在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)熱不衰的情況下，為了開發(fā)房地產(chǎn)而進(jìn)行的房屋拆遷因牽連了房市利好而導(dǎo)致的巨大物質(zhì)利益因素，往往成為矛盾和糾紛的高發(fā)領(lǐng)域。而當(dāng)拆遷標(biāo)的物上附帶有租賃關(guān)系時(shí)，出現(xiàn)了拆遷人和被拆遷人之外的承租人需要作為利益平衡時(shí)的考慮對(duì)象，問題就顯得更為復(fù)雜。其中，有權(quán)利瑕疵的房屋出租后的拆遷補(bǔ)償問題因討論不多而尤須關(guān)注。

一、權(quán)利瑕疵房屋的范圍

在本文的語(yǔ)境下，所謂權(quán)利瑕疵房屋是指作為拆遷標(biāo)的物的房屋在實(shí)體權(quán)利上有欠缺或取得權(quán)利的相關(guān)手續(xù)上有欠缺，前者如純粹的違章建筑、侵占他人所有權(quán)的房屋、只有臨時(shí)性“所有權(quán)”的房屋等，后者如缺乏房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋或建房審批手續(xù)不齊全的房屋等。

（一）實(shí)體權(quán)利上有瑕疵的房屋

純粹的違章建筑從權(quán)利的根源上就不具有正當(dāng)性。目前我國(guó)對(duì)違章建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不十分統(tǒng)一，理論界的認(rèn)識(shí)也并不一致。但根據(jù)我國(guó)土地及房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，城市國(guó)有土地上的建筑物要取得房屋產(chǎn)權(quán)證，必須三證齊全，一是土地使用權(quán)證，二是土地規(guī)劃許可證，三是城市建筑規(guī)劃許可證。如果一幢建筑物不具備上述任何證件，則應(yīng)該屬于一般意義上的純粹的違章建筑。但是，法律意義上的違章建筑，最終應(yīng)由城市規(guī)劃部門做出認(rèn)定。

侵占他人所有權(quán)而占有他人的房屋，屬于明顯的一般侵權(quán)行為。此種情況下，侵占人沒有所占房屋的所有權(quán)權(quán)源，對(duì)所占房屋沒有任何權(quán)利。即使該房屋被拆遷，他也不能成為拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第五十七條的規(guī)定，在建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查中，可能在國(guó)有土地或集體土地上搭建臨時(shí)性建筑物，該臨時(shí)性建筑物一般只有兩年的“所有權(quán)”期限。[1]而在民法的物權(quán)法中，所有權(quán)具有永久性，不能預(yù)定其存續(xù)期間。[2]因此，只有兩年的“所有權(quán)”，屬于非常明顯的權(quán)利瑕疵。

（二）權(quán)利取得手續(xù)上有瑕疵的房屋的范圍

按照民法的一般原理，所有權(quán)的取得途徑有原始取得和繼受取得兩種。不論是哪一種取得途徑，對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)而言，一般都有權(quán)利取得的相關(guān)手續(xù)，如房產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)票、相關(guān)部門的審批等。但在實(shí)踐中，往往有一些并非違章建筑的房屋卻沒有權(quán)利取得的相關(guān)手續(xù)。如在我國(guó)的許多農(nóng)村地區(qū)，在自家宅基地上建房基本上都沒有房產(chǎn)證。類似這種房屋，雖然沒有實(shí)質(zhì)上的權(quán)利瑕疵，但由于其權(quán)利表征上存在嚴(yán)重欠缺，影響了其權(quán)利外觀的完整性，故而也屬于本文意義上的權(quán)利瑕疵房屋。

二、權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補(bǔ)償主體界定

在實(shí)踐中經(jīng)常遇到上述有權(quán)利瑕疵的房屋被拆遷的問題，對(duì)于這種有權(quán)利瑕疵的房屋應(yīng)否給予拆遷補(bǔ)償以及如何確定拆遷補(bǔ)償主體的問題因權(quán)利瑕疵的不同而又很大的不同，因而需要給予各別論述。

