一、《土地管理法》修正案正式通過！農(nóng)村集體土地可直接入市

導(dǎo)讀：8月26日上午，全國人大常委會(huì)辦公廳舉行新聞發(fā)布會(huì)，邀請全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)行政法室主任袁杰、全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、財(cái)政部稅政司一級巡視員徐國喬、國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司司長卜祥來、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華、國家藥品監(jiān)督管理局政策法規(guī)司司長劉沛答記者問。

26日上午，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議舉行了閉幕會(huì)，表決通過了新修訂的藥品管理法，關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定，資源稅法。其中，關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定的問題，楊合慶、魏莉華、卜祥來作了共同回答。在土地征收方面，新法做了三方面完善。一是首次對土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定。因軍事外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實(shí)施征收。

二是土地管理法首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。該規(guī)定改變了過去以土地征收原用途來確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。另外，在原來的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了更加完善的保障體系。

三是完善了土地征收程序，將批后公告改為批前公告，使被征地農(nóng)民在整個(gè)過程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語權(quán)。

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方面，新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙。刪除了原來土地管理法第43條，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定。增加規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。魏莉華表示，“這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。”

在宅基地方面，在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上增加了戶有所居的規(guī)定，這次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上。8月26日，全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定。（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過）

第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議決定：

一、對《中華人民共和國土地管理法》作出修改

（一）增加一條，作為第六條：“國務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。”

（二）將第十一條、第十二條、第十三條合并，作為第十二條，修改為：“土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”

（三）將第十四條、第十五條合并，作為第十三條，修改為：“農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘

該內(nèi)容由 張勝云律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、按照新修訂的土地管理法規(guī)定

新修改的《土地管理法》的主要內(nèi)容

現(xiàn)行《土地管理法》于2004年8月28日實(shí)施，共八章86條，本次修正案共修改19條、增加6條、合并7條、刪除2條。

（一）將土地督察制度上升為國家法律，土地督察進(jìn)入依法督察新階段

第一條到第五條未修改，增加一條作為第六條：國務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。

土地督察制度溯源于國辦發(fā)〔2006〕50號文《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》，旨在有效解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問題。經(jīng)過多年實(shí)踐探索，土地督察制度正式入法。

（二）明確土地所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行

將第十一條、第十二條、第十三條合并，作為第十二條：土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

2014年我國正式推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，旨在結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)登記由不同部門各自負(fù)責(zé)的“九龍治水”局面，提高登記的效率和公信力，進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)保護(hù)，維護(hù)市場秩序。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則隨即出臺(tái)，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》也已納入立法規(guī)劃。

（三）對“承包地”的內(nèi)涵和外延進(jìn)行了法律界定，明確了承包期

第十三條：農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。

明確四荒地可采取家庭承包方式之外的其他方式承包，取得承包經(jīng)營權(quán)。明確耕地承包期為三十年，屆滿后再延長三十年。為保持農(nóng)村土地承包關(guān)系長期穩(wěn)定，也應(yīng)解決草地和林地承包期限及屆滿后延期的問題。故規(guī)定草地承包期為三十年至五十年，林地承包期為三十至七十年，屆滿后依法相應(yīng)延長。

（四）將國土空間規(guī)劃體系在法律上作了明確規(guī)定，為”“多規(guī)合一”改革預(yù)留法律空間

將國土空間開發(fā)保護(hù)、土地用途管制納入土地利用總體規(guī)劃。明確經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施，實(shí)現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國土空間規(guī)劃體系的建立和實(shí)施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨(dú)編制和審批，最終將被國土空間規(guī)劃所取代。考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進(jìn)中，新土地管理法為改革預(yù)留了法律空間。

（五）對土地利用年度計(jì)劃的內(nèi)容進(jìn)行了拓展

明確土地利用年度計(jì)劃要對集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。打破了原來只對國有建設(shè)用地?cái)M定年度計(jì)劃。

