條變遷說明 居住權(quán)制度起源于羅馬法，最早產(chǎn)生于古羅馬的婚姻家庭關(guān)系中，作為人役
《民法典》第三百七十條
法條變遷說明
居住權(quán)制度起源于羅馬法，最早產(chǎn)生于古羅馬的婚姻家庭關(guān)系中，作為人役權(quán)的一種形式，其產(chǎn)生與當時羅馬社會家庭狀況及概括繼承制有密切聯(lián)系，是社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。該制度的設(shè)立初衷，是解決家庭成員的居住和供養(yǎng)。《民法典》物權(quán)編將居住權(quán)確定為一項法定用益物權(quán)，有效兼顧商品房購買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，是一項住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要成果，對實現(xiàn)“人民群眾住有所居”的目標具有現(xiàn)實意義。由于居住權(quán)制度設(shè)計的目的是保障居住權(quán)人的生活居住的需要，其期限一般具有長期性、終生性。本條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
法信· 裁判規(guī)則
1.雙方離婚協(xié)議中明確約定了女方對案涉房屋享有的居住權(quán)期限，現(xiàn)期限屆滿，女方應(yīng)騰退房屋——王愛斌與林佩霞居住權(quán)糾紛案
案例要旨:雙方離婚協(xié)議中明確了案涉房屋的所有權(quán)歸屬，并約定了女方對該房屋的居住權(quán)期限至子女參加工作，現(xiàn)子女均已參加工作，居住權(quán)期限已經(jīng)屆滿，居住權(quán)消滅條件已經(jīng)成就，故女方依法應(yīng)當將房屋騰退給男方。
案號:(2021)吉0602民初1971號
審理法院:吉林省白山市渾江區(qū)人民法院
2.居住權(quán)期限屆滿后，居住權(quán)消滅，居住權(quán)人應(yīng)按時搬出房屋——閆保平、閆保平等排除妨害糾紛案
案例要旨:房屋無權(quán)處分人未經(jīng)所有權(quán)人同意，私自將所有權(quán)人莊基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給權(quán)利人居住使用。后經(jīng)村委會調(diào)解，雙方達成調(diào)解協(xié)議，該調(diào)解協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，合法有效，對雙方具有約束力。根據(jù)該調(diào)解協(xié)議約定，居住權(quán)人自調(diào)解之日起兩年內(nèi)仍有居住的權(quán)利，期滿按時搬出，房屋重新歸房屋所有人管理使用。兩年期限屆滿后，居住權(quán)人未按時搬出房屋，構(gòu)成違約，房屋所有權(quán)人為維護自身權(quán)利收回房屋并無不當。
案號:(2021)陜0304民初725號
審理法院:寶雞市陳倉區(qū)人民法院
3.因房屋拆遷，居住權(quán)人無房可住，現(xiàn)所有權(quán)人應(yīng)在獲得的貨幣補償范圍內(nèi)給付居住權(quán)人一定的住房補貼——廖燦碧、龍有林、龍玉芳等居住權(quán)糾紛案
案例要旨:權(quán)利人在其丈夫去世之前悉心照料其生活起居，其丈夫為權(quán)利人在公證處辦理了遺囑公證，權(quán)利人取得了該拆遷房屋的居住權(quán)。因房屋拆遷，權(quán)利人無房可住，現(xiàn)所有權(quán)人應(yīng)在獲得的貨幣補償范圍內(nèi)給付權(quán)利人一定的住房補貼。
案號:(2021)川1322民初340號
審理法院:四川省營山縣人民法院
法信司法觀點
1.居住權(quán)消滅的情形
根據(jù)本條規(guī)定，居住權(quán)消滅主要包括兩種情形:
一是居住權(quán)期限屆滿。當事人可以根據(jù)自己的意思自由在居住權(quán)合同中約定居住權(quán)期限，居住權(quán)期限屆滿的，居住權(quán)消滅。例如，住宅所有權(quán)人給未成年人設(shè)立居住權(quán)的，可以約定居住權(quán)至居住權(quán)人成年時消滅，作出如此約定的，居住權(quán)人成年時，居住權(quán)即消滅。再如，當事人可以約定自合同簽訂之日起20年，居住權(quán)消滅，作出如此約定的，約定期限屆滿的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)因期限屆滿消滅的，居住權(quán)人有返還房屋的義務(wù)。
二是居住權(quán)人死亡。當事人可以根據(jù)意思自由約定居住權(quán)期限，如果沒有約定，居住權(quán)一般至居住權(quán)人死亡時消滅。
根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)消滅的，當事人應(yīng)當及時到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷登記，將登記于不動產(chǎn)登記簿的居住權(quán)信息注銷。(上)，中國民主法制出版社2020年出版，第556-557頁。)
2.在住宅滅失或被征收的情況下，居住權(quán)歸于消滅，此時所有權(quán)人是否仍對原居住權(quán)人負有特定義務(wù)