（一）出租違章建筑時(shí)的拆遷補(bǔ)償

現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條第二款規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。據(jù)此，在出租純粹的違章建筑時(shí)不存在拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，更不用說對(duì)違章建筑上的承租人的補(bǔ)償問題了。但仔細(xì)考慮這一問題可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法的規(guī)定可能并不周到。在實(shí)踐中，違章建筑是由規(guī)劃部門來認(rèn)定的。一幢建筑在被規(guī)劃部門確認(rèn)為違章建筑之前應(yīng)該推定為合法建筑，除非有顯而易見的違章情形，如在耕地上搭建永久建筑物或既沒有土地使用權(quán)證也沒有其他任何審批手續(xù)以及房屋產(chǎn)權(quán)證的建筑等等。如果是由于規(guī)劃部門的錯(cuò)誤，使本不應(yīng)該準(zhǔn)許建設(shè)的區(qū)域獲得了建設(shè)審批，成為合法建筑，而幾年后該建筑又被規(guī)劃部門確認(rèn)為違法建筑的情形，則對(duì)該違章建筑應(yīng)否給予拆遷補(bǔ)償呢？

按照現(xiàn)行法的邏輯，即使該情況也不能給予拆遷補(bǔ)償。而由于規(guī)劃部門的錯(cuò)誤造成的違章建筑，應(yīng)該由規(guī)劃部門對(duì)受害人進(jìn)行國(guó)家賠償。但問題是，我國(guó)目前的國(guó)家賠償遵循的基本上是慰撫性原則，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和數(shù)額很低，[3]都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和數(shù)額。如果在拆遷程序中對(duì)這種情況置之不理而任由國(guó)家賠償程序進(jìn)行低水平的救濟(jì)，對(duì)被拆遷人實(shí)在難謂公平。更為糟糕的是，如果上述建筑被規(guī)劃部門確認(rèn)為違章建筑之前，善意第三人（不知該房屋實(shí)際上存在被確認(rèn)為違章建筑的可能的人）已經(jīng)與房屋所有人簽訂了長(zhǎng)期性的租賃合同進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，則該承租人的經(jīng)營(yíng)利益損失由將如何救濟(jì)？向出租人（被拆遷人）主張，可出租人同樣也是得不到任何拆遷補(bǔ)償?shù)氖芎φ撸幌蛞?guī)劃部門主張國(guó)家賠償，可承租人又沒有這一資格。因此，在這種情況下，被拆遷人和作為拆遷利害關(guān)系人的承租人的利益都會(huì)受到極大損害，且難以獲得妥善的救濟(jì)。

所以，筆者以為將來的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》應(yīng)該在違章建筑是否給予補(bǔ)償?shù)膯栴}上進(jìn)行細(xì)分，而不應(yīng)一概不予補(bǔ)償。但在目前的情況下，對(duì)于違章建筑的拆遷而言，被拆遷人只有被拆遷的主體資格，但沒有被補(bǔ)償?shù)闹黧w資格，而租賃該違章建筑的承租人就更不具有拆遷補(bǔ)償利害關(guān)系人的資格了。

（二）侵占他人房屋出租后的拆遷補(bǔ)償主體界定

將侵占他人的房屋出租后如遇拆遷，則因侵權(quán)人不是房屋所有權(quán)人從而不能成為被拆遷人。此時(shí)，真正的房屋所有權(quán)人是被拆遷人，而租賃該房屋的承租人只要是善意的，則應(yīng)該作為拆遷利害關(guān)系人，根據(jù)其受損失情況得到一定的補(bǔ)償。如果該承租房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，則承租人應(yīng)該從被拆遷人那里得到一定的停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)的補(bǔ)償。

實(shí)踐中有一個(gè)問題是，知道被拆遷房屋是被他人侵占的房屋，但找不到真正的權(quán)利人時(shí)該怎么辦。這種情況應(yīng)該屬于拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋的情況。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十九條的規(guī)定，這種情況下，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。[4]據(jù)此，產(chǎn)權(quán)不明的房屋拆遷時(shí)，拆遷人仍然是開發(fā)商或國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)，被拆遷人仍然是房屋所有權(quán)人，雖然該所有權(quán)人暫時(shí)不明確，但通過公證機(jī)關(guān)辦理的證據(jù)保全可以為以后實(shí)際確定被拆遷人創(chuàng)造條件。

