一、房屋拆遷補償是以市場評估為準(zhǔn)嗎

根據(jù)新的辦法，今后將以市場評估價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)。為防止評估機構(gòu)評估結(jié)果偏低，有關(guān)部門還搜集了不同區(qū)位今年以來的二手房交易案例并以此確定評估價格的下限。

另據(jù)了解，為了鼓勵城市房屋被拆遷人選擇貨幣補償，揚州還規(guī)定對選擇貨幣補償者及提前搬遷者增加補償金額;如果被拆遷人僅有一處住宅且獲得補償?shù)陀谧畹蜆?biāo)準(zhǔn)者按照最低標(biāo)準(zhǔn)補償;按照最低標(biāo)準(zhǔn)補償后仍無力解決住房者由拆遷人提供一套建筑面積不小于55平方米的拆遷安置房，55平方米以內(nèi)不結(jié)算差價。

集體土地房屋的拆遷安置政策，揚州此次也作了較大幅度調(diào)整——安置面積從“限制在人均40㎡以內(nèi)”修改為“合法建筑面積小于或等于230㎡的按實確認(rèn)安置面積;大于230㎡的按230㎡確認(rèn);超過230㎡的部分不安置住房，按照重置價格結(jié)合成新2.5至3倍的范圍給予補償?！绷硗?，為鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，對選擇貨幣補償者增加20%的補償金。

二、房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估

隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

通過上文的詳細(xì)介紹，我們知道，根據(jù)新的辦法，今后將以市場評估價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)。如果您情況比較復(fù)雜，本網(wǎng)站也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：中國法院網(wǎng)-房屋拆遷補償是以市場評估為準(zhǔn)嗎，