一、如何看待拆遷市場價補償?

國務院法制辦：新拆遷條例傾向按市場價補償 國務院法制辦主任曹康泰日前接受記者專訪時表示，目前法制辦正在就征收條例草案征求地方意見，并還將請被拆遷人表達意見，草案修改完善后，將會盡快公開征求公眾意見。 針對征收條例制訂中遇到的困難，曹康泰將之概括為三個主要問題。首先面對的是如何界定公共利益的問題，他表示，征收條例將會采取列舉的方式界定公共利益，且傾向于采取對公共利益進行范圍較窄的界定，不過這遭遇了地方的不同意見，地方希望能夠將之界定得寬一點。 征收條例遇到的第二個困難為征收程序，曹康泰介紹，包括征收程序由誰啟動等問題都需要征收條例作出規定。 此外，補償問題也是難點，曹康泰表示，法制辦傾向于按市場價格補償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新的房子”。 李龍：拆遷補償需要什么樣的市場價 拆遷如何給當事人補償，是征收條例草案所要關注的三大問題之一。眼下法制辦表示出了按市場價補償的傾向，是否意味著征收條例一定就會采納，目前還不得而知。但既然公眾都希望按市場價補償，草案在征求意見時就應該予以充分考慮。 現行的拆遷條例規定，拆遷貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由各地制定。而各地在制定補償標準時也是各不相同，有的是以住宅平均交易價格為準，有的是選取幾個可比實例，再結合區域因素、交易情況綜合評估，有的則給出一個具體的補償參考指導價。然而，由于房價總是處在一個變動過程中，特別是在房價泡沫越吹越大的今天，這些補償標準就很難真實反映房價的變動。以一個相對僵化的條文規定來指導拆遷補償，難免不產生糾紛。 再者，現行的房價評估機構，雖然規定要由拆遷人和被拆遷人共同選定，但很多時候被拆遷人并不能話事，有的干脆是由開發商自行選定。這些房地產評估機構在評估房價時，能否保持公平也很難說。 因而征收條例必須厘清這些規定所產生的偏差所在，進而以一個合理的市場機制，為拆遷補償給出理性的界定，既能滿足各方的利益需求，又能保護公民的物權。按市場價補償應當說是一個公平的選擇。其實，商品房的拆遷本就應遵循商品的交易準則，以市場行情為準進行等價交換。 然而，即便是按市場價補償，具體到操作層面，也會面臨著一系列問題。首先，市場價如何界定同一個城市，不同的區域，甚至是這個月和上個月相比，房價相差千余元的情況也不少見。江蘇省委書記前天在評價江蘇省房價時就曾感嘆，有的地方兩個月內房價竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、樓層不同，價格也有所區別。如何確保補償價按最新的市場行情評估，本身就是個難題。因而，簡單地說按市場價補償恐怕并不能解決問題，而應細化到有一個可操作的、且能平衡各方利益的具體措施。 其次，倘若市場補償價的平等協商不能解決問題，被拆遷人堅守土地的增值前景，不肯以眼前的市場價搬遷，出現了“釘子戶”，又該怎么辦像北京市一拆遷戶就提出每平方米超過20萬元的拆遷補償要求。既要保障被拆遷人的物權，又不能讓其漫天要價，從而影響其他被拆遷人的利益，新條例也應有所應對的舉措。 拆遷按市場價補償已成社會共識，但具體到操作細節上，還有很多爭議待解。眼下征收條例草案正在征求地方意見，待修改后再征求公眾意見。建議屆時將市場補償價如何確定、評估機構如何確保公平、如何防止漫天要價等細則也一齊公布，讓拆遷人、被拆遷人和地方政府的利益都能得到充分博弈。 馮海寧：拆遷補償要警惕“偽市場價” 在征收條例考慮拆遷按市場價格補償之前，個別地方已走在了前頭。例如，今年北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎價格達到30706元/平方米;從今年6月15日起，北京市對拆遷戶的補償標準將參照同地段的市場價格。從某種意義上來說，北京在為征收條例探路。輿論對此做法普遍有高度評價。 盡管輿論齊聲高呼，拆遷按市場價補償是公平選擇、符合民意、彰顯行政理性，國務院法制辦也傾向于按市場價格補償，但參與研討拆遷條例的五名北大教授之一的錢明星教授表示，“按市場價補償”寫入拆遷條例有難度。可見，“按市場價補償”最終是否能寫進征收條例還是未知數，主要阻力應該在地方政府。 我不反對拆遷按市場價補償，但我以為輿論不能過度迷信于市場價。這是因為，我們在拆遷補償方面的市場機制還沒有形成，市場規則還沒有建立，市場主體之間的地位不平等，無疑就很難達成公平的市場價格，不排除出現“偽市場價”的可能。因此，我認為在把“按市場價補償”寫進法律的同時，亟須建立健全拆遷補償方面的市場機制，以應對新的拆遷補償矛盾。 只有市場機制健全了，才能達成公平的市場價格。無論是拆遷人還是被拆遷人，都需要公平機制。從拆遷人的角度看，如果沒有公平機制做保障，拆遷人就難以承受天價的補償要求。例如，北京一戶居民今年6月就提出現金加房屋折合每平方米超過20萬元的拆遷補償要求。由于土地的不可移動性，拆遷人有時沒有充分的土地選擇，天價補償要求就有可能損害公共利益。 沒有公平的市場機制，被拆遷人的利益同樣缺乏保障。據相關報道，征收條例擬規定“政府為拆遷主體”。顯而易見，政府是最強勢的拆遷人，是壟斷拆遷的拆遷人。如果市場主體之間的強勢集團利用壟斷組織地位，隨意壓抑或者剝奪分散的弱勢群體的談判權，這顯然無法達成公平的市場價格。也就是說，強勢一方出價，弱勢一方必須接受強勢一方的出價，這就出現了不公平的交易價格。 既然要“按市場價補償”，就涉及市場價格由誰來評估、參考標準有哪些等一系列問題，這中間也有可能隱藏著不公平不合理的因素。我們必須警惕。 所謂“偽市場價”，就是價格脫離了價值，出現了偽評估或者人為的定價。比如說，今天的房價由于人為因素而充滿了泡沫背離了價值基礎。同樣，拆遷補償價格由于拆遷人或者被拆遷人的原因，也有可能背離真正價值。因此，建立一套完善的拆遷補償方面的市場機制，是眼下最需要做的準備，既不能讓拆遷市場被政府壟斷，也不能讓被拆遷人脫離實際要求天價補償。如何建立健全拆遷補償方面的市場機制，不僅是政府的責任，更需要公眾的智慧，民意的支持。