（三）臨時(shí)建筑出租后的拆遷補(bǔ)償主體界定

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第五十七條的規(guī)定，在城區(qū)內(nèi)因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用土地的，在城市規(guī)劃行政主管部門同意后再由土地行政主管部門批準(zhǔn)可臨時(shí)使用土地，但不得在臨時(shí)用地上修建永久性建筑物，臨時(shí)用地期限一般不超過二年。據(jù)此，在拆遷中遇有臨時(shí)用地上的建筑物的拆遷補(bǔ)償主體應(yīng)分以下幾種情況來界定：[page]

1、對(duì)在批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時(shí)用地上的建筑物的拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系中，拆遷人仍然是開發(fā)商或國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)，被拆遷人是該臨時(shí)建筑的所有人。但應(yīng)注意，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接胸泿叛a(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合、重建等四種。[5]而臨時(shí)用地上的建筑物雖然是經(jīng)過批準(zhǔn)的合法建筑，但因其臨時(shí)性，故不得以產(chǎn)權(quán)調(diào)換或重建的方式補(bǔ)償，因此，此時(shí)的被拆遷人只能成為拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)闹黧w，而不能成為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或重建的主體。另外，這種情況下的承租人，也仍然是拆遷補(bǔ)償利害關(guān)系人的地位。

2、對(duì)超過批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時(shí)用地上的建筑物，超過使用期限后就應(yīng)認(rèn)定為非法建筑，不受法律保護(hù)。此時(shí)，對(duì)于該超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物的拆遷而言，開發(fā)商或國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)是拆遷人，該臨時(shí)建筑的所有人是被拆遷人，但因這種情況下沒有補(bǔ)償?shù)膯栴}，因而被拆遷人并不是接受拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w，也因此，承租該臨時(shí)建筑的人不具備拆遷補(bǔ)償利害關(guān)系人的地位。

3、對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保護(hù)，被拆遷人應(yīng)無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強(qiáng)制拆除，并由被拆遷人承擔(dān)強(qiáng)制拆遷費(fèi)用。這種情況也不存在拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，所以，租賃該臨時(shí)建筑的承租人也不是拆遷補(bǔ)償利害關(guān)系人。

（四）出租沒有相關(guān)權(quán)利手續(xù)的房屋的拆遷補(bǔ)償主體界定

欠缺權(quán)利手續(xù)的房屋在集體土地上較為常見，比較典型的就是農(nóng)村的自建房。自建房屬于依事實(shí)行為取得所有權(quán)的房屋，且已被我國(guó)現(xiàn)行法所承認(rèn)。[6]該種類的房屋雖然沒有相關(guān)的權(quán)屬證書，但仍然可以出租。出租之后，如果適逢拆遷，則應(yīng)確定兩組拆遷法律關(guān)系：其一是以該房屋占用范圍內(nèi)的土地為征收標(biāo)的的征收土地法律關(guān)系，在此關(guān)系中，開發(fā)商或國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)是拆遷人，集體經(jīng)濟(jì)組織作為集體土地的所有權(quán)人是被拆遷人，占用該土地建房的農(nóng)民是征收利害關(guān)系人；其二是以該自建房為標(biāo)的物的房屋拆遷法律關(guān)系，在此關(guān)系中，開發(fā)商或國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)是拆遷人，房屋所有權(quán)人是被拆遷人，租賃該房屋的承租人是拆遷利害關(guān)系人。實(shí)踐中，有的地方對(duì)農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行拆遷時(shí)，為了開展工作，減少跟每個(gè)村民進(jìn)行談判的成本，直接將集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷人，筆者以為欠妥。這里，應(yīng)將集體所有的土地和農(nóng)民所有的房屋分別作為征收的對(duì)象，從而成立前述兩組拆遷法律關(guān)系。理由在于：一，我國(guó)現(xiàn)行法將土地和房屋作為兩個(gè)各自獨(dú)立的物，為采取土地征收和房屋征收的二元模式提供了前提；二，由于城市土地所有權(quán)歸屬于國(guó)家，城市的房屋拆遷不涉及土地征收，只適用于房屋的征收制度，既然如此，將房屋征收獨(dú)立于土地征收，有利于建立統(tǒng)一的房屋征收制度；三，便于將土地征收的補(bǔ)償款和房屋征收的補(bǔ)償款分別支付，利于房屋所有權(quán)人實(shí)際獲得補(bǔ)償款，[7]從另一方面也可避免農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將本屬于房屋所有權(quán)人的房屋征收補(bǔ)償款截留，失地農(nóng)民實(shí)際上沒有獲得補(bǔ)償款，釀成社會(huì)問題。

