一、房產公司拆遷補償能否抵減收入

依據我國相關法律的規定，房地產開發企業因取得土地使用權而支付的征收拆遷補償費用、土地出讓金等支出，是可以抵減營業收入的。

《國家稅務總局關于發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》

三、主要內容

(一)一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。辦法明確了如何計算當期允許扣除的土地價款及相關管理要求。

2.一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

3.一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。辦法明確了如何計算應預繳稅款。

4.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率或征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

5.辦法還明確了一般納稅人如何開具發票等具體征管問題。

房屋拆遷補償對項目

1、房屋主體架構以及房屋內的裝潢、裝修及其他附屬物的補償;

這是房屋拆遷補償的主要內容，其補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。由于具體辦法是由省、自治區、直轄市人民政府制定的，各地操作起來會有所不同。

2、臨時安置補助費;

拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

3、搬遷補助費;

其中，拆遷住宅房屋的，搬遷補助費根據原住房建筑面積和規定的補助標準計算。但如果是拆遷人負責搬遷的，拆遷人不再支付搬遷補助費。

拆遷非住宅房屋的，搬遷補助費還包括：設備搬遷、安裝的費用以及無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用。

4、搬遷獎勵;

目前許多地方都對此做出了規定，指的是被拆遷方在規定的時間內與拆遷方積極配合簽訂協議且搬家交房而獲得的獎勵。

5、停產停業補償;

因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

二、房地產企業拆遷補償費稅務處理

一、企業所得稅處理

在企業所得稅處理方面，政府補償款項屬于財政性資金，視為收入處理不沖減相關成本費用。稅務上要判斷該項政府補助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當期不計入當期應納稅所得額，但該項收入所形成的成本費用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應在收到當期計入當期應納稅所得額征稅，其支出形成的成本費用也可以按稅法規定稅前扣除。

關于上述企業所得稅的處理問題，《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知》(財稅[2009]87號)規定，對企業在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業能夠提供資金撥付文件，且文件中規定該資金的專項用途；(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；(三)企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。文件同時規定，企業將符合規定條件的財政性資金作不征稅收入處理后，在5年(60個月)內未發生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分，應重新計入取得該資金第六年的收入總額；重新計入收入總額的財政性資金發生的支出，允許在計算應納稅所得額時扣除。

二、土地增值稅處理

在土地增值稅的處理上，該項500萬元拆遷補償收入應該是沖減拆遷補償支出，而不是單獨作為企業的營業外收入處理。也就是說，該項收入不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。

關于上述土地增值稅的處理問題，《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，計算增值額的扣除項目，具體為：開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。文件對土地征用及拆遷補償費項目范圍明確為：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。房地產企業拆遷補償費用全部支出雖然可以作為開發成本，但稅法規定的是“凈支出”，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業的拆遷補償款應從企業實際發生的拆遷補償支出中扣除。

三、營業稅處理

拆遷補償收入是否繳納營業稅，要視不同情況處理。如果房地產企業征地后自行負責拆遷，而不是受政府委托，其取得的政府補助收入，不屬于營業稅應稅收入，不需要繳納營業稅。如果企業是受政府或其相關部門委托進行拆遷，其取得的拆遷補償收入，則屬于營業稅中的“服務業——代理業”收入，應就其代理差額收入繳納營業稅。

關于上述營業稅處理政策問題，《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函[2009]520號)第二條規定，納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。

三、房地產企業拆遷補償費入賬要求

法律主觀：

房地產企業 拆遷補償費 稅前扣除與否請看如下所述內容 拆遷補償，如果統一支付給拆遷管理辦公室，由拆遷辦統一支付的，那么就會取得拆遷辦的發票，這樣的話，可以直接在稅前扣除，對土增稅也沒影響。 如果直接支付給被拆遷人，只能得到收據，那么需要一些佐證資料：如拆遷協議（合同）、補償標準等，（拆遷合同需備案，未備案有可能不被認可）。

法律客觀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的； （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

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內容審核：索建國律師

來源：中國法院網-房產公司拆遷補償能否抵減收入，