蘇州拆遷房買賣政策,北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您整理蘇州拆遷房買賣政策的相關(guān)法律知識(shí),猜您可能還想了解關(guān)于●蘇州拆遷房買賣政策最新消息●蘇州拆遷房買賣政策規(guī)定●蘇州拆遷房?jī)r(jià)格。
動(dòng)遷房不滿三年不可以交易。
動(dòng)遷房一般滿五年才可以進(jìn)行買賣。
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定,動(dòng)遷房一般分為兩大類,具體如下:
1、因重大工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。
2、因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)遷公司通過(guò)其他途徑安置或者代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。
動(dòng)遷房即是拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
動(dòng)遷房過(guò)戶的流程具體如下:
1、先給該安置房辦理房產(chǎn)證,然后才可以進(jìn)行過(guò)戶,辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年;
2、辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過(guò)戶;
3、過(guò)戶的手續(xù)不復(fù)雜,只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證,就可以去過(guò)戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng),要簽字的,如一方不去的話要去公證處作委托的;
4、購(gòu)買拆遷安置房,其辦理手續(xù)與普通商品房是一樣的,但重要的是拆遷安置房,很難有土地證,一般拆遷安置房是劃撥土地,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,劃撥土地房屋是不能買賣的,但也可以向國(guó)家交納一定的土地出讓金進(jìn)行出售,但必須要符合當(dāng)?shù)夭疬w安置房相關(guān)規(guī)定。
綜上所述,動(dòng)遷房是需要滿五年才可以過(guò)戶,因此,動(dòng)遷房不滿三年不可以交易。
動(dòng)遷房不滿五年不得交易,根據(jù)規(guī)定分為兩類,需滿五年方可辦理過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶流程簡(jiǎn)便,需注意雙方當(dāng)事人到場(chǎng)簽字,手續(xù)與普通商品房一致。
一、拆遷安置戶頭買賣是否合法
1、安置房在五年之內(nèi)是不能進(jìn)行買賣的。這是法律規(guī)定的,如果安置房未滿五年就將其進(jìn)行買賣則就是違法的。所以如果它不到五年是不能買賣的。
2、由于安置房各個(gè)市地政策不一,因地制宜,所以這些規(guī)定也并不是硬性的,對(duì)于安置房來(lái)說(shuō),國(guó)家對(duì)這種買賣交易是不允許的,換句話說(shuō)就是非法的,所以這種情況下簽的過(guò)戶合同都是不受法律保護(hù)的,至于公證,也是做不了的,到時(shí)候房子還是賣方的,如果人家反悔,多把房款返還給您,再或者搭您點(diǎn)利息,要是一旦出現(xiàn)糾紛就麻煩了。
3、對(duì)于尚未住滿5年的安置房,政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此,確需出售此類安置房的業(yè)主,以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售,并且只能出售給符合安置房購(gòu)買條件的家庭或由相關(guān)部門收購(gòu)。
法律依據(jù):
《房屋買賣合同司法解釋全文》
第四條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
二、拆遷安置房買賣新政策
1、為建立健全住房保障政策體系,規(guī)范保障性住房上市交易行為,依據(jù)國(guó)家住建部《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(建保〔2010〕59號(hào))、《江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(省政府令第51號(hào))、《蘇州市住房保障實(shí)施辦法(暫行)》(蘇房改〔2008〕20號(hào))等相關(guān)要求,結(jié)合市區(qū)的實(shí)際情況,制定本細(xì)則。
2、本細(xì)則所稱保障性住房,指中心城區(qū)(平江、滄浪、金閶區(qū))符合住房保障條件的中等偏低收入以下住房困難家庭按政府優(yōu)惠政策在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買的住房。保障性住房在《房屋所有權(quán)證》附記欄有中低收入家庭住房、保障性住房、政府補(bǔ)貼購(gòu)房等標(biāo)記。