在城市國(guó)有土地上有時(shí)也會(huì)存在欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)的瑕疵房屋。比如單位公房已經(jīng)賣給個(gè)人的情況下，單位已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證、土地規(guī)劃許可證，城市建筑規(guī)劃許可證，但房產(chǎn)證正在辦理過程中。此時(shí)，該房屋欠缺最重要的權(quán)利表征文件，如遇拆遷，則該如何確定拆遷補(bǔ)償關(guān)系的主體呢？應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，這種情形下的房屋所有權(quán)人在實(shí)體上的權(quán)利是完備的，應(yīng)該享有完全的被拆遷人資格，同時(shí)，這種情況也能得到符合標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償，如果有人承租該房屋，則承租人也是拆遷補(bǔ)償?shù)睦﹃P(guān)系人。

三、權(quán)利瑕疵房屋出租后拆遷補(bǔ)償?shù)睦娣峙?/p>

目前無權(quán)利瑕疵的房屋在拆遷補(bǔ)償中的利益格局總體情況是這樣：即房屋所有人是被拆遷人，開發(fā)商或國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)是拆遷人，被拆遷人得到拆遷的補(bǔ)償利益；如果拆除的是非商業(yè)用房，則房屋的承租人只能在出租人得到的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房中繼續(xù)承租，或者根據(jù)其與出租人（被拆遷人）簽訂的租賃合同平衡其在拆遷中所受損失；如果拆除的是商業(yè)用房，則房屋的承租人要么在出租人得到的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房中繼續(xù)承租，要么根據(jù)其與出租人（被拆遷人）簽訂的租賃合同辦理，要么根據(jù)公平原則由出租人從其得到的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)中對(duì)承租人進(jìn)行一定的補(bǔ)償。但對(duì)于權(quán)利存在瑕疵的出租房屋，其拆遷補(bǔ)償?shù)睦娣峙渚蜁?huì)因房屋權(quán)利上的瑕疵而存在較大的不同。

（一）拆遷出租后的權(quán)利瑕疵房屋進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)和范圍

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容范圍主要有三種情況：其一，如果采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式，則應(yīng)補(bǔ)償：1、調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房；2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)，包括有線電視、電話、寬帶、空調(diào)等設(shè)施移動(dòng)費(fèi)及搬家費(fèi)等；[8]3、商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)，主要包括（1）預(yù)交給有關(guān)管理部門的費(fèi)、稅；（2）恢復(fù)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)需要的費(fèi)用；（3）停產(chǎn)、停業(yè)至恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)前的可得利益；（4）未實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋承租人提出的合同有效租期內(nèi)的可得利益損失；[9]4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以及過渡期滿未能向被拆遷人提供調(diào)換的房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；其二，如果采取貨幣補(bǔ)償?shù)男问剑瑒t應(yīng)補(bǔ)償經(jīng)評(píng)估得出的貨幣補(bǔ)償金、[10]搬遷補(bǔ)助費(fèi)、商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)等；其三，如果是采取重建的補(bǔ)償形式，則應(yīng)補(bǔ)償重建好的房屋、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以及過渡期滿未能向被拆遷人提供重建的房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。

