一、經營用房屋拆遷，可以選擇產權調換的安置方式嗎？

在城市化進程中，房屋拆遷是常見現象，尤其是對于那些位于城市更新區域或重要發展地段的經營用房屋而言，拆遷更是不可避免的一環。面對拆遷，作為房屋所有權人或經營者，如何保障自身權益，選擇合適的安置方式，成為了一個重要的問題。下面由北京京康律師事務所史西寧主任律師來跟大家聊一聊。

律師解讀

一、產權調換的基本概念

產權調換，顧名思義，是指在房屋拆遷過程中，拆遷人通過提供其他具有合法產權的房屋與被拆遷人進行產權交換，以此作為對被拆遷人的一種安置方式。這種方式的核心在于“等價交換”，即確保被拆遷人通過產權調換獲得的房屋價值不低于其原有房屋的價值。

二、經營用房屋拆遷的特殊性

經營用房屋與普通住宅在用途和價值上存在顯著差異。它們不僅是居住空間，更是生產經營的場所，承載著經營者的商業夢想和收入來源。因此，在拆遷安置時，除了考慮房屋本身的價值外，還需要兼顧其商業價值、地段優勢、周邊環境等因素，確保經營者能夠繼續其經營活動或得到合理的經濟補償。

三、產權調換對經營用房屋的適用性

保障經營連續性：對于經營者而言，產權調換提供了一種繼續在同一或相似地段經營的可能性。這有助于保持客戶的穩定性和市場的連續性，減少因搬遷帶來的經營風險。

等價或超值補償：通過精心設計的產權調換方案，可以確保被拆遷人獲得的房屋在價值上不低于甚至超過其原有房屋。這既是對被拆遷人財產權的尊重，也是實現公平拆遷的重要一環。

適應市場需求：在產權調換過程中，拆遷人通常會提供多種戶型和位置的房屋供被拆遷人選擇。這有助于滿足不同經營者的實際需求，提高安置的針對性和滿意度。

四、如何選擇合適的產權調換方案

充分了解政策：被拆遷人應首先了解當地關于房屋拆遷和產權調換的相關政策規定，明確自己的權益和義務。

評估房屋價值：通過專業機構對原有房屋進行評估，了解其市場價值和商業價值，為后續的談判和協商提供依據。

考察調換房源：詳細了解拆遷人提供的調換房源的位置、戶型、質量、配套設施等情況，選擇最適合自己經營需求的房屋。

協商談判：與拆遷人進行充分溝通和協商，就調換房屋的具體細節達成一致意見，確保自己的合法權益得到充分保障。

經營用房屋拆遷是一個復雜而敏感的問題，涉及到多方利益的博弈。在選擇安置方式時，產權調換作為一種既能保障經營連續性又能實現等價或超值補償的方式，值得被拆遷人認真考慮。

史主任提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。

二、房屋拆遷產權置換

法律分析：產權調換時，調換房屋的面積：被拆遷人只能選擇與被拆遷房屋產權證載明的法定面積最接近的戶型，被拆遷房屋產權面積超過安置房最大戶型面積的，由本人申請，經拆遷人同意，可選擇多套安置房，但所選安置房總面積不能超過被拆遷房屋的法定總面積。

法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

三、拆遷安置房的產權歸屬

法律分析：置房歸誰所有和是不是戶主沒有關系。戶主指的是戶口本上的家庭主要負責人，而安置房歸誰所有主要看拆遷合同上約定產權人是誰。一般情況下房屋拆遷安置補償是補償拆除房屋的所有人，家庭成員也享有拆遷安置的利益，因此拆遷安置房是歸家庭共有，需進行公平合理的分配。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》

第七條 商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

h3>四、房屋拆遷產權置換

法律分析：產權調換時，調換房屋的面積：被拆遷人只能選擇與被拆遷房屋產權證載明的法定面積最接近的戶型，被拆遷房屋產權面積超過安置房最大戶型面積的，由本人申請，經拆遷人同意，可選擇多套安置房，但所選安置房總面積不能超過被拆遷房屋的法定總面積。

法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

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內容審核：劉超律師

來源：頭條-經營用房屋拆遷，可以選擇產權調換的安置方式嗎？，