于住宅滅失的情形，有觀點認為，基于我國國情，有必要規(guī)定居住權(quán)如果獲得第三人的賠償和保險，居住權(quán)人可以獲得一定賠償。“因房屋滅失，所有權(quán)人獲得賠償金的，應(yīng)當給予居住權(quán)人適當?shù)难a償，但居住權(quán)人故意或者重大過失導(dǎo)致房屋滅失的除外。”我們認為，這個問題應(yīng)當區(qū)分居住權(quán)是有償還是無償設(shè)立兩種情形。在商業(yè)投資領(lǐng)域等有償設(shè)立居住權(quán)的情形下，因客觀原因?qū)е伦≌瑴缡o法繼續(xù)履行合同的，居住權(quán)人可以不再支付剩余期限內(nèi)應(yīng)當支付的居住權(quán)價款。已經(jīng)支付的，可以請求返還。此時，不發(fā)生所有權(quán)人以所獲得賠償金向居住權(quán)人賠償?shù)氖乱恕６跓o償設(shè)立的情況下，因居住權(quán)人并未支付對價，故居住權(quán)消滅的，原則上不發(fā)生賠償或補償。但應(yīng)當考慮的是，當所有權(quán)人因住宅滅失獲得了足額賠償，則該賠償必定是針對其所有權(quán)“圓滿”狀態(tài)的賠償，而實際上所有權(quán)人在住宅設(shè)立居住權(quán)后享有的是“虛有權(quán)”，前者價值顯著高于后者。故在此情形中，所有權(quán)人應(yīng)當就該部分差價給予原居住權(quán)人以適當補償。特別是在遺囑設(shè)立居住權(quán)情形下，遺囑人以住宅分別為不同子女設(shè)立所有權(quán)和居住權(quán)，以實現(xiàn)財產(chǎn)利益的合理分配。如果住宅滅失后繼承房屋所有權(quán)一方獲得充分賠償而居住權(quán)人卻無任何補償，則違背遺囑人的真實意圖。相應(yīng)的，如果房屋所有權(quán)人未得到充分受償，則強制其給予居住權(quán)人部分補償顯然有違公平。總而言之，房屋滅失后居住權(quán)人是否應(yīng)當?shù)玫窖a償是較為復(fù)雜的問題，不宜以一刀切的方式確立規(guī)則。
于房屋被征收的情形，則情況有所不同。《民法典》第327條規(guī)定，因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收致使用益物權(quán)消滅，用益物權(quán)人有權(quán)依照《民法典》第243條、第245條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。由此，房屋所有權(quán)人、居住權(quán)人均可以依照上述規(guī)定請求補償。但居住權(quán)人如何獲得補償，則可以有兩種路徑選擇:第一，由國家對房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人分別予以補償。這樣固然有利于對居住權(quán)人利益的保護，但需要補償主體事先區(qū)分所征收的房屋是否已設(shè)定居住權(quán)，精準辨識居住權(quán)人和所有權(quán)人的利益。在涉及成百上千戶居民的規(guī)模化征收工作中，這樣的做法難免會顯著降低征收工作效率，提高征收工作成本。第二，居住權(quán)人的利益包含于房屋所有權(quán)的整體利益中，在征收補償階段沒有必要區(qū)分房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人的利益。故居住人應(yīng)得的補償款，可以由房屋所有權(quán)人統(tǒng)一領(lǐng)取后，再由居住權(quán)人向房屋所有權(quán)人主張。此種模式，可以維持現(xiàn)有的征收補償制度，且易于適應(yīng)有償和無償設(shè)立居住權(quán)等不同情形。例如，房屋所有權(quán)人以幫扶為目的，為方便居住權(quán)人就近工作而無償為其設(shè)立居住權(quán)。由于居住權(quán)人系基于房屋所有權(quán)人好意無償取得居住權(quán)，故在居住權(quán)因房屋征收消滅后，其不應(yīng)再從房屋補償款中分配利益。于此情形下，如果由征收補償主體判斷是否應(yīng)當補償居住權(quán)人并不現(xiàn)實，而交由房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人處理則更為妥當。以上兩種路徑如何選擇，可以在司法實踐中進一步探索。
法信關(guān)聯(lián)法條
《中華人民共和國民法典》
第三百二十七條 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。
法律主觀：民法典對居住權(quán)的規(guī)定主要有：1、居住人有權(quán)依照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。2、享有居住權(quán)只能作為居住之用，如果帶有其他目的，是不被允許的。3、居住權(quán)可以通過書面合同設(shè)定，但以登記為權(quán)利設(shè)立的要件，也可以以遺囑設(shè)定。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。《中華人民共和國民法典》第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。《中華人民共和國民法典》第三百六十九條居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。《中華人民共和國民法典》第三百七十條居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。