3、本細(xì)則所稱保障性住房上市交易,包括住房買賣、繼承、贈(zèng)與、抵押、抵債、變更性質(zhì)等處分住房產(chǎn)權(quán)行為。
4、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是市區(qū)保障性住房上市交易的行政主管部門。市住房保障管理中心負(fù)責(zé)中心城區(qū)保障性住房上市交易的具體實(shí)施和日常管理。市區(qū)各房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)助做好保障性住房上市交易相關(guān)工作。
5、保障性住房購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)住房擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買保障性住房未滿5年,政府有按原價(jià)格回購(gòu)權(quán)。購(gòu)買保障性住房滿5年,政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
6、購(gòu)買保障性住房滿5年的起始時(shí)間,以簽訂正式購(gòu)房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。
7、買保障型住房未滿5年,購(gòu)房人確需轉(zhuǎn)讓的,由政府按照原價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。回購(gòu)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的稅費(fèi),按相關(guān)規(guī)定雙方各自承擔(dān)。
8、購(gòu)買保障型住房滿5年,購(gòu)房人可上市交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。出讓方應(yīng)將超出原購(gòu)買價(jià)格的差價(jià)收益的50%上交政府。交納差價(jià)收益后,受讓的住房為一般存量住房。差價(jià)收益為本次住房轉(zhuǎn)讓的交易價(jià)格減去原購(gòu)買住房時(shí)的價(jià)格。住房轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)包含閣樓、自行車庫(kù)的交易價(jià)格。
三、如何簽訂拆遷安置房的買賣協(xié)議,簽訂拆遷安置房的買賣協(xié)議?
安置房,是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí),對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。那么,如何簽拆遷安置房的買賣協(xié)議,如何簽拆遷安置房的買賣協(xié)議,主要內(nèi)容如下:所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。
(一)作為合同簽訂主體的賣方處,需要拆遷協(xié)議上的人員及配偶,住房調(diào)配單上的人員及配偶,被拆遷房屋內(nèi)戶口上的全部人員及戶口都在買賣協(xié)議的賣方一欄簽字,才較為保險(xiǎn),才能有效避免日后突然有第三人出來(lái)主張權(quán)利的種種麻煩。
(二)除此之外,合同中關(guān)于每筆房款的支付,賣家收款對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)義務(wù)應(yīng)明確,可操作,另外,關(guān)于可能出現(xiàn)的各類情況及相應(yīng)的違約責(zé)任都應(yīng)規(guī)定明確。合同中不妨加入關(guān)于違約責(zé)任的獨(dú)立條款,且明確約定,即使合同無(wú)效,該條款仍然有效的條款,以盡量減少非違約方的損失。這樣,一來(lái)賣家的違約成本會(huì)上升,可能會(huì)有更大的威懾力,盡量避免其違約;二來(lái)如果訴至法院,法院相對(duì)便于作出對(duì)買家有利的判決。
(三)另外,對(duì)于稅費(fèi)的承擔(dān)也應(yīng)考慮周全。漫長(zhǎng)的交易過(guò)戶等待期,國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)交易的稅費(fèi)政策可能調(diào)整,雙方應(yīng)約定好,如果出現(xiàn)新的稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題,避免過(guò)戶時(shí)又因?yàn)槎愘M(fèi)的承擔(dān)主體爭(zhēng)執(zhí)不休而導(dǎo)致交易中止。
四、政府拆遷安置房多久能買賣
拆遷安置房一般需五年才能進(jìn)行上市交易。房屋能不能上市交易,簡(jiǎn)單的可以根據(jù)土地性質(zhì)判斷,集體土地,是歸集體所有,鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質(zhì)。