權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補(bǔ)償與不涉及租賃關(guān)系的房屋拆遷補(bǔ)償主要不同在于兩點(diǎn)，一是房屋有權(quán)利瑕疵，二是房屋在拆遷時(shí)已經(jīng)出租。基于此，在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償利益的分配時(shí)除了要考慮前述一般拆遷補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容范圍外，還應(yīng)該有不同的考慮。首先，由于房屋上的權(quán)利存在瑕疵，所以補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和范圍會(huì)有所不同：對(duì)于純粹的違章建筑，干脆不予補(bǔ)償；對(duì)于侵權(quán)房屋，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍與一般的合法建筑一樣，只是確定被拆遷人的主體資格時(shí)要找到真正的權(quán)利人而已；對(duì)于臨時(shí)性建筑由于其期限一般只有兩年，因此補(bǔ)償?shù)姆绞街荒苁秦泿叛a(bǔ)償，且補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一定要以兩年的期限來評(píng)估，故其補(bǔ)償數(shù)額要比一般的房屋低很多，此外，還應(yīng)支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，但不會(huì)有商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)；對(duì)于欠缺權(quán)利手續(xù)的房屋，如果是農(nóng)村自建房，則應(yīng)按照前文所講的征地法律關(guān)系和拆房法律關(guān)系的二元結(jié)構(gòu)來補(bǔ)償，互不干涉，其標(biāo)準(zhǔn)范圍與一般房屋拆遷補(bǔ)償相同。如果是城市房屋欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)，則應(yīng)有所不同。從筆者對(duì)北京市第一中級(jí)人民法院近年來受理的房屋拆遷糾紛案的調(diào)研情況看，實(shí)踐中有的審判人員對(duì)于缺乏相關(guān)權(quán)利手續(xù)的城市房屋應(yīng)否補(bǔ)償?shù)膯栴}，采取了回避的態(tài)度。[11]筆者以為，城市房屋盡管欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)，但只要不是違章建筑，一般也應(yīng)當(dāng)按照普通房屋拆遷的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。當(dāng)然，對(duì)其缺失相關(guān)權(quán)利手續(xù)這一事實(shí)，也應(yīng)適當(dāng)予以處理，即在補(bǔ)償安置費(fèi)用中，比照辦證費(fèi)用的多少予以扣除，因?yàn)槌鞘蟹课莶煌谵r(nóng)村房屋，沒有相關(guān)權(quán)利手續(xù)屬于非正常現(xiàn)象，故在扣除辦證費(fèi)用上與農(nóng)村房屋有所不同。[page]

其次由于拆遷標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系，所以應(yīng)該對(duì)租金的補(bǔ)償問題進(jìn)行以下說明。對(duì)于租金是否補(bǔ)償，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》未作規(guī)定，實(shí)踐中有的對(duì)租金給予了補(bǔ)償，有的沒有進(jìn)行補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，對(duì)于這個(gè)問題，應(yīng)該區(qū)分不同的情況進(jìn)行確定。一是拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)行現(xiàn)房對(duì)換的，對(duì)其租金不應(yīng)補(bǔ)償，因?yàn)樽赓U關(guān)系繼續(xù)存在于調(diào)換的房屋之上。二是被拆遷人選擇貨幣安置方式的，對(duì)其租金應(yīng)給予補(bǔ)償，并且應(yīng)該納入到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)中，因?yàn)橐虿疬w而被迫終止的租賃關(guān)系也是一種停產(chǎn)停業(yè)。三是采取臨時(shí)周轉(zhuǎn)等待回遷安置方式的，對(duì)其租金應(yīng)予補(bǔ)償。因?yàn)楸徊疬w人在臨時(shí)周轉(zhuǎn)期間無房屋可出租，其租金受到了損失。[12]

第三，在拆遷標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系的情況下，拆遷補(bǔ)償范圍中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)悉數(shù)歸承租人所有。因?yàn)椋徇w補(bǔ)助費(fèi)是對(duì)因房屋被拆除而搬遷所生損失的補(bǔ)償，而這些損失只能發(fā)生在房屋的實(shí)際使用人上。在房屋被出租的情況下，這些損失也只能發(fā)生在承租人上，因此，搬遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)該確定地歸承租人所有。

最后需要說明的是，由于違章建筑在目前的法律框架下不存在拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，以下只就其他形式的權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補(bǔ)償利益分配進(jìn)行探討。

