拆遷老城區補償標準,城中村、舊城改造該如何補償需要遵守這4大原則

在棚改的帶動下，近幾年老城舊改、城中村拆遷的力度非常大，催生了大量的拆二代。在老房換新房或者換貨幣的過程中，一些人大賺了一筆，但也有一些人反而在拆遷后降低了生活水平。這是為什么呢?我想這可能跟咱們被征收人對舊城改造、城中村拆遷如何補償的相關法律知識不熟悉，地方違法征收屢禁不止有很大關系。

今天即明拆遷律師就從法律層面結合拆遷實踐，為大家科普，舊城改造、城中村拆遷必須遵守的四大補償原則。條條都很您相關，您可要看清楚了。

一、城中村房屋參照城市房屋補償的原則

即明拆遷律師接到過很多城中村拆遷的當事人咨詢。有一位當事人反映，他們當地農村周圍早就被高樓大廈包圍了，也位于城市市區，但是在拆遷時卻要按照普通農村房補償，一平方也就2000元，而周邊房價早就達到了7000-8000元一平方。

拆遷戶拿著這個補償無法在周邊城區買上房，拆遷后的生活水平會受到明顯影響。這顯然不合理。

根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》，征收農村集體土地時…，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持。

因此，城中村拆遷，理應按照國有土地上房屋的拆遷補償標準來計算。

二、無證房不能一刀切認定違建的原則

由于城中村和老城區，本身就存在年代較為久遠，不少老舊房屋沒有房證，既有歷史原因也有當初管理低效造成的登記不及時、不完全的原因。因此，對于城中村和舊改中出現的無證房，不能一刀切地定性為違建。應當在尊重歷史和事實的基礎上，依法合理補償。

一些地方存在口頭“認定違建”，以拆違促拆遷的征收現象，咱們被征收人一定要小心。從認定違建到催告、拆除，這需要走完一整套法律流程。咱們在這其中是擁有陳述、申辯、復議、訴訟的權利，來爭取補償權益的。可不是他們說拆就拆的。

三、不得降低被征收人原有生活水平的原則

拆遷的目的是為了提升城市的形象和完善服務功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。因此法律規定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，房屋征收補償主要包括這四塊內容，一項也不能少：一是被征收房屋價值的補償(參考周邊同類房屋的市場價值)，二是因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，三是因征收房屋造成的停產停業損失的補償，四是市、縣級人民政府制定的補助和獎勵。

這四塊補償相加，應當充分保障被征收人的生活水平不得降低，并略有改善。那些擁有合法房屋，卻在舊改中越拆越窮的，基本都是違背了這一補償原則。

四、被征收人自主選擇補償方式的原則

《國有土地上房屋征收與補償條例》明確了，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。也就說，要房還是要錢，應當由拆遷戶說了算。

當然，實踐中也發現，一些地方在提供補償方式時“暗做手腳”，地方想要去庫存時，就故意將產權調換設置的相對合理，而對貨幣補償設置過低的標準;地方想要引導被征收人選擇貨幣補償時，又故意將產權調換設置的不合常理，安置地點非常偏遠。這都是不合法不合理的。

根據法律規定，貨幣補償，應當參考評估時點周邊同類房屋的市場價值，因此，不能故意設置過低的補償標準。

同時法律也規定，因舊城區改建，被征收人選擇房屋產權調換的，應當提供改建地段或者就近地段的房屋。所以，拆遷后安置地點明顯過于偏遠，這是不合理的。

即明拆遷律師提醒各位被征收人：拆遷改造的理由或許五花八門，但征收補償安置的原則必須符合上述四個原則。當咱們遭遇不合法不合理的房屋拆遷時，應當及時采取法律手段，維護自己的合法權益。

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投稿：熊皓桐

內容審核：鄧海鳳律師