如果是國(guó)有土地,即可辦理到房產(chǎn)證,就可以上市交易,有些是永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證的,比如集體土地,除非他進(jìn)行土地性質(zhì)變更。有些是拿到了短時(shí)間內(nèi)不能交易的,比如一些拆遷安置房。國(guó)家在這方面都是有相關(guān)規(guī)定的。房產(chǎn)一般有兩證,房產(chǎn)證和土地證,房產(chǎn)證簡(jiǎn)單的說(shuō)就是表示這房子歸你所有,如果建筑物沒(méi)了,你想再在原土地上興建,必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。土地證表示此土地歸你所有,無(wú)論建筑物是否存在,別人是無(wú)權(quán)在你的地盤建東西的,這就是侵犯你的權(quán)益。
一、蘇州買拆遷安置房注意事項(xiàng)有哪些
購(gòu)買拆遷安置房,手續(xù)與普通商品房是一樣的。但是如果你想購(gòu)買拆遷安置房,較好等賣主有了房產(chǎn)證后再進(jìn)行交易。
購(gòu)房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí),要對(duì)轉(zhuǎn)讓方(個(gè)人)有一定的了解,安置期房交易時(shí),需要注意該安置房是否享受政府有關(guān)補(bǔ)貼以及相關(guān)的限制,還是純屬市場(chǎng)行為,必須調(diào)查清楚。其次,要查看賣方與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同,在轉(zhuǎn)讓時(shí),要求對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單證件給你。
同時(shí),在交易時(shí)與賣方簽訂拆遷安置房購(gòu)買合同中要明確約定雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間、違約責(zé)任的處理辦法等等,以便對(duì)方違約時(shí)可退房,保護(hù)自己的合法權(quán)益。
二、蘇州拆遷安置房購(gòu)買合同范本怎么寫
第一條:房屋的基本情況:
甲方拆遷安置房屋座落在,安置房屋面積為平方米,房屋用途為住宅。裝修情況:
第二條:本協(xié)議中所述房屋為甲方拆遷安置房,是甲方的家庭共同財(cái)產(chǎn)。該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛,不存在房屋抵押,債權(quán)債務(wù),以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng),由甲方承擔(dān),乙方不負(fù)任何責(zé)任。
第三條:上述房產(chǎn)的交易房屋面積和價(jià)格:
買賣房屋面積為平方米,按元/每平方米計(jì)價(jià),共計(jì)人民幣元整(大寫:拾萬(wàn)仟佰拾元整),但由于房產(chǎn)證尚在辦理中,如實(shí)際安置房屋不足或超過(guò)平方米,按實(shí)際面積元/平方米計(jì)算總房款,多還少補(bǔ)。
第四條:付款時(shí)間與方式:
甲乙雙方同意乙方付款人民幣元整交付甲方,其中定金元整在年月日已支付,余款元整在簽訂協(xié)議六年內(nèi)支付,即余額必須在2017年月日前付清。甲方的銀行帳戶:開(kāi)戶行:戶名:賬號(hào):乙方可現(xiàn)金支付給甲方也可將購(gòu)房款存入甲方上述的帳戶。
第五條:房屋交付
房屋竣工后三日內(nèi)甲方將約定買賣的房屋及其附帶的鑰匙全部交付給乙方,由乙方所有。
第六條:關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記及過(guò)戶的約定:
對(duì)本房屋以后需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,土地證等其它手續(xù),經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,按以下約定進(jìn)行。
第七條:本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式:
雙方本著友好協(xié)商,公平合理的原則簽定本協(xié)議,簽定本協(xié)議后,雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行,不得以任何理由反悔。在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,雙方可通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成的,雙方同意通過(guò)法律方式解決糾紛。
第八條:本協(xié)議未盡事宜,甲乙雙方可另行約定,其補(bǔ)充約定由甲方,乙方共同協(xié)商解決,與本協(xié)議同具法律效力。
三、蘇州拆遷安置房能買嗎
目前蘇州的銀行絕大部分不接受動(dòng)遷安置房的貸款的,因?yàn)槠渲挟a(chǎn)權(quán)問(wèn)題比較復(fù)雜。
個(gè)人建議對(duì)動(dòng)遷安置房的購(gòu)買持極度謹(jǐn)慎態(tài)度。你看到房產(chǎn)證上的名字并不代表該房產(chǎn)就只屬于他們的,你需要去房管局調(diào)檔查詢的。查了你就發(fā)現(xiàn)你要順利過(guò)戶到你名下是件很困難的事情了。
