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工程抵款的房子有什么風險?,工程款抵房款風險:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-09 10:04:23
作者：
圣運律師
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工程抵款的房子有什么風險?，在建工程抵押通常設定于房地產項目建設初期、商品房預售前，此時工程項目屬于尚未形成的房屋，相對現樓抵押來說，在建工程抵押法律關系更趨復雜，不確定因素較多，隱含更多的風險。主要有以下幾個方面：（一）抵押權人的風險對抵

工程抵款的房子有什么風險?,工程款抵房款風險:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、工程抵款的房子有什么風險?

在建工程抵押通常設定于房地產項目建設初期、商品房預售前，此時工程項目屬于尚未形成的房屋，相對現樓抵押來說，在建工程抵押法律關系更趨復雜，不確定因素較多，隱含更多的風險。主要有以下幾個方面：

（一）抵押權人的風險

對抵押權銀行來說，最大的風險就是工程款優先受償權優于抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定而不是由當事人協商確定，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。在建工程存在爛尾和完工后成為違法建筑的可能性則是抵押權人面臨的另一個風險。

（二）預購人的風險

我國很多城市允許已批準預售的商品房項目辦理在建工程抵押，或允許辦理在建工程抵押登記后預售。這樣將存在預購人、抵押人、抵押權人、施工單位相互之間錯綜復雜的法律關系，給預購人帶來風險。一方面，我國現行法律對于預購商品房備案的法律性質還不夠明確，沒有賦予物權性質，購房合同簽訂后，預購人作為期房的債權人，與抵押權人同樣面臨工程款優先受償問題。另一方面，因批準預售時房屋尚未建成，缺少誠信的開發商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋編號、標識等手段，將已預售期房再設定抵押，或將已設定抵押的期房隱瞞事實再行出售，使預購人蒙受損失。這種做法在房地產市場處理不穩定時期時尤其可能出現。

（三）登記機關的風險

登記機關在辦理在建工程抵押登記時面臨的風險主要源自三個方面。

首先是我國現行房地產登記制度問題。因我國法律未明確界定房地產登記機關辦理登記時應采取何種審查方式，以及應承擔多大的法律責任，登記機關在審查范圍上無法可依，導致頻頻被拖入權利人經濟糾紛甚至被判經濟賠償的困境。

其次是源于在建工程抵押登記的特殊性。在建工程抵押登記涉及預售審批管理、預售款資金監管、預購期房合同備案（有些地區采用預告登記）以及拆遷安置管理銜接和協調，這使得登記過程比一般物權登記復雜很多，在實踐中極易出現失誤。

此外，由于我國房地產市場起步晚，發展快，很多城市的房地產主管部門管理水平滯后，信息化程度不高，是在建工程抵押登記引發問題的又一隱患。雖然一些發達城市采用了商品房網上銷售系統、在建工程抵押網上申報制度，但畢竟未普及，而且未形成系統的操作規范。

一、預售房抵押有什么陷阱？

陷阱一：開發商在建設項目土地被抵押的狀況下，不告知購房人抵押的事實，就與購房人簽訂商品房買賣契約，且這種房屋的權利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮，順利收取定金和首付款。

陷阱二：開發商在建設項目土地被抵押的狀況下，在與購房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉成在建工程抵押，往往不為購房人辦理登記備案手續。

陷阱三：開發商在不通知抵押權人的情況下，也不告知購房人抵押的事實，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款之后，長期不為購房者辦理登記備案(被設定抵押的房屋無法辦理登記備案)。因此，為防范購房風險，購房人在簽約前，須查驗房產管理部門核發的《商品房預售許可證》，凡土地設定抵押的房屋，許可證上備注欄內均加以備注。

如果是在建工程被抵押的，《商品房預售許可證》上也會加蓋抵押章。

對土地設定抵押的房屋，購房人在簽約時，應要求開發商將土地抵押權利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內(最長不得超過30日)，敦促開發商按期辦理登記備案手續，防止開發商在將土地抵押轉成在建工程抵押時將已售的房屋作為在建工程進行抵押。

對已作為在建工程抵押的房屋，購房人在簽訂房屋認購書后，應待開發商辦理了抵押注銷手續后，方能與其簽訂契約；在其辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。

二、工程款抵房款有什么風險

工程款抵房款最大風險在于開發商會不會因為資金問題無法完成開發，到時購房者則必然會有經濟損失。同時，如果開發商缺錢，通常會將項目、土地抵押用于融資，如果購房者不清楚開發商的融資狀況而購買了房子，后期可能會面臨不少法律方面的糾紛問題，而且后續辦理房產證、土地證等也會受到影響。

一、地產公司融資方式在我國包括哪些

1、自有資金：開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。：

2、預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3、建設單位墊資：一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

二、拿不到房產證該如何辦

首先，如果房地產公司經營良好，建議購房者可以聘請專業律師為其出具律師函，函件中可以指明開發商逾期未給購房者辦理房產證，已經違背了合同約定，應承擔逾期未辦理房產證的違約責任，如按照合同約定應予賠償損失等內容。出具律師函的原因在于此類情況開發商很有可能已經遇到過，類似的情況如若走訴訟程序可能會花較大的時間和*成本。如果房地產公司經營狀況不好，公司運營已陷入停頓，甚至瀕臨破產，則此時律師函的作用已經不大，建議采取訴訟途徑維護自身的合法權益。至于賠償后的房產證辦理，還是要事先與開發商協調好，明確辦證期限和開發商應負的責任，督促他們盡快備齊手續。在實際生活中，購房者沒有按時拿到房產證的原因五花八門。小產權房先天辦證條件不足導致無法辦理暫且不提，有些號稱是大產權的房子也存在一些問題，比如，開發商將房屋“一房二賣”;開發商擅自更改原有規劃;開發商與承建商在房屋建設過程中產生分歧甚至法律糾紛;開發商在竣工備案環節不能如期完成;還有可能是購房戶自身的原因或者其他歷史原因等。

三、沒有土地證會存在什么風險

不容易知道在土地使用權上設定抵押權的情況，也就無法及時規避風險。不易發現開發商違規用地的事實。在拆遷補償時會遭受損失。如果是二手房交易，將會受影響。

購房人沒有房產證會存在風險：無法律保護。首先，不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關合同，也均為無效合同，不受法律保護。無法獲拆遷補償，在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。無抵押權，無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。強拆風險，如果因項目非法開發而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。任屬于開發商的財產，開發商因債務糾紛被強制執行時，沒有辦理過戶的房地產仍屬于開發商的財產，可以被開發商的債權人依法強制執行。無法使用，在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續使用該土地。

房產證指購房者通過交易，取得了房屋的合法權，可以依法對所購房屋行使占有、使用、以及處分權利的證件。土地證也叫做土地使用證，土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記的發證制度。依法登記的土地權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

土地證和房產證之間是有明顯的區別的，要證明房產的所屬權，還得是房產證說了算。所以需要提醒大家的是，有土地證沒有房產證的房子是不能進行購買的，因為土地證僅僅只能證明該土地的審批使用年限，而在該土地上建造的房屋的所屬權卻并不能證明，大家購買的是房產，并不是土地。所以，土地證并不能作為房東擁有房屋權的證明。

當然，土地證和房產證的概念是具有共性的，但是在某種情況下，也具有一定的特殊性。如果是房主所擁有的是國有土地使用證，那么其房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等；如果是集體土地（或宅基地），那么其房屋就不能抵押，買賣和贈與也需要得到村鎮相關部門的同意方可辦理。我國的土地權只有兩個：一是城鎮土地國家，二是鄉鎮土地村民集體。