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廣州政府拆遷律師，廣州舊城改造還缺公共協商:今日拆遷補償規定更新

發布時間：
2024-08-23 12:46:14
作者：
圣運律師
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廣州政府拆遷律師,廣州舊城改造還缺公共協商,年初出臺的廣州舊城改造規劃，其概念光用數字來表達就已經足夠撼人：10年時光、30年的歷史舊城、約54平方公里的地面、涉及60萬人口的拆遷、超過1000億元的真金白銀……這樣大的規模和決心前所未有，

廣州政府拆遷律師，廣州舊城改造還缺公共協商:今日拆遷補償規定更新

一、廣州政府拆遷律師,廣州舊城改造還缺公共協商

年初出臺的廣州舊城改造規劃，其概念光用數字來表達就已經足夠撼人：10年時光、30年的歷史舊城、約54平方公里的地面、涉及60萬人口的拆遷、超過1000億元的真金白銀……這樣大的規模和決心前所未有，十年后廣州老城安在?那時多少老廣將會倚欄看劍淚濕青衫?廣州老城的歷史文化價值到底是在劫難逃還是枯木逢春?廣州人實在應該打醒十二分精神來共同商量討論。

先不談廣州舊城是否應該改造或如何改造，我認為全社會對理性協商、陽光操作的價值認同和實踐是當前最首要的事情。對于這個規劃，網上有各種反對和贊成的聲音，但是不管反對還是贊成，有一種觀點我認為很重要：“一項涉及60萬原居民生計、生活、財產，以及全廣州市民共同歷史文化遺產的大型計劃，非同小可。但有關方面對此卻沒有任何的公共咨詢，沒有足夠的信息披露，一旦實施恐怕又是一起閉門造車的悲劇，只有少數人獲得巨大經濟利益，全廣州市民都將背上沉重的歷史債務。”這的確是很值得警惕的問題。《舊城更新改造規劃綱要》從7年前開始編制，到今年1月底才拿出來，卻規定規劃公示和收集意見的時間是從1月25日到2月5日。以政府之力閉門規劃搞了7年，然而卻要公眾在10天之內提出意見，這種安排可以說是毫無征求意見的誠意。更重要的是，在城市保護規劃這類既十分宏大又充滿了個案細節的公共決策議題上，真正的協商理性應該表現為：在政府與私人之間出現既有專業能力又代表民間立場的社會團體，他們愿意對規劃進行調研和提出修改方案，政府有責任相應提供充分的工作便利和必要的資助，唯此方能打破政府行政權力與私人意見博弈的不公平狀況。目前這種政府閉門定規劃、征求公眾意見只是匆匆走過場的做法，正是重蹈過去許多失敗的公共決策的覆轍，開的是一個壞頭。

其次，真正的公共協商必須建立在公眾的徹底知情權、輿論的自由監督權之上。尤其是舊城改造涉及這么巨大的利益蛋糕，如此復雜的多方利益博弈，政府必須有勇氣做到徹底的陽光協商、陽光操作，即在原居民、政府部門以及所涉及的所有商業機構之間的協商、談判應該做到最大限度的公開化，尤其是政府部門必須接受公眾和媒體的監督。時至今日，公眾對于改造、拆遷這類事情已經極度敏感，這么大規模的城市改造所牽涉的遠遠不只是拆遷人口、商業開發機構和政府部門的利益，實際上已經觸及到這個城市的所有納稅人的利益。不管規劃方案的對錯如何、水平怎樣，首先要緊的是充分保證公眾的知情權。對于這類問題政府部門往往只是在口頭上講保障，甚至于信誓旦旦，但是如果不提出可切實操作的具體安排，是無法取信于民的。像什么專家論證、聽證會等等形式，都有可能存在著代表選擇的傾向性、代表利益的真實背景的隱匿、協議公布前的黑箱交易，這些長期慣用的決策思維與模式在今天早已成為公眾最擔心和最警惕的焦點，政府部門實不應存有僥幸之念。在這里，我認為廣州市人大代表和媒體更應該勇敢地、堅定地發揮監督政府的作用，應該讓廣州人民感到代表和媒體在替他們站崗放哨。

二、廣州舊城改造規劃法律問題

法律分析:

《規劃綱要》開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州城市建設的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規劃綱要》在明確了舊城區房屋質量、居住安全、公共配套、基礎設施、交通布局、空間環境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設性破壞。現在，通過城市規劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區為單位進行的無序改造，開始納入到對舊城區歷史、文化、社區、生態等綜合政策考慮中來。

法律依據:

廣州市規劃局正式公示《廣州市舊城改造規劃綱要》針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區，明確劃分為文物保護區、歷史文化街區、風貌協調區和一般舊城區，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導廣州“三舊”(舊城區、舊村莊、舊廠房)改造，保護城市傳統歷史文化資源。

三、九成居民同意方可改造廣州舊城

廣州市現有“三舊”(舊城鎮、舊村莊、舊廠房)等低效用地約74平方公里。記者最近獲悉，廣州將在最新出臺的《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》、《關于廣州市推進舊城更新改造的實施意見》、《關于廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》等“一攬子”意見的指導下，力爭用10年時間基本完成全市“三舊”改造工作；用3-5年時間基本完成城市重點功能區的舊城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城鄉規劃的舊廠房搬遷改造工作。

【舊城改造】

九成居民同意才能改造

《意見》明確了廣州舊城更新改造的“拆、改、留”三種模式———對危破房分布相對集中、土地功能布局明顯不合理或公共服務配套設施不完善的區域，實施成片重建改造；對零散分布的危破房或部分結構相對較好、但建筑和環境設施標準較低的舊住房，實施零散改造；對歷史文化街區和優秀歷史文化建筑，將按照“重在保護、弱化居住”的原則，疏解居住人口。《意見》還首次提出“探索采取出售文化保護建筑使用權或產權的方法，引進社會資金建立保護歷史文化建筑的新機制”。

為解決舊城改造的拆遷難題，廣州將試行舊城更新改造“事前征詢制度”。第一輪，征詢改造區域居民意愿，同意改造戶數的比例達到90%以上(含90%)的，方可啟動改造。第二輪，征詢改造區域居民對補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附有生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民戶數達到2/3以上(含2/3)的，方可實施拆遷。

對于市民關心的舊城更新改造范圍內房屋的拆遷補償安置問題，《意見》提出，可試行以被拆遷房屋的市場評估價為基礎，增加一定的改造獎勵、套型面積補貼和搬遷獎勵。被拆遷人可選擇貨幣補償、本區域就近安置和跨區域異地安置3種補償安置方式。

【城中村改造】

村集體可自主招商融資

廣州目前有在冊“城中村”138條。《意見》表示，將力爭在未來10年內基本完成全整治改造任務，其中位于越秀、海珠、荔灣等城市重點功能區的52條“城中村”改造將在3至5年內完成。

四、廣州舊城改造規劃

法律分析：《規劃綱要》開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州城市建設的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

法律依據：廣州市規劃局正式公示《廣州市舊城改造規劃綱要》針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區，明確劃分為文物保護區、歷史文化街區、風貌協調區和一般舊城區，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導廣州“三舊”(舊城區、舊村莊、舊廠房)改造，保護城市傳統歷史文化資源。

五、開發商提前布局廣州舊城改造

按照廣州市政府新近披露的一系列計劃，將在10年間完成舊城區約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造

如果一切都按照計劃得以實施，這將是廣州最大規模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區房地產所騰出的巨大空間目前尚難以預計，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發商，早已經悄然潛入這一領域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日，廣州市出臺了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。

幾日后，廣州市規劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點在內環路以內，面積約為33平方公里。

緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補償提供標準。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應顯示，一場空前規模的城市“舊改”已籌劃妥當，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。

為此，廣州市規劃部門相關人士透露，由于需要數額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進行舊城改造是很難達到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區整體改造、新區地塊與舊城地塊的聯動開發和區域范圍內的土地開發運營來實現改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機制多元化籌措資金，在政府引導下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對參與改造的社會資金實施稅費減免和返還等優惠政策，從而確保改造的順利推進。

補償與一手房持平

早在2005年，廣州市就已經圍繞舊城改造展開各項工作，而改造的思路也幾經轉變。最早期的改造方式為拒絕開發商介入，由政府投資進行小范圍試點改造。這種改造的方式問題在于，推進速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。