城里拆遷補償標準及談判技巧,掌握房屋征收拆遷中的這7大談判技巧，提升房屋拆遷補償不愁人

現實的拆遷談判就像是一場沒有硝煙的戰爭，而擁有良好的談判技巧就像是擁有了有力的作戰武器，可以幫助大家在這場無形的較量中占據主動和優勢。

那么，拆遷談判的技巧究竟有哪些，在談判的過程中處于弱勢地位的被征收人又應該注意些什么呢?本文，在明律師就跟您來具體說一說……

其一，知己知彼，百戰不殆這是拆遷協商談判前的準備工作。

一方面，大家要注意搜集信息，了解當前拆遷補償的標準和水平，再結合自身情況確定自己的目標和底線。

這主要是通過及時查閱相關公告、申請政府信息公開和適當了解周邊類似房地產的市場價格等行動來實現。

另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數，游刃有余。

所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子?他們有沒有權限?又有著怎樣的背景?做好了這些充分的準備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應對了。

其二，少說多聽，不要輕易亮底征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預期。

這時候千萬不要“太直”，把自己內心的真實報價直接透露給對方。

因為一旦對方知道了你的底線，主動權就在他手里了。

正確的做法是：首先，不要輕易讓對方摸清你的底。

一方面不要在征收方提出補償條件時明確表態接受或不接受，注意為日后的談判留出余地;另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補償的空間。

其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發對方多說，在他發表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調整自己的應對策略，掌握談判的主動權。

其三，跟有決定權的人談判與對方談判有意義的前提是雙方對談判結果都有執行權，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。

否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權限了，必須回去請示領導，此時你就會很崩潰。

所以，在談判之前，大家就要確認一下，跟自己談判的人是不是有決定權和執行權，以免對方在關鍵時刻以沒有權限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權時間。

實踐中，一些被征收人會根據情況主動提出與項目動遷工作的負責人、領導來直接談，這是富有智慧的做法。

其四，合理報價，不漫天要價給自己定一個心理預期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。

如果要求過高，脫離了實際，可能會導致直接談崩;要求過低，又擔心吃虧。

所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。

給大家建議的參考標準是：首先，可以和周邊房地產市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，這是有充分的法律依據的;其次，要考慮自己之后的生活質量和居住條件，以不降低且略有提升為標準。

無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態，也往往無法實現。

其五，找出征收方的違法點，以備靈活運用征收方在拆遷整個過程中的違法點經常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。

這時你指出它的違法點，往往可以提高談判的籌碼。

因為拆遷方會懼怕一旦在某起涉及項目的行政訴訟中敗訴，整個拆遷項目的進度將會受到影響，他們就會遭受極大的損失。

所以談判時抓住對方的破綻和弱點，對最終獲得一個滿意的談判結果也能起到重要作用。

當然，這就需要被征收人對590號令及相關的規范性文件具有相當程度的基礎和了解了。

兩眼一摸黑式的談判，信息和知識儲備都不對等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉的。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協議要謹慎房子和拆遷補償協議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。

房子是要求補償的重要憑證和依據，一旦房子守不住被非法強拆，之后的維權和談判將變得困難重重。

而補償協議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有和你繼續談判的必要。

由于協議具有法律效力，之后再想反悔也很難。

所以大家一定要謹記，對待房子和補償協議這兩個對拆遷至關重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協議。

只要堅守住房子這個陣地，在對補償安置不滿時暫不簽字，你手中就還有談判的砝碼，就有機會在之后的維權中為自己爭取一個滿意的補償。

其七，適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程還要提醒大家注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協議，就可以安心的等征收方來找自己協商談判了。

要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時間，去啟動司法強拆的程序或者直接實施違法逼遷強拆。

應對策略就是及時通過行政訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。

譬如及時依據590號令的規定來提起針對征收補償決定的復議、訴訟，就可以有效的暫停司法強拆的推進步伐，將案件引入到法治軌道上去。

在提起的時間點上，通常來說，可以稍微向后拖延一下，在6個月的起訴期限屆滿前提起，充分利用這段起訴期限來收集項目涉嫌違法及補償安置顯著偏低、不合理的證據，這是高明的做法。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，談判是一門學問，也是一種心理戰，大家既要保持理性和謹慎，也不要因為征收方的強勢而失去信心。

只要方法得當，再結合好自己的實際情況，還是可以在談判中占據優勢并取得一個滿意的補償的。

如果您在談判中陷入僵局或遇到任何問題，也可以及時咨詢我們，在明律師會在第一時間為被拆遷人提供最有力的支持。

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文章來源參考：【頭條】城里拆遷補償標準及談判技巧，城里拆遷怎么賠償

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投稿：余潔

內容審核：張曙光教授