（六）對耕地占補(bǔ)平衡指出了“數(shù)量和質(zhì)量”的法律要求

在耕地總量不減少的基本要求上，新增耕地質(zhì)量不降低的要求，耕地保護(hù)制度更加完善。

（七）明確了對基本農(nóng)田進(jìn)行永久保護(hù)的制度

實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確保國家糧食安全是土地管理法的核心和宗旨。

為了提升全社會(huì)對基本農(nóng)田永久保護(hù)的意識(shí)，新土地管理法將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，明確永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。各省（自治區(qū)、直轄市）劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上，具體比例由國務(wù)院根據(jù)各省（自治區(qū)、直轄市）耕地實(shí)際情況確定。

（八）對耕地休耕和耕作技術(shù)保護(hù)制度用法律加以明確

第三十六條：各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，引導(dǎo)因地制宜輪作休耕，改良土壤，提高地力，維護(hù)排灌工程設(shè)施，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。

（九）將原《土地管理法》43條刪除

原土地管理法除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。這一規(guī)定使集體建設(shè)用地的價(jià)值不能顯化，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源配置效率低下，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到侵蝕。

刪除該條規(guī)定，破除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市的障礙。

（十）為了適應(yīng)審批制度改革和改革需要，進(jìn)一步下放了用地審批權(quán)，合理劃分中央和地方審批權(quán)限

原土地管理法對新增建設(shè)用地規(guī)定了從嚴(yán)從緊的審批制度，旨在通過復(fù)雜的審批制度引導(dǎo)地方政府利用存量建設(shè)用地。但長期以來，地方對建設(shè)用地審批層級高、時(shí)限長、程序復(fù)雜等問題反映強(qiáng)烈。

新土地管理法適應(yīng)“放管服”改革的要求，對中央和地方的土地審批權(quán)限進(jìn)行了調(diào)整，按照是否占用永久基本農(nóng)田來劃分國務(wù)院和省級政府的審批權(quán)限。今后，國務(wù)院只審批涉及永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國務(wù)院授權(quán)省級政府審批。

法律依據(jù)

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

第八條　國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。在國土空間規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)經(jīng)依法批準(zhǔn)占用耕地，以及在國土空間規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)依法批準(zhǔn)占用耕地的，分別由縣級人民政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和建設(shè)單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)組織自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對開墾的耕地進(jìn)行驗(yàn)收，確保開墾的耕地落實(shí)到地塊。劃入永久基本農(nóng)田的還應(yīng)當(dāng)納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。占用耕地補(bǔ)充情況應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向社會(huì)公布。

個(gè)別省、直轄市需要易地開墾耕地的，依照《土地管理法》第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。

第九條　禁止任何單位和個(gè)人在國土空間規(guī)劃確定的禁止開墾的范圍內(nèi)從事土地開發(fā)活動(dòng)。

按照國土空間規(guī)劃，開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。

第十條　縣級人民政府應(yīng)當(dāng)按照國土空間規(guī)劃關(guān)于統(tǒng)籌布局農(nóng)業(yè)、生態(tài)、城鎮(zhèn)等功能空間的要求，制定土地整理方案，促進(jìn)耕地保護(hù)和土地節(jié)約集約利用。

縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)施土地整理方案，對閑散地和廢棄地有計(jì)劃地整治、改造。土地整理新增耕地，可以用作建設(shè)所占用耕地的補(bǔ)充。

鼓勵(lì)社會(huì)主體依法參與土地整理。

第十一條　縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，預(yù)防和治理耕地土壤流失、污染，有計(jì)劃地改造中低產(chǎn)田，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，提高耕地質(zhì)量，保護(hù)黑土地等優(yōu)質(zhì)耕地，并依法對建設(shè)所占用耕地耕作層的土壤利用作出合理安排。

非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法占用永久基本農(nóng)田的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定，將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的引導(dǎo)和管理，防止破壞耕地耕作層；設(shè)施農(nóng)業(yè)用地不再使用的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織恢復(fù)種植條件。

三、新《土地管理法》頒布后,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以入市嗎?