舉個(gè)例子,我有一個(gè)客戶A,他是馬浜的房子,房產(chǎn)證上的名字只有A和B(B系A(chǔ)妻子),但經(jīng)過(guò)房管局調(diào)檔查詢,該房產(chǎn)的實(shí)際所有者包括A,B,C(A的父親),D(A的母親),E(A的小孩),但C,D已死亡,且C,D又另有子女F,G;E未成年。這樣的情況下,實(shí)際房產(chǎn)所有者為A,B,E,F(xiàn)夫婦,G夫婦。但是在現(xiàn)實(shí)中A一直認(rèn)為既然房產(chǎn)證上的名字只有A和B,房產(chǎn)就是只屬于他的,這樣產(chǎn)權(quán)糾紛就產(chǎn)生了。然后如果你當(dāng)時(shí)和A簽訂了買賣合同,那么受損失的必然是你。
拆遷安置房交易規(guī)定具體如下:
1、買賣拆遷安置房的政策是:拆遷安置房未滿5年的不得正式上市交易,5年以購(gòu)房家庭所取得的契稅完稅憑證時(shí)間為準(zhǔn);
2、未滿5年簽署的買賣合同不受法律保護(hù),滿5年后補(bǔ)交土地出讓金可進(jìn)行合法銷售。
作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。征收個(gè)人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
動(dòng)遷房拿到產(chǎn)證后3年可交易。
通常動(dòng)遷房滿3年后可交易。相關(guān)規(guī)定表明,在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi),不可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者抵押動(dòng)遷安置房的行為,除非依法發(fā)生繼承或者由原安置區(qū),縣的保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購(gòu)的情況。三年后即可上市交易。起算時(shí)間為簽訂動(dòng)遷協(xié)議或開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期。簽訂動(dòng)遷協(xié)議在先,取得大產(chǎn)證在后,只要滿三年,就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
動(dòng)遷房和商品房的區(qū)別是:
1、房屋質(zhì)量有差異
由于動(dòng)遷房建設(shè)利潤(rùn)會(huì)受限制,所以在建設(shè)時(shí)容易出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象,在房屋質(zhì)量方面比較差。而商品房是將房屋直接銷售給用戶,在質(zhì)量方面更有保障;
2、綠化率、容積率不同
從小區(qū)綠化率和容積率來(lái)看,兩者的差別還是挺大的,商品房綠化率一般都做得比較好,容積率更大,不過(guò),商品房公攤面積比較大些;
3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求不同
動(dòng)遷房在小區(qū)規(guī)劃、建筑方面也做得比較簡(jiǎn)單,而且設(shè)備沒(méi)有商品房齊全。而商品房在小區(qū)規(guī)劃、建筑方面會(huì)多花點(diǎn)心思,設(shè)備也比動(dòng)遷房更齊全;
4、房屋價(jià)格相差較大
再?gòu)膬r(jià)格來(lái)看,因?yàn)閯?dòng)遷房享受國(guó)家優(yōu)惠政策,不含土地轉(zhuǎn)讓金,所以價(jià)格相對(duì)便宜些。且房屋交易雙方是拆遷單位和被拆遷人,需要簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,房?jī)r(jià)在協(xié)議中進(jìn)行約定。商鋪房?jī)r(jià)格比動(dòng)遷房更貴些,購(gòu)買基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者,需要簽訂《商品房買賣合同》,價(jià)格在合同中簽訂;
5、交易間有3年之差
動(dòng)遷房在交易時(shí)間上有限制,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,動(dòng)遷房在取得產(chǎn)證3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押。而商品房在交易時(shí)間上沒(méi)有限制,商品房可立即上市,還可以在銀行做抵押貸款。
綜上所述,動(dòng)遷房產(chǎn)權(quán)期限是70年。政府部門以土地劃撥的為名建造的惠民工程,拆遷房5年之后可以證件辦理,需補(bǔ)交土地出讓金,劃撥地變出山坡地后為70年產(chǎn)權(quán),也和商品房一樣可以正常的發(fā)售交易。
動(dòng)遷房產(chǎn)證后3年可交易,質(zhì)量、規(guī)劃、價(jià)格等與商品房不同。
近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,許多人因此轉(zhuǎn)而關(guān)注二手房和拆遷安置房。不過(guò),國(guó)家允許二手房和拆遷安置房買賣,但需要在合法、合理的情況下進(jìn)行,比如要有產(chǎn)權(quán)證。以下是我整理的拆遷安置房買賣最新政策規(guī)定相關(guān)知識(shí),歡迎閱讀。
一、拆遷安置房買賣最新政策是如何規(guī)定的
1、安置房規(guī)定房屋未滿5年的不得正式上市交易,住滿5年其實(shí)是是指以購(gòu)房的家庭所取得的契稅完稅的憑證時(shí)間或者是安置房的權(quán)證發(fā)證的時(shí)間為準(zhǔn)的;