二、拆遷補償跟市場價格差怎么辦

處理拆遷補償價格與實際不符的方式是：被拆遷人與拆遷人雙方可以就補償數額進行合理范圍內的協商溝通；溝通未果可以按照拆遷條例向有關部門申請裁決，對裁決結果不服的應當在接到裁決書之日起3個月內就補償爭議向人民法院提起訴訟。

一、拆遷糾紛怎么提起訴訟

一旦拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，都應當經當事人申請，先由同級拆遷管理部門裁決。只有經行政裁決后，當事人仍不滿意的，方可提起行政訴訟。行政裁決是行政訴訟的前置程序。拆遷人與被拆遷人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔的，可以直接向法院提起訴訟。

二、申請房屋拆遷的裁決程序是什么

申請房屋拆遷的裁決程序是：1、申請。被拆遷人或者是房屋的承租人提出了申請，需要提供申請書、身份證明、產權證或公房租賃憑證等相關資料。2、審理。在裁決的過程中，裁決機關會先聽取雙方的陳述，明白認定補償安置的事實，并詢問拆遷雙方是否愿意進行調解。3、文書送達。送達的裁決文書有申請書副本、裁決書等，必須要有送達回證。送達的方式可以是直接送達、郵寄送達、留置送達或者公告送達。4、執行。拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人要按照裁決方案去認真執行。不執行的，裁決機關可以依法申請有關部門強制執行。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

三、拆遷賠償價格是否按市場價

法律分析：依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋拆遷的補償項目是比較多的，如果是房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。如果是停產停業損失的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

法律依據：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

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內容審核：馮興元教授

來源：臨律-如何看待拆遷市場價補償?，