法律主觀：

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括”農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以 土地使用權(quán) 入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途 管制 的前提下，可以進(jìn)入城市的建設(shè)用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利。 農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類： 宅基地 、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營性用地。

法律客觀：

一、新土地管理法是否已經(jīng)開始實(shí)施征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每兩年調(diào)整一次。上次是2011年12月31日調(diào)整，2012年1月1日施行。2012年11月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。有望2013年執(zhí)行。二、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)修改內(nèi)容20131、補(bǔ)償金不落實(shí)不得征地十一屆全國人大常委會(huì)第三十次會(huì)議對土地管理法修正案草案進(jìn)行首次審議，草案刪除了現(xiàn)行法第47條中按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，以及土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍的內(nèi)容。草案明確規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，給予公平補(bǔ)償。草案在補(bǔ)償內(nèi)容方面，除現(xiàn)行47條規(guī)定的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、青苗和地上附著物補(bǔ)償三項(xiàng)補(bǔ)償之外，將住宅從地上附著物中單獨(dú)列出，并增加了社會(huì)保障補(bǔ)償在補(bǔ)償落實(shí)方面，草案規(guī)定，“補(bǔ)償資金不落實(shí)的，不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地。征地初步考慮按照修正案規(guī)定的原則和制度，細(xì)化并嚴(yán)格征地程序，加強(qiáng)對政府征地行為的約束，保證被征地農(nóng)民在征地批準(zhǔn)前和實(shí)施過程中的參與權(quán)、話語權(quán);明確被征地農(nóng)民申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，建立對市縣級政府違法違規(guī)征地行政問責(zé)制度，切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益。2、修正草案刪除征地補(bǔ)償30倍上限現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度是由土地管理法確定的，最關(guān)鍵的條款是第47條。草案刪除了現(xiàn)行第47條中按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，以及土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍的內(nèi)容，規(guī)定征收農(nóng)民集體所有的土地應(yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償。3、草案增加了社會(huì)補(bǔ)償?shù)木唧w內(nèi)容草案在現(xiàn)行第47條規(guī)定的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、青苗和地上附著物補(bǔ)償三項(xiàng)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單獨(dú)列出，增加了社會(huì)保障補(bǔ)償。草案著力保證公平補(bǔ)償原則的落實(shí)和補(bǔ)償制度的實(shí)施，增加了依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序的規(guī)定。草案授權(quán)國務(wù)院就征地補(bǔ)償安置制定具體辦法。4、征地范圍界定《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》(下稱“修正案草案”)重點(diǎn)修改了涉及征地補(bǔ)償?shù)牡谒氖邨l，明確了公平補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，增加了社會(huì)保障補(bǔ)償?shù)木唧w內(nèi)容，并增加了依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格征地程序的規(guī)定。不過，除此之外，公共利益范圍的界定、城鎮(zhèn)住宅70年使用權(quán)到期后如何續(xù)期、集體土地能否入市、存量建設(shè)用地、土地審評制度、農(nóng)村土地制度等重要內(nèi)容，在此次土地管理法修正案草案中均未涉及。專家認(rèn)為，征地補(bǔ)償固然重要，但若能明確征地范圍，對公共利益、非公共利益征地作出定義，那政府就可以不干預(yù)土地價(jià)格，農(nóng)民對土地的所有權(quán)、使用權(quán)才能夠真正在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)行的土地管理法中，對征地的范圍界定得太寬。也就是說，不論是出于公共利益，還是商業(yè)用地，一律都采用了政府征收的方式，把土地變成國有。這樣一來，必然在很大程度上侵犯農(nóng)民的土地權(quán)益。中華人民共和國憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。憲法第十條又規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：中國法院網(wǎng)-《土地管理法》修正案正式通過！農(nóng)村集體土地可直接入市，