一、2000平商業(yè)樓估價(jià)縮水，京康孫成鑫律師扭轉(zhuǎn)局面提高補(bǔ)償1200萬(wàn)！

“整個(gè)過(guò)程我們程序合法，估價(jià)合理，1700萬(wàn)已經(jīng)不少了。”

“程序哪兒合法了？你們要覺(jué)得合法，就拿相應(yīng)的文件出來(lái)我們?cè)僬劊　?/p>

在縣政府一間辦公室的長(zhǎng)桌邊，正在進(jìn)行著一場(chǎng)激烈的談判。長(zhǎng)桌的一側(cè)有些陣仗，坐著住建局局長(zhǎng)、分管副縣長(zhǎng)、兩個(gè)律師及兩個(gè)會(huì)計(jì)，另一側(cè)似乎有些寡不敵眾，只有李成剛和他的律師。

談判伊始，征收方兩個(gè)有些年紀(jì)的律師叫囂著試圖給李成剛和他的律師一個(gè)下馬威。李成剛的律師孫成鑫神情淡漠，靜靜地看著對(duì)方律師的表演，抓住合適的機(jī)會(huì)便向?qū)Ψ桨l(fā)問(wèn)，句句一針見(jiàn)血。在孫律師不緊不慢有理有據(jù)的節(jié)奏下，對(duì)方律師漸漸敗下陣來(lái)。談判持續(xù)了三天，到了后邊兩天，征收方的律師只說(shuō)了一個(gè)字“嗯”，談判就此結(jié)束。

這場(chǎng)談判表面上看似稀松平常，背后卻是孫成鑫律師數(shù)不清的夜以繼日，就連談判的前一天，孫律師都在與李成剛溝通談判策略直到深夜。兩千多平的商業(yè)用房評(píng)估類目繁雜，工作量也是相當(dāng)龐大，孫律師不厭其煩，一項(xiàng)一項(xiàng)計(jì)算，盡可能將能確定下來(lái)的金額固定，極力為此次談判補(bǔ)償爭(zhēng)取空間，最終也不負(fù)李成剛的委托，圓滿完成任務(wù)。這場(chǎng)談判背后究竟是怎樣一個(gè)案件，李成剛緣何有這么大的商業(yè)房地產(chǎn)，孫成鑫律師又做對(duì)了什么，我們且看下文講述。

案件事實(shí)

山西呂梁的李氏兄弟李成剛與李建忠自1993年起攜手創(chuàng)業(yè)，各自傾注半數(shù)股本，聯(lián)手經(jīng)營(yíng)了一家家用電器銷售的企業(yè)。幾年間，兄弟倆的生意越做越大，漸漸地積累下較為可觀的資本。2000年11月9日，兩人以生意上合伙的資金果斷出擊，聯(lián)手參與競(jìng)購(gòu)取得了縣建設(shè)銀行辦公大樓，兄弟倆商業(yè)道路上自此有了里程碑式的時(shí)刻。兩年后的春天，李氏兄弟決定將他們合伙經(jīng)營(yíng)的家電生意遷入這座購(gòu)置的樓宇內(nèi)，改造為兼具辦公與營(yíng)業(yè)功能的場(chǎng)所。又過(guò)了一年，他們?cè)俅喂餐鲑Y，對(duì)原房產(chǎn)院落內(nèi)的附屬設(shè)施如車房、鍋爐房、廚房進(jìn)行拆除，對(duì)室內(nèi)外進(jìn)行了全面裝修升級(jí)，這座2000多平米的商業(yè)樓整體環(huán)境煥然一新。

然而，商業(yè)之路并非總是一帆風(fēng)順，兩人的合作關(guān)系在2012年遭遇重大轉(zhuǎn)折。李成剛不顧其兄李建忠的堅(jiān)決反對(duì)，執(zhí)意將共有資金大規(guī)模投向多個(gè)外部合作項(xiàng)目，累計(jì)投資額高達(dá)2600萬(wàn)元，此舉引發(fā)了兄弟間前所未有的分歧。最終，李建忠決定退出合伙生意，并將其持有的全部股份轉(zhuǎn)讓給李成剛，兄弟二人長(zhǎng)達(dá)近二十年的商業(yè)合作就此畫(huà)上了句號(hào)。李成剛作為唯一股東，獨(dú)自肩負(fù)起商業(yè)大樓未來(lái)發(fā)展的重任，可喜的是，經(jīng)過(guò)多年辛苦運(yùn)轉(zhuǎn)，商業(yè)大樓的發(fā)展又上了一個(gè)新的臺(tái)階，李成剛也一度成為當(dāng)?shù)氐膫髌嫒宋铩?/p>