《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定：居住人有權(quán)占有、使用他人住宅，滿足生活居住需求。居住權(quán)是人役權(quán)的一種特殊形式，只能用于居住目的，不可轉(zhuǎn)讓或繼承。居住權(quán)的設(shè)定是無償?shù)模梢栽O(shè)定為終生，但屆滿或居住權(quán)人死亡即消滅。居住權(quán)享有物權(quán)效力，租賃無權(quán)干涉居住權(quán)人行使權(quán)利。
法律分析
一、民法典中關(guān)于居住權(quán)規(guī)定是怎樣的
《民法典》第三百六十六條居住人有權(quán)依照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
1、居住權(quán)屬于人役權(quán)
居住權(quán)是人役權(quán)的一種特殊形式，指排除所有人而將建筑物或建筑物之特定部分作為住房使用的權(quán)利。其權(quán)利內(nèi)容，主要為居住的權(quán)利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人對其使用權(quán)的干預(yù)。
2、居住權(quán)的內(nèi)容
居住權(quán)的內(nèi)容，只能作為居住之用，如果帶有其他目的，特別是商業(yè)目的，非居住權(quán)。居住權(quán)的客體可適于已經(jīng)存在且適合居住的建筑物比如房屋。居住權(quán)的范圍，不僅滿足個人需求，也包括與其同住的家庭成員、負有照顧義務(wù)的人或是允許共用之人。此外，寵物也包括在居住權(quán)的利用范圍之內(nèi)。另外，居住權(quán)不可讓與他人而形成他人的單獨使用。
3、專屬性
居住權(quán)物權(quán)化之目的在保障居住人的晚年生活，故不得讓與或繼承。
4、無償性
古代羅馬法中的居住權(quán)是解決沒有繼承權(quán)的女性或者奴隸老無所養(yǎng)的問題。現(xiàn)在主要解決父母、無房的離婚女性和受雇人比如說保姆的權(quán)利的問題。因此。居住權(quán)制度以恩惠為目的，居住權(quán)設(shè)定是無償?shù)摹?/p>
5、居住權(quán)的設(shè)定方式
二、居住權(quán)可以保障終生居住嗎
可以。居住權(quán)的期間可以由當事人自由設(shè)定，可以為其設(shè)定一個固定的期限，也可以設(shè)定為終生。但需要注意的是，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)即告消滅。此外，設(shè)立了居住權(quán)的房子原則上不得出租，除非當事人之間另有約定。另外，居住權(quán)規(guī)定在民法典物權(quán)編的用益物權(quán)之章，也就是說居住權(quán)人對標的房屋享有物權(quán)效力，而租賃是債權(quán)關(guān)系，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，因此，承租人無權(quán)干涉居住權(quán)人行使權(quán)利。
結(jié)語
居住權(quán)是《民法典》中的一項重要規(guī)定，賦予居住人在合同約定下對住宅享有占有和使用的用益物權(quán)。作為人役權(quán)的一種特殊形式，居住權(quán)主要用于居住目的，并可排除他人對其使用權(quán)的干預(yù)。居住權(quán)的設(shè)定是無償?shù)模荚诒Ｕ暇幼∪说耐砟晟詈推渌囟ㄐ枨蟆＞幼?quán)的期間可以由當事人自由設(shè)定，可以是固定期限，也可以是終生。然而，居住權(quán)期滿或居住權(quán)人死亡后，居住權(quán)即告消滅。此外，居住權(quán)享有物權(quán)效力，租賃等債權(quán)關(guān)系無法干涉居住權(quán)人的權(quán)利行使。
法律依據(jù)
中華人民共和國民法典：第十四章 居住權(quán) 第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭議的方法。
中華人民共和國民法典：第十九章 留置權(quán) 第四百四十九條 法律規(guī)定或者當事人約定不得留置的動產(chǎn)，不得留置。
中華人民共和國民法典：第十九章 留置權(quán) 第四百四十八條 債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但是企業(yè)之間留置的除外。
法律分析：我國《民法典》的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，自登記時設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。這相當于在房屋所有權(quán)之外，新設(shè)立“居住權(quán)”。不過，居住權(quán)只能保障居住權(quán)利，沒有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格。即便如此，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時間乃至終生居住。新業(yè)主即便事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。居住權(quán)的期限，可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到去世，居住權(quán)就不會消失。需要說明的是，不是長期居住就能獲得“居住權(quán)”。根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)須由房主以書面形式訂立合同，同時向登記機構(gòu)進行登記設(shè)立，所有人對此擁有決定權(quán)。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
