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企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅？,企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-28 22:23:37
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圣運律師
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企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅？，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人需要按其所取得的增值額繳納土地增值稅。目前依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅

企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅？,企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人需要按其所取得的增值額繳納土地增值稅。目前依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的規(guī)定，涉及投資業(yè)務的土地增值稅繳納按以下原則處理：（1）對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。（2）對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。風險提示：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：(一)銷售貨物收入;(二)提供勞務收入;(三)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入;(四)股息、紅利等權(quán)益性投資收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特許權(quán)使用費收入;(八)接受捐贈收入;(九)其他收入。

改制企業(yè)是否交納土地增值稅

改制企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物取得的收入，用于支付改制成本的，免征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

企業(yè)改制設立時如何繳納增值稅和營業(yè)稅？

改制設立時的非貨幣性資產(chǎn)出資行為會涉及到增值稅、營業(yè)稅。企業(yè)主要資產(chǎn)形態(tài)可以分為有形動產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中：有形動產(chǎn)屬于增值稅的征收范圍，而無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅的征收范圍。（1）當企業(yè)以整體經(jīng)營性資產(chǎn)出資并發(fā)起設立公司時，屬于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，即整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務及勞動力的行為。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的批復》（國稅［2002］420號）規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應稅貨物轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。（2）當企業(yè)以貨物出資時，應當視同貨物銷售繳納增值稅。上述所指貨物包括企業(yè)流動資產(chǎn)中的存貨、固定資產(chǎn)中機器設備、運輸工具、及其它辦公物品等動產(chǎn)。（3）當企業(yè)以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)出資時，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號規(guī)定）規(guī)定不需要繳納營業(yè)稅。風險提示：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：(一)銷售貨物收入;(二)提供勞務收入;(三)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入;(四)股息、紅利等權(quán)益性投資收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特許權(quán)使用費收入;(八)接受捐贈收入;(九)其他收入。

企業(yè)改制時涉及的國有土地使用權(quán)如何處置？

從我國目前的實踐來看，主要通過四種方式處置：第一、以土地使用權(quán)作價入股。改制前的企業(yè)已經(jīng)繳納出讓金，取得土地使用權(quán)的，可以將土地作價以國有法人股的方式投入上市公司。第二、擬上市的股份有限公司以自己的名義與土地管理部門簽訂土地出讓合同，繳納出讓金，直接取得土地使用權(quán)。第三、改制前的企業(yè)取得土地使用權(quán)的，可以由上市公司與原企業(yè)簽訂土地租賃合同，由上市公司實際占用土地。第四、授權(quán)經(jīng)營。對于省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，可采用授權(quán)經(jīng)營方式配置土地。其中，經(jīng)國務院批準改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應報國土資源部審批，其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應報土地所在省級土地行政主管部門審批。風險提示：公司職工依照《中華人民共和國工會法》組織工會，開展工會活動，維護職工合法權(quán)益。公司應當為本公司工會提供必要的活動條件。公司工會代表職工就職工的勞動報酬、工作時間、福利、保險和勞動安全衛(wèi)生等事項依法與公司簽訂集體合同。公司依照憲法和有關(guān)法律的規(guī)定，通過職工代表大會或者其他形式，實行民主管理。公司研究決定改制以及經(jīng)營方面的重大問題、制定重要的規(guī)章制度時，應當聽取公司工會的意見，并通過職工代表大會或者其他形式聽取職工的意見和建議。

企業(yè)改制重組有哪些契稅減免政策？

企業(yè)改制重組過程中，涉及到土地及地面建筑物的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括出資方以土地及地面建筑物出資、公司設立時購買土地使用權(quán)及地面建筑物等一系列行為。根據(jù)財政部和國家稅務總局聯(lián)合公布《關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》。自2006年1月1日至2008年12月31日，對于企業(yè)改制重組時所涉及的契稅可以享受以下優(yōu)惠政策：（1）企業(yè)整體改制或整體變更時，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。即改建成立后的公司在辦理土地使用權(quán)及房屋權(quán)屬的變更時，免征契稅。（2）非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過50％的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（3）企業(yè)在改制重組時，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，免征契稅。風險提示：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：(一)銷售貨物收入;(二)提供勞務收入;(三)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入;(四)股息、紅利等權(quán)益性投資收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特許權(quán)使用費收入;(八)接受捐贈收入;(九)其他收入。

公司改制設立時，其資產(chǎn)評估增值部份是否需要繳納企業(yè)所得稅？

常見的公司設立方式是主發(fā)起人以經(jīng)營性凈資產(chǎn)或經(jīng)營性實體（包括子公司、分公司）評估作價，并聯(lián)合其它發(fā)起人以現(xiàn)金或非貨幣資產(chǎn)出資成立公司。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)出資時，資產(chǎn)評估增值部份按《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕118號）的規(guī)定處理：（1）以整體資產(chǎn)出資時，收到的對價是被投資方的股權(quán)(即整體資產(chǎn)評估增值部份屬于股權(quán)支付對價)暫不計算確認資產(chǎn)評估增值部份的所得或損失。（2）以其它非貨幣性資產(chǎn)出資時，應當將其非貨幣性資產(chǎn)評估增值額部份計入應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。稅法所指的非貨幣性資產(chǎn)包括：企業(yè)持有的貨幣性資產(chǎn)（即企業(yè)持有的現(xiàn)金及將以固定或可確定金額的貨幣收取的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、應收帳款、應收票據(jù)和債券等）以外的資產(chǎn)，包括存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資等。風險提示：收入總額中的下列收入為不征稅收入：(一)財政撥款;(二)依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金;(三)國務院規(guī)定的其他不征稅收入。

該內(nèi)容由顧超律師和律說律答共創(chuàng)回答

二、企業(yè)改制土地增值稅減免政策

（一）普通標準住宅免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過稅法規(guī)定的扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。普通住宅標準可按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]第026號)第五條規(guī)定掌握。

（二）國家依法征用、收回的房地產(chǎn)免稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

（三）開征時限之前免稅規(guī)定。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

（四）個人住房免稅。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用非普通住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

（五）企業(yè)特殊經(jīng)營行為免稅。稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。但所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，自2006年3月2日起，停止享受上述免稅政策。

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

三、企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅?

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