2、購(gòu)買安置房滿5年經(jīng)市住房保障管理部門核準(zhǔn),政策規(guī)定房屋購(gòu)滿5年后,補(bǔ)交土地出讓金再把安置房轉(zhuǎn)為商品房之后就可進(jìn)行合法銷售;
3、目前房屋還未滿5年情況下,所簽署的買賣合同是無(wú)效的,并且合同不受法律保護(hù),購(gòu)買安置房5年內(nèi),因繼承、贈(zèng)與或離婚析產(chǎn)等原因需要變動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)的,受讓人應(yīng)當(dāng)符合安置房申請(qǐng)購(gòu)買條件,并經(jīng)市住房保障管理部門批準(zhǔn),辦理變更登記手續(xù),原安置房性質(zhì)不變。
二、拆遷安置房買賣合法嗎
1、安置房在五年之內(nèi)是不能進(jìn)行買賣的。這是法律規(guī)定的,如果安置房未滿五年就將其進(jìn)行買賣則就是違法的。所以如果它不到五年是不能買賣的。
2、由于安置房各個(gè)市地政策不一,因地制宜,所以這些規(guī)定也并不是硬性的,對(duì)于安置房來(lái)說(shuō),國(guó)家對(duì)這種買賣交易是不允許的,換句話說(shuō)就是非法的,所以這種情況下簽的過(guò)戶合同都是不受法律保護(hù)的,至于公證,也是做不了的,到時(shí)候房子還是賣方的,如果人家反悔,多把房款返還給您,再或者搭您點(diǎn)利息,要是一旦出現(xiàn)糾紛就麻煩了。
3、對(duì)于尚未住滿5年的安置房,政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此,確需出售此類安置房的業(yè)主,以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售,并且只能出售給符合安置房購(gòu)買條件的家庭或由相關(guān)部門收購(gòu)。
拆遷安置房買賣涉及的最新政策規(guī)定值得我們關(guān)注和了解。根據(jù)規(guī)定,安置房在滿足一定條件后才能合法進(jìn)行買賣交易,如房屋滿5年、經(jīng)過(guò)市住房保障管理部門核準(zhǔn)等。在房屋未滿5年的情況下,簽署的買賣合同是無(wú)效的,合同不受法律保護(hù)。因此,對(duì)于拆遷安置房的買賣交易要謹(jǐn)慎,確保在合法的情況下進(jìn)行,以避免可能的糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)。
目前蘇州的銀行絕大部分不接受動(dòng)遷安置房的貸款的,因?yàn)槠渲挟a(chǎn)權(quán)問(wèn)題比較復(fù)雜。
個(gè)人建議對(duì)動(dòng)遷安置房的購(gòu)買持極度謹(jǐn)慎態(tài)度。你看到房產(chǎn)證上的名字并不代表該房產(chǎn)就只屬于他們的,你需要去房管局調(diào)檔查詢的。查了你就發(fā)現(xiàn)你要順利過(guò)戶到你名下是件很困難的事情了。
舉個(gè)例子,我有一個(gè)客戶
A,他是馬浜的房子,房產(chǎn)證上的名字只有A和B(B系A(chǔ)妻子),但經(jīng)過(guò)房管局調(diào)檔查詢,該房產(chǎn)的實(shí)際所有者包括
A,
B,C(A的父親),D(A的母親),E(A的小孩),但
C,D已死亡,且
C,D又另有子女
F,G;E未成年。這樣的情況下,實(shí)際房產(chǎn)所有者為
A,
B,
E,F(xiàn)夫婦,G夫婦。但是在現(xiàn)實(shí)中A一直認(rèn)為既然房產(chǎn)證上的名字只有A和
B,房產(chǎn)就是只屬于他的,這樣產(chǎn)權(quán)糾紛就產(chǎn)生了。然后如果你當(dāng)時(shí)和A簽訂了買賣合同,那么受損失的必然是你。
通過(guò)學(xué)校了為大家?guī)?lái)的這篇文章,我們了解清楚了蘇州買拆遷安置房注意事項(xiàng)有哪些。在購(gòu)買房屋的時(shí)候,我們應(yīng)該注意清楚房屋的相應(yīng)價(jià)值以及雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的約定,以上就是為大家總結(jié),非常感謝您的閱讀。
1.規(guī)定房屋未滿5年的不得正式上市交易。實(shí)際上,這指的是購(gòu)房家庭契稅完稅的憑證時(shí)間或安置房權(quán)證發(fā)證的時(shí)間。如果房屋已滿5年,則可以考慮上市交易。
2.如果購(gòu)買的安置房已滿5年并經(jīng)市住房保障管理部門核準(zhǔn),根據(jù)政策規(guī)定,購(gòu)買者需要補(bǔ)交土地出讓金,然后將安置房轉(zhuǎn)為商品房,方可進(jìn)行合法銷售。
3.在房屋未滿5年的情況下,簽署的買賣合同是無(wú)效的,并且不受法律保護(hù)。購(gòu)買安置房滿5年內(nèi),如果需要變動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)(如繼承、贈(zèng)與或離婚析產(chǎn)等),受讓人需要符合申請(qǐng)購(gòu)買條件,并經(jīng)市住房保障管理部門批準(zhǔn),辦理變更登記手續(xù)。原安置房性質(zhì)不變。
拆遷安置房過(guò)戶問(wèn)題
