一、先補償后搬遷國家是怎么規(guī)定的

法律主觀：

房屋征收時是先補償后搬遷。房屋征收是由當(dāng)?shù)厝嗣裾畬Ρ徽魇杖诉M行補償后，被征收人根據(jù)約定的搬遷期限進行搬遷，而且在搬遷過程中，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

二、必須先補償，后搬遷

實踐中，常常出現(xiàn)先搬遷后補償?shù)默F(xiàn)象，這造成的直接后果就是很多人搬遷后，房屋補償遲遲不到位或者不足額到位;另外先搬遷后補償對被征收人后期維權(quán)有很大的阻礙。

這其中的緣由和人們的一個樸素認識比較符合：即：保住房子，是爭取合理補償?shù)淖畲蠡I碼。

如果房子被拆，再維權(quán)就相當(dāng)困難了。

所以，為了全方位保障被征收人的利益，征收方必須秉承先補償，后搬遷的原則，從源頭上杜絕征收方“出爾反爾”的機會。

一、先拆遷后補償應(yīng)該怎么處理

要解讀先補償，后搬遷，我們不得不提的是在實踐中大多數(shù)征收拆遷因補償沒有到位，而強制搬遷被征收人的房屋，致使被征收人的合法權(quán)益無法得到保障。實質(zhì)上先補償，后搬遷包含兩種情況：首先是房屋征收雙方當(dāng)事人即征收人和被征收人就房屋征收達成一致，簽訂協(xié)議，雙方按照協(xié)議履行相關(guān)的義務(wù)；其次是如果征收人和被征收人未就補償安置協(xié)議達成一致，征收部門已經(jīng)依法作出補償決定，貨幣補償已經(jīng)專戶儲存、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積已經(jīng)確定。

當(dāng)符合以上兩種情況都屬于先補償。此外由于補償方式不同，具體情況也會有所不同。如實行貨幣補償?shù)模泿叛a償已經(jīng)專戶存儲、被征收人可以隨時支取即可視為對被征收人已經(jīng)進行補償；對于實行現(xiàn)房進行產(chǎn)前調(diào)換的，征收人可以確定安置房源，待被征收人搬遷完畢后在實際辦理交付手續(xù)；實行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收方則應(yīng)當(dāng)在協(xié)議確定安置房源后要求被征收人搬遷，待安置房竣工按照之前安置協(xié)議的約定交付房屋。

二、拆遷了，征收方限時要求村民簽訂空白協(xié)議，這可咋辦？

法律明明規(guī)定，房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償后搬遷。但在拆遷實踐當(dāng)中，一些地方卻反其道而行之，讓村民“配合工作”，先扒房子后補償。征收方的話說的是漂亮，活兒干的更“漂亮”，不同意拆的，征收方就“幫”著拆了。先拆房子后補償，這種事情真的靠譜嗎？其實不難想象，房子都拆沒了，你在談補償時還有多少討價還價的主動權(quán)？

如果您遭遇了征收方先拆房后搬遷的征收方式，又該如何應(yīng)對？下面即明拆遷律師為大家具體分析解答。

征收方告訴村民先拆房后補償，還讓簽空白協(xié)議

講一個新聞媒體報道過的案例。2010年，王先生回到鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)辦廠，并辦理了相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照，生意紅紅火火的。經(jīng)營了8年之后，他的廠房規(guī)模已達上千平。

2018年，當(dāng)?shù)卣魇辗接“l(fā)了《項目征遷補償安置實施細則》的通知，王先生的廠房也在拆遷范圍內(nèi)。

當(dāng)?shù)卣魇辗絼訂T村民們積極配合拆遷工作，宣傳說“先簽先拆得獎勵，后簽后拆受損失”。簽約拆遷時間為11月底前。不過在規(guī)定的簽約期內(nèi)，王先生并未看到拆遷補償安置方案。征收方也未就詳細具體的補償事宜和王先生進行協(xié)商談判，而是簡單地要求其盡快簽訂補償協(xié)議。

更為糟糕的是，這份協(xié)議還是一份空白協(xié)議，上面沒有補償項、補償方式和補償標(biāo)準(zhǔn)，甚至也沒有征收方的印章。王先生多少曉得空白協(xié)議的“厲害之處”，擔(dān)心簽字后難以獲得公平合理的補償，遲遲不肯落筆簽字。

2018年11月26日，征收方再次動員王先生在空白協(xié)議上簽字。村里也給王先生做工作，還想要幫其“代簽協(xié)議”。王先生予以了拒絕，并質(zhì)疑“怎么補償都不知道，咋簽字”。

征收方相關(guān)工作人員向王先生承諾：“只要摸底調(diào)查有的，少不了你的。“但王先生寧愿相信白紙黑字，不信這些口頭承諾，依然堅持要在協(xié)議上明確具體的補償項和補償標(biāo)準(zhǔn)，確定補償合理才肯簽字。