命運(yùn)總是造化弄人，李成剛再次遭遇人生滑鐵盧。2021年，因城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，李成剛的房子被納入征收范圍。隨后，評(píng)估公司上門(mén)評(píng)估，作出1700萬(wàn)的評(píng)估價(jià)。如此低的估價(jià)讓李成剛腦袋發(fā)懵，生意上的事情他精通，但在法律上他犯了難。于是，憑著多年的商業(yè)直覺(jué)他找到了北京京康律師事務(wù)所。

京康律師風(fēng)采

初步了解李成剛的情況之后，京康律所深知此案重大，便指派在征拆領(lǐng)域辦案經(jīng)驗(yàn)豐富的孫成鑫律師代理。在充分溝通之后，孫律師才得知此案中李成剛沒(méi)有收到任何征收相關(guān)的文件。于是，孫律師指導(dǎo)李成剛向多個(gè)行政機(jī)關(guān)提交政府信息公開(kāi)申請(qǐng)，調(diào)取到相關(guān)征收文件。拿到文件之后，征收房屋的始末方浮出水面。

這些文件仿佛勝券一般，孫律師仔細(xì)研究這些文件，分析此次征收方征收房屋的違法之處，并為李成剛指出案件切入點(diǎn)。同時(shí)，孫律師給縣政府發(fā)送律師函，也多次主動(dòng)與征收部門(mén)電話溝通，給其說(shuō)明征收過(guò)程中存在的問(wèn)題，并表示愿意談判。幾番下來(lái)，政府部門(mén)深知一旦李成剛起訴結(jié)果不利于己方，便組織人員進(jìn)行談判。

2023年4月19日，孫律師趕赴當(dāng)?shù)剡M(jìn)行談判，歷經(jīng)三天，終于為李成剛爭(zhēng)取到一個(gè)滿意的結(jié)果，這也成了孫律師最難忘的三天。這三天，孫律師壓制住了征收方囂張的氣焰，將房屋主體部分的補(bǔ)償款提升到2900多萬(wàn)，并且簽訂了協(xié)議，為李成剛多得補(bǔ)償1200多萬(wàn)。除此之外，其他諸如停產(chǎn)停業(yè)損失、員工遣散費(fèi)用、裝飾裝修費(fèi)用等500多萬(wàn)仍在另行協(xié)商，歷時(shí)一年多的案子在短短三天之間取得了重大勝利。

去時(shí)，呂梁的溫度有30度，離開(kāi)時(shí)竟下起了雪，凍得打顫的孫律師內(nèi)心卻滿是熱烈。“孫律師，我們這是大獲全勝啊，感謝！”談判前還叫“小孫”的李成剛改了口，此刻的他無(wú)比輕松，好似瞬間卸下了一年多以來(lái)背負(fù)在身上的千斤擔(dān)。（文中人物除律師外其他均為化名）

史主任提醒

拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

二、

三、

法律分析：可以要求退房：(一)房屋主體質(zhì)量不合格。我國(guó)法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，購(gòu)房者在收房時(shí)或入住后認(rèn)為房屋結(jié)構(gòu)有明顯的質(zhì)量問(wèn)題，可以請(qǐng)相關(guān)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，如果經(jīng)檢驗(yàn)確屬主題質(zhì)量不合格，購(gòu)買人有權(quán)退房并讓開(kāi)發(fā)商賠償損失。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時(shí)出現(xiàn)主體質(zhì)量不合格的情況不多見(jiàn)。(二)房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等。可見(jiàn)，對(duì)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，或者問(wèn)題嚴(yán)重導(dǎo)致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問(wèn)題，購(gòu)房者可以退房。但是對(duì)于墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等由于工程質(zhì)量而出現(xiàn)的問(wèn)題，只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，但不能因此而要求退房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

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