拆遷安置房根據(jù)土地性質(zhì)的不同,房屋性質(zhì)也有很大區(qū)別,一般來(lái)說(shuō)安置房都是在國(guó)有劃撥土地上建設(shè)的,這類房屋是有產(chǎn)權(quán)的,但是,在一定時(shí)間內(nèi)限制上市交易。還有一些地方的安置房是政府直接購(gòu)買的正規(guī)商品房來(lái)安置,這類安置房其實(shí)就是商品房,當(dāng)然是有產(chǎn)權(quán)的。還有一類安置房是在集體建設(shè)用地上建設(shè)的,這類房屋其實(shí)就是小產(chǎn)權(quán)房,一般只有集體產(chǎn)權(quán)證或者小產(chǎn)權(quán)證。
《土地法》第47條第6款的規(guī)定,如果依照法定標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得起過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
拆遷安置房可以購(gòu)買嗎
拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。
具體分以下幾種情況:
一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書并達(dá)到可以上市交易年限,這種房屋可以進(jìn)行買賣,其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。
二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。如果買賣雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的條件,人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。
三、買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書,但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形,一般也視為買賣行為有效,可以通過(guò)法院訴訟,可以要求強(qiáng)制過(guò)戶。
《民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
一、動(dòng)遷房能不能買賣
動(dòng)遷房能買賣,但是需要注意的是,根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定動(dòng)遷安置房屋一般分為兩大類:
1.因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人,但在取得權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。
2.因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)動(dòng)遷,動(dòng)動(dòng)遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。
二、動(dòng)遷房買賣的注意事項(xiàng)
動(dòng)遷房買賣需要注意如下事項(xiàng):
1.房屋因?yàn)檎咴驘o(wú)法及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),動(dòng)遷房過(guò)戶時(shí)間長(zhǎng),賣家有可能利用時(shí)間差將房屋再行出售給他人獲利,因此,最好等動(dòng)遷房滿五年能夠辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后再行購(gòu)買。
2.房?jī)r(jià)上漲較快時(shí),賣家有可能會(huì)以不配合辦理過(guò)戶手續(xù)為由,脅迫買家支付更多的房款,應(yīng)當(dāng)在簽訂合同時(shí)明晰相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)及違約賠償事項(xiàng)。
3.如果小產(chǎn)證上有多人的姓名,尤其是父母子女配偶都在產(chǎn)證上,一定要讓所有的產(chǎn)權(quán)人簽字,避免無(wú)權(quán)處分。
三、動(dòng)遷房買賣的優(yōu)勢(shì)
動(dòng)遷房買賣有如下優(yōu)勢(shì):
1.是現(xiàn)房,而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越,小區(qū)配套較完善。
2.戶型適中,以小兩房、小三房、部分中三房為主,即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù),而且大部分為多層建筑。
3.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定。
4.安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì),升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合,升幅較快。
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投稿:俞婷莉
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