一、實際經(jīng)營人拆遷補(bǔ)償法律規(guī)定,房屋拆遷時，實際經(jīng)營的承租人如何獲得補(bǔ)償款

拆遷補(bǔ)償安置中，承租人的利益經(jīng)常受到侵害。法律未規(guī)定拆遷人應(yīng)當(dāng)與實際使用房屋進(jìn)行經(jīng)營的承租人直接簽定補(bǔ)償合同，直接想承租人進(jìn)行補(bǔ)償。只是規(guī)定承租人和出租人未就解除合同達(dá)成一致的，應(yīng)進(jìn)行房屋調(diào)換，租賃合同在調(diào)換后的房屋內(nèi)繼續(xù)履行。實踐中，承租人的損失一般需要向取得補(bǔ)償款的出租人（本案中事實上為轉(zhuǎn)租人）主張。依相關(guān)法規(guī)規(guī)定，實際經(jīng)營的承租人可以獲得的補(bǔ)償包括

（一）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用；

（二）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；

（三）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。事實上，實際經(jīng)營的承租人，就被拆遷房屋為營業(yè)地址申辦的營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證、衛(wèi)生許可等其實成本更高，但此項損失不在法律規(guī)定補(bǔ)償之列。案例：出租期間房屋遇拆遷，承租經(jīng)營人有權(quán)獲得經(jīng)營損失的補(bǔ)償2001年6月26日，胡某將本市武昌路某處公有非居住房屋出租給陸某（后任A公司經(jīng)理）使用，租期至次年7月5日止。合同簽訂后，胡某向所在地公房出租人提出申請獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)租。2002年7月，胡某為出租方、A公司為承租方簽訂房屋租賃合同一份，約定胡某將本市武昌路某處公有非居住房屋出租給A公司作為營業(yè)使用，期限至2008年5月6日。2007年9月30日，有關(guān)部門發(fā)布房屋拆遷公告，將上述房屋納入拆遷范圍。2008年4月18日，胡某與拆遷人簽訂非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，由拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款900818．88元，并補(bǔ)償胡某停產(chǎn)停業(yè)損失1萬元。同年5月，胡某與拆遷人簽署各類費用發(fā)放匯總表，其中調(diào)整非居住部分中停工停業(yè)補(bǔ)償費為3萬元、裝潢補(bǔ)貼費為2萬元。因向胡某索要拆遷補(bǔ)償款不成，A公司遂起訴至法院，要求胡某支付停產(chǎn)停業(yè)費3萬元、裝潢費2萬元、營業(yè)執(zhí)照一次性補(bǔ)償費6萬元，合計11萬元。胡某辯稱：2002年7月8日，A公司就明知系爭房屋將會被拆遷，亦明知可能導(dǎo)致的損失，在此情況下未就拆遷后補(bǔ)償進(jìn)行書面約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為A公司已認(rèn)可自行承擔(dān)損失，其無權(quán)向己方請求補(bǔ)償。系爭房屋被拆除，雙方之間租賃合同自行解除。在雙方租賃合同到期終止的情況下，己方作為實際經(jīng)營人，有權(quán)獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，要求法院駁回A公司的訴訟請求。法院認(rèn)為，胡某與拆遷人、拆遷實施單位簽訂非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，其與A公司的房屋租賃關(guān)系尚未終止。A公司是利用系爭房屋進(jìn)行經(jīng)營的承租人，亦是因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)實際損失的經(jīng)營人，理應(yīng)獲得停工停業(yè)補(bǔ)償費及與租賃面積相應(yīng)的裝潢補(bǔ)貼費。胡某關(guān)于A公司明知系爭房屋拆遷可能導(dǎo)致的損失，但未就拆遷后補(bǔ)償進(jìn)行書面約定，缺乏事實和法律依據(jù)。胡某關(guān)于雙方之間租賃合同自行解除，A公司不存在停產(chǎn)停業(yè)損失的意見，與事實不符。A公司請求的“營業(yè)執(zhí)照一次性補(bǔ)償費”，鑒于拆遷補(bǔ)償安置款中無此項或相近項目，該項訴訟請求沒有依據(jù)，對此不應(yīng)支持。據(jù)此法院判決：

（1）胡某支付A公司停工停業(yè)補(bǔ)償費3萬元、裝潢補(bǔ)貼費2萬元；

（2）A公司其余訴訟請求不予支持。

二、房屋拆遷對承租人怎么補(bǔ)償

法律分析：房屋拆遷對承租人的補(bǔ)償：1、作為承租人，既可以和房主解除租賃關(guān)系，也可以要求房主在房屋拆遷后繼續(xù)履行租賃合同；2、承租人要求繼續(xù)履行租賃合同的，拆遷人就必須對被拆遷人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋仍由原承租人承租，只是必須與被拆遷人即原房主重新訂立房屋租賃合同。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、承租人的房屋拆遷補(bǔ)償如何辦理

法律分析：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的 ，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同， 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的 ，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費。拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴(yán)格遵守房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，在房屋拆遷公告發(fā)布后 做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書；向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現(xiàn)場公示有關(guān)政策規(guī)定及拆遷事 項。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。征收耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費。但是，土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)。

四、房屋拆遷租戶有補(bǔ)償嗎

一、房屋拆遷租戶有補(bǔ)償嗎

1、房屋拆遷租戶有補(bǔ)償，補(bǔ)償具體如下：

（1）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

二、國有土地房屋拆遷的流程是什么

國有土地房屋拆遷的流程具體如下：

1、制定房屋拆遷計劃，拆遷部門根據(jù)要求上報房屋拆遷計劃，計劃中包含拆遷范圍、拆遷用途、拆遷范圍內(nèi)的住戶情況、房屋面積情況以及補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)置換房屋的情況；

2、開始房屋拆遷程序，項目用地單位根據(jù)要求拿到符合經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的審查意見、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等審查意見，項目用地根據(jù)拆遷部門對補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費用的估算向財政部發(fā)函，出具?？顚Ｓ米泐~到戶的證明；

3、審查資料；

4、審查收到材料后確定拆遷范圍；

5、拆遷部門和具體實施部門不同，一般都是通過委托的方式，委托后實施部門根據(jù)要求開始拆遷和補(bǔ)償工作；

6、開始對拆遷范圍內(nèi)的房屋、土地情況進(jìn)行調(diào)查；

7、拆遷補(bǔ)償?shù)轿唬?/p>

8、論證安置補(bǔ)償方案；

9、公告補(bǔ)償方案、意見征求；

10、聽證會召開；

11、公布修改情況；

12、社會風(fēng)險評估；

13、確定拆遷進(jìn)行公告；

14、評估環(huán)節(jié)；

15、評估報告有異議；

16、補(bǔ)償協(xié)議簽訂；

17、房屋拆除；

18、公布每戶安置補(bǔ)償信息、存檔；

19、安置房屋交付。

五、營業(yè)房拆遷怎么補(bǔ)償租戶

具體請參照有房屋征收部門確定公示的補(bǔ)償方案。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，營業(yè)房被拆遷的，承租人可以取得的拆遷利益是安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失等的拆遷利益。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條　對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條　市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

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投稿：葛澤杰

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