一、民法典居住權(quán)的法律規(guī)定有哪些
《民法典》關(guān)于居住權(quán)的法律規(guī)定主要有以下幾條：
《中華人民共和國民法典》
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權(quán)期限;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
二、居住權(quán)可以保障終生居住嗎
可以。居住權(quán)的期間可以由當事人自由設(shè)定，可以為其設(shè)定一個固定的期限，也可以設(shè)定為終生。但需要注意的是，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)即告消滅。此外，設(shè)立了居住權(quán)的房子原則上不得出租，除非當事人之間另有約定。另外，居住權(quán)規(guī)定在民法典物權(quán)編的用益物權(quán)之章，也就是說居住權(quán)人對標的房屋享有物權(quán)效力，而租賃是債權(quán)關(guān)系，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，因此，承租人無權(quán)干涉居住權(quán)人行使權(quán)利。
一、民法典中如何規(guī)定居住權(quán)的
1、居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
2、法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第三百六十六條規(guī)定
二、房屋產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)的產(chǎn)權(quán)來源
要依據(jù)我國法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)可以通過以下幾種形式取得：
1、購買取得
其實購買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購買房屋時應(yīng)注意以下問題：
第一應(yīng)考察所購房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份；
第二應(yīng)與賣房人簽訂購房合同，在合同中應(yīng)詳細地寫明房屋的地理位置、購買方式、價款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；
第三，應(yīng)及時到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。
2、建設(shè)取得
那這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得，是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋，則該建設(shè)者對其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的，在產(chǎn)權(quán)取得前或前建設(shè)過程中應(yīng)注意下列問題：
第一應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性，即是否經(jīng)有關(guān)部門批準；
第二應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性，即是否有立項、規(guī)劃、開工等手續(xù)；
第三應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格，即是否有質(zhì)量檢驗合格單。
3、受贈取得
這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過贈予行為，將房屋贈送給受贈人。在辦理房屋贈予手續(xù)時，贈予人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈予合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)。但如果贈予人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈予他人時，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈予行為無效。
4、抵押取得
所謂房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。由于抵押是一種擔保行為，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，則抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)，在享有優(yōu)先受償權(quán)時抵押權(quán)人有權(quán)將抵押物歸來已有。
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●房屋租賃合同 拆遷條款
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