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國有建設用地被企業被拆遷,如何處理?,國有建設用地拆遷補償嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-27 15:02:38
作者：
圣運律師
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國有建設用地被企業被拆遷,如何處理?，兩個被拆遷企業委托團隊進行征收拆遷維權工作，拆遷方給予的補償說法一致，不包括土地使用權補償和停產停業損失補償。團隊建議重新評估土地和房屋價值，并提起行政復議或行政訴訟，同時商業經營用房可選擇房屋置換。經

國有建設用地被企業被拆遷,如何處理?,國有建設用地拆遷補償嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、國有建設用地被企業被拆遷,如何處理?

兩個被拆遷企業委托團隊進行征收拆遷維權工作，拆遷方給予的補償說法一致，不包括土地使用權補償和停產停業損失補償。團隊建議重新評估土地和房屋價值，并提起行政復議或行政訴訟，同時商業經營用房可選擇房屋置換。經營行為的界定需滿足營業執照有效、納稅證明或免稅證明、實際經營行為存在且持續等條件。

法律分析

團隊最近接受了佳木斯和綏化兩個被拆遷企業當事人委托的征收拆遷維權工作，兩個企業的共同點為：占有土地的性質均為國有;且辦理了相關土地使用權證以及房產證和工商注冊;土地的取得方式均為劃撥。現面臨征收拆遷，拆遷方給予的補償說法如出一轍。

一、土地由于取得的方式是劃撥，所以沒有土地使用權的補償。原因在于你劃撥取得土地就沒有花錢，那我征收土地就不需要土地補償。

二、由于你房產證和土地使用權證都表明了是住宅而非經營，所以就沒有停產停業損失補償。如果依照拆遷方給出的說法，被征收企業能獲得的補償只有房屋補償了。眾所周知，房屋補償價值是非常低的，這樣的情況對我們的當事人是非常不利的。面對這樣的情況，我們應該怎么維權呢?

本團隊專業律師認為：

一、如果還處于評估階段，那應及時要求重新評估，也可自行委托評估機構就土地和房屋進行市場評估。特別是土地的價值，更應該進行有效評估。它的參考數據應來自于已成交土地的價值或者是商品房的價格。

二、如果已經下發了征收補償決定書，應及時提起行政復議或行政訴訟。就其征收方案和評估方式、項目、方法等提起不合法審查，完成撤銷該行政行為的目的。

三、商業經營用房一樣有權利進行房屋置換，也就是可以選擇回遷或者是同地段的商業用房置換。

四、經營行為的界定應由這樣幾個行為完成：

1、有營業執照且在注冊有效期內;

2、有納稅證明或者免稅證明;

3、實際經營行為存在且持續。

拓展延伸

國有建設用地被企業拆遷，如何保障合法權益？

在國有建設用地被企業拆遷的情況下，保障合法權益是至關重要的。首先，政府應嚴格執行拆遷程序，確保程序合法、公正，并提供充分的補償和安置方案。其次，建立有效的監管機制，確保企業拆遷行為符合法律法規，防止濫用權力和不當行為。同時，加強法律援助和糾紛解決機制，為受拆遷影響的個人和企業提供法律支持和救濟途徑。此外，加強輿論監督和社會參與，確保拆遷過程的透明度和公眾參與度，維護各方利益平衡。最重要的是，加強法律法規的完善和執行力度，為保障合法權益提供堅實的法律保障。

結語

團隊最近接受了佳木斯和綏化兩個被拆遷企業的委托，他們面臨征收拆遷，拆遷方給予的補償說法相似。然而，根據專業律師的觀點，我們可以采取以下措施來維權：重新評估土地和房屋的市場價值，提起行政復議或行政訴訟，商業經營用房可以進行置換，確保合法的經營行為得到保護。在國有建設用地被拆遷的情況下，保障合法權益至關重要，需要政府嚴格執行拆遷程序，建立有效的監管機制，并加強法律援助和糾紛解決機制。同時，加強輿論監督和社會參與，完善和執行法律法規，為保障合法權益提供堅實的法律保障。

法律依據

中華人民共和國土地管理法（2019修正）：第三章房地產開發第三十條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第五屆全國人民代表大會常務委員會關于批準《廣東省經濟特區條例》的決議：第二章注冊和經營第七條客商在特區投資設廠，興辦各項經濟事業，應向廣東省經濟特區管理委員會提出申請，經審核、批準后，發給注冊證書和土地使用證書。

中華人民共和國鄉鎮企業法：第二十八條舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。

舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續。

鄉鎮企業使用農村集體所有的土地，連續閑置兩年以上或者因停辦閑置一年以上的，應當由原土地所有者收回該土地使用權，重新安排使用。

二、國有土地企業廠拆遷有什么補償？

公司拆遷補償

一、拆遷資產補償費用

包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等。

1、實踐中關于土地補償費用存在的問題企業的經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業在租賃合同中的期待利益如何保障?根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規并沒有做出統一的規定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規定。

也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面，僅規定給予適當補償，但沒有詳細的規定。

全國各地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。

2、房屋、建筑物補償費用確定問題對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。

3、設備補充費用按照重置成新價計算設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備。可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。

在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，每個地方應當有確定的標準;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

二、停產停業損失

包括實際經營損失、預期經營損失。

該部分是法律實踐中出現爭執較國有土地企業廠拆遷有哪些補償大的部分，筆者認為停產停業費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失，還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數額。這部分費用，往往是直接影響企業賠償總額的部分。因此，也是維權的重中之重。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例并沒有統一規定，其他法律、行政法規也沒有進行規定。在法律實踐中，補償的標準、依據常常由市一級地方政府以政策性文件規定，各地補償標準不同，計算方法也不同。

三、拆遷補償費用

包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。

1、設備搬遷安裝費

對于可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。

三、國有建設用地拆遷補償嗎

國有建設用地拆遷給予補償。

實施房屋征收拆遷應當遵循先補償、后搬遷的原則對被征收房屋的所有權人給予公平補償，按照被征收房屋的性質面積足額支付。

房屋拆遷補償的標準有：

1、被拆房屋的補償費或重置費，主要用來補償被拆遷房屋所有權人的損失，一般是以被拆遷房屋的結構和房屋的折舊程度進行劃檔，按照平方米的單價進行計算；

2、搬遷周轉補償費，以應對應拆遷導致的居住問題；

3、獎勵性的補償費，一般用于鼓勵被拆遷房屋的住戶。

綜上所述，拆遷補償根據土地性質可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。房屋賠償標準是根據我國現行法律和實際情況而定的。城市國有土地上房屋拆遷，以房屋所有權證書載明的建筑面積、被拆遷地區房屋市場評估價值為基礎計算具體補償數額；農村集體土地上建設的房屋拆遷，以宅基地使用權證書或建設用地使用權證書、國土部門房屋測繪數據為基礎計算具體的拆遷補償數額。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第二十七條

實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。