一、劃撥土地未經(jīng)政府審批轉(zhuǎn)讓是否合法

按照相關(guān)法規(guī)，以劃撥形式獲取的土地使用權(quán)如未經(jīng)擁有批準(zhǔn)權(quán)力的政府批準(zhǔn)，不得進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

類似情況下，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，必須按照國務(wù)院所規(guī)定的法律程序，向相應(yīng)具有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府提交申請(qǐng)與審批材料。

若該等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求，則應(yīng)由受讓方負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，同時(shí)依照國家相關(guān)法律法規(guī)，支付土地使用權(quán)出讓金。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

二、劃撥土地的房屋轉(zhuǎn)讓合同有法律效力嗎

關(guān)于多份房屋租賃合同的有效性問題，以下是相關(guān)法律條款的解釋:

若同一租賃標(biāo)的物由業(yè)主于相同時(shí)間段內(nèi)分別與兩位甚至更多的租戶簽署租賃協(xié)議，對(duì)于這類鮮為人知的情況下，各簽署的租賃協(xié)議都將被視為有效合同。

各租戶憑借所簽署的租賃協(xié)議，有權(quán)向業(yè)主提出合同權(quán)益方面主張。

然而，對(duì)那些先簽租賃協(xié)議而后簽租賃協(xié)議無效的觀點(diǎn)，是無法得到法律許可的。

對(duì)于那些已經(jīng)開始執(zhí)行但未完成的租賃協(xié)議來說，后續(xù)繼任者提出履行該協(xié)議的要求，則會(huì)因?yàn)槁男袩o果而遭到拒絕。

盡管房屋租賃協(xié)議并無進(jìn)行登記，其效力仍舊不受到任何影響。

這種情形下，即使是未經(jīng)登記過的房屋租賃協(xié)議，仍然能夠用來抵擋第三方的攻擊。

接下來，我們來講講個(gè)人合同的法理效力。

所謂的個(gè)人合同，其生效需要滿足以下幾個(gè)基本條件:

1、合同當(dāng)事人實(shí)施的民事行為能力需要達(dá)到相應(yīng)的要求;

2、參與協(xié)商的每位當(dāng)事人都需要以真誠的意愿表示自己的意見，并且所有的意見要達(dá)成一致;

3、合同的具體內(nèi)容以及簽訂步驟均不得違反現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不能違背社會(huì)公共秩序和善良風(fēng)俗。

需要特別說明的是，“劃撥”是指擁有該權(quán)利者經(jīng)過縣級(jí)以上各級(jí)人民政府批準(zhǔn)之后，通過支付補(bǔ)償、安置等相關(guān)費(fèi)用之后所獲得的國有土地使用權(quán)，或是通過縣級(jí)以上各級(jí)人民政府準(zhǔn)許無償使用的國有土地使用權(quán)。

土地的獲取途徑主要包括租賃、股份化、特許經(jīng)營、贈(zèng)與、劃分及其他形式等。

同時(shí)，“劃撥土地”在國家征用過程中，并不包含任何土地補(bǔ)償費(fèi)。

而對(duì)于出讓土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，只需要在不動(dòng)產(chǎn)地權(quán)證書上進(jìn)行名字更改即可，僅需支付每平方米0.5元的手續(xù)費(fèi)，無須再支付土地出讓金。

此外，對(duì)于持有劃撥土地產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)二次交易過程中，如果作為個(gè)人抵押借貸之時(shí)需要擔(dān)保，那么持有出讓土地權(quán)證的房產(chǎn)則不存在這樣的負(fù)擔(dān)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

法律的力量不僅僅在于它的約束力，更在于它的教育和引導(dǎo)作用。它教育我們?nèi)绾握_地行事，如何尊重他人的權(quán)益，如何維護(hù)社會(huì)的公正和公平。正如本文的標(biāo)題所提出的問題，“劃撥土地未經(jīng)政府審批轉(zhuǎn)讓是否合法”，我們可以從中得到許多有價(jià)值的啟示和教訓(xùn)。我們應(yīng)該珍視這些教訓(xùn)，將它們內(nèi)化為我們的行為準(zhǔn)則，以便更好地遵守法律，更好地生活在這個(gè)法治社會(huì)中。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：中國法院網(wǎng)-劃撥土地未經(jīng)政府審批轉(zhuǎn)讓是否合法，劃撥土地的房屋轉(zhuǎn)讓合同有法律效力嗎