見王先生鐵了心不肯簽協(xié)議，征收方也失去了耐心。2019年1月3日，征收方對王先生家具廠進行了強制拆除。

王先生得知消息后迅速趕至現(xiàn)場，想要阻止征收方拆房，并斥責(zé)工作人員為什么先扒房子再談補償，要求他們出示房屋強制拆除的相關(guān)手續(xù)。工作人員回復(fù)其“可以起訴”，并說雖然沒談補償價格，但一分不會少，先拆后談補償是配合工作。

先拆后補，難道就真有理了？法律是怎么規(guī)定的？

本案中，我們不難發(fā)現(xiàn)這樣幾個疑點。

一是違背了先補償后搬遷的補償原則。從上述案例，咱們可以看到這位當(dāng)事人遭遇的房屋征收，屬于先拆房后補償，這和法律規(guī)定的“先補償后搬遷”的基本征收原則是相違背的。

王先生的廠房獲得了當(dāng)?shù)氐膶徟掷m(xù)齊全，屬于合法經(jīng)營的廠房。對于企業(yè)廠房的拆除必須依法進行，并合理補償。

一是征收方未公開發(fā)布、主動出示拆遷補償安置方案，這是造成被征收人不敢簽訂補償協(xié)議的重要原因。

《土地管理法》第四十八條也規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。

對王先生的廠房征收，理所當(dāng)然地應(yīng)當(dāng)公布補償安置方案，并合理補償。

二是組織被征收人簽訂空白協(xié)議。根據(jù)最高院的一則判例解釋，簽訂空白合同協(xié)議，等同于對合同內(nèi)容的無限授權(quán)。所謂“無限授權(quán)”，咱們被征收人可以理解為是給了征收方“想怎么填內(nèi)容就怎么填內(nèi)容”的權(quán)利，你不害怕嗎？在未填寫完整的空白協(xié)議上簽字蓋章后，直接交給他人，該行為其實隱藏著巨大的法律風(fēng)險。這明顯是不公平不合理的，也不利于維護被征收人的合法權(quán)益。

三是未經(jīng)過法定的強制程序，就執(zhí)行了強制拆除房屋。我國早就取消了對合法房屋的行政強制拆除規(guī)定，改為了申請司法強制程序。因此本案中，如果當(dāng)?shù)卣魇辗轿赐ㄟ^司法強制程序而強制拆除當(dāng)事人房屋，這樣的行為并不合法。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》，不論是責(zé)令交出土地還是行政強制拆除，均以被征收人已經(jīng)依法得到補償安置或者無正當(dāng)理由拒絕接受補償安置為前提。很顯然，本案中，當(dāng)事人并未得到依法補償安置，就被拆除了房屋，這是不合理的。

綜上所述，當(dāng)?shù)卣魇辗嚼@過法定的征收流程及法定強制程序，侵害了被征收人在房屋征收中理應(yīng)享有的合法權(quán)益。

三、先補償后搬遷的法律依據(jù)？

房屋征收時是先補償后搬遷。

房屋征收是由當(dāng)?shù)厝嗣裾畬Ρ徽魇杖诉M行補償后，被征收人根據(jù)約定的搬遷期限進行搬遷，而且在搬遷過程中，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

一、先安置后拆遷有哪些法律依據(jù)

省政府要求，嚴格履行征地程序，提高征地工作透明度。要求在征地實施過程中，要按照征地程序規(guī)定，通過政府公告、門戶網(wǎng)站和在被征土地所在村、組張榜公布等形式。將征地審批、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、征地調(diào)查及補償結(jié)果等有關(guān)事項。及時告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和其他權(quán)利人，主動接受群眾監(jiān)督。

《意見》明確，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷。確需采取過渡方式安置的，必須取得被拆遷人同意，并與被拆遷人約定安置過渡期。在過渡期限內(nèi)，市縣政府要提供臨時周轉(zhuǎn)用房；被拆遷人自行安排臨時住處的，市縣政府應(yīng)足額支付臨時安置補助費，保證被拆遷人在過渡期內(nèi)的基本居住和生活條件。

二、先安置后搬遷分為幾種

我國的行政法規(guī)明確規(guī)定，實施先補償，后搬遷的政策，反之，是違法的，可以到當(dāng)?shù)厮痉C關(guān)反映。

房屋拆遷安置費的計算標(biāo)準(zhǔn)：

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

三、拆遷補償?shù)姆绞?

拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償?shù)姆绞接卸?

1、貨幣補償

貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償?shù)模M可能實行貨幣補償。

《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。對于貨幣補償?shù)木唧w辦法各地有所不同，許多地方對此出臺了法規(guī)或規(guī)章予以規(guī)范。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

差價結(jié)算以等價交換的原則進行，實質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補。相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條

實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：臨律-先補償后搬遷國家是怎么規(guī)定的，