（二）各種權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補(bǔ)償利益的具體分配

侵權(quán)房屋如遇拆遷時(shí)，真正的所有權(quán)人應(yīng)該是被拆遷人，拆遷補(bǔ)償應(yīng)該歸其所有。問題是，當(dāng)侵權(quán)房屋被善意第三人承租后用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況下，應(yīng)否對(duì)該承租人給予補(bǔ)償。對(duì)此應(yīng)區(qū)分不同情況：其一，如果補(bǔ)償方式系產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則應(yīng)允許該承租人繼續(xù)承租，此即所謂“拆遷不破租賃”；[13]其二，如果補(bǔ)償方式是貨幣補(bǔ)償，則是否應(yīng)允許承租人對(duì)被拆遷人所得停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)分得適當(dāng)部分呢？關(guān)于這一問題，現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。該條款并沒有明確該“適當(dāng)補(bǔ)償”到底應(yīng)該給誰(shuí)。筆者以為，根據(jù)拆遷標(biāo)的物上存在的租賃關(guān)系的實(shí)際情況，出租人因拆遷而被迫停止了出租，因此，他是有停業(yè)損失的；而承租人租房本來是用來商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，現(xiàn)在也因拆遷而無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此，承租人也有停業(yè)的損失。根據(jù)這種情況，應(yīng)該將停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)在被拆遷人和承租人之間進(jìn)行分配，在具體的分配比例上因出租人是拆遷關(guān)系的當(dāng)事人且是其自己的房子被拆，因此可以考慮給被拆遷人（出租人）適當(dāng)多分一些，但一定不能漠視承租人因停產(chǎn)停業(yè)所受的利益損失。

此外，在權(quán)利不明的房屋被拆遷而提存拆遷補(bǔ)償款之后，如果找到了真正的權(quán)利人，則該筆提存的補(bǔ)償款應(yīng)該歸權(quán)利人。但應(yīng)從中扣除提存的相關(guān)費(fèi)用。余下的部分，如果該房屋出租用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，則也應(yīng)該將補(bǔ)償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)適當(dāng)分給承租人以彌補(bǔ)其停產(chǎn)停業(yè)損失。

拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按照其建筑面積的重置成新價(jià)結(jié)合剩余期限給予補(bǔ)償。臨時(shí)性建筑因其獨(dú)特性，一般不會(huì)存在租賃關(guān)系。例外情況下，會(huì)有用于居住的租賃關(guān)系存在。這種情況下的拆遷補(bǔ)償分配，應(yīng)該按照如下的方式進(jìn)行：首先，因拆遷而給付的貨幣補(bǔ)償金應(yīng)歸被拆遷人所有；其次，對(duì)于承租該臨時(shí)性房屋用于居住的承租人，因其沒有停產(chǎn)停業(yè)損失，故該承租人不能參與補(bǔ)償利益的分配。

對(duì)于欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)的農(nóng)村自建房而言，拆遷補(bǔ)償?shù)睦娣峙鋺?yīng)該將集體土地的征收和農(nóng)民自建房分開進(jìn)行。對(duì)于集體土地的征收而言，集體經(jīng)濟(jì)組織是被征收人，土地的補(bǔ)償金應(yīng)該歸集體經(jīng)濟(jì)組織。至于被征收土地的補(bǔ)償金是否應(yīng)在村民之間進(jìn)行分配以及怎么分配的問題，可以通過村民大會(huì)或村民代表大會(huì)來決定。對(duì)于房屋而言，一方面如果其所在區(qū)域已被納入城市規(guī)劃，則應(yīng)該參照城市房屋的拆遷補(bǔ)償進(jìn)行。[14]具體來說，房屋的所有者是被拆遷人，就該房屋的拆遷補(bǔ)償金或調(diào)換房屋屬于該被拆遷人，但在調(diào)換房屋的情況下，原承租人還有權(quán)繼續(xù)承租。搬遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)歸被拆遷房屋的承租人。如果承租房屋被用作農(nóng)村中的門面房進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)（如小賣部、汽車修理部等），則對(duì)該房屋應(yīng)該比照城市房屋拆遷中的非住宅房屋，給予被拆遷人停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)，而承租人作為利害關(guān)系人也有權(quán)利從被拆遷人處分得一部分停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)。另一方面，即使房屋所在區(qū)域沒有被納入城市規(guī)劃，其拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目也不應(yīng)有所不同，只是在貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，要對(duì)被拆房屋按照同等地段同等房屋的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，因而補(bǔ)償價(jià)款可能較少而已。

對(duì)于缺乏相關(guān)權(quán)利手續(xù)的城市國(guó)有土地上的房屋，房屋的貨幣補(bǔ)償款或調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍然應(yīng)該歸被拆遷房屋的真正所有權(quán)人。但因其缺乏相關(guān)的權(quán)利取得手續(xù)，在確定其被拆遷人資格時(shí)，拆遷人需要慎重。在調(diào)換產(chǎn)權(quán)的情況下，如果有過渡期，則拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房或支付的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)該歸房屋的承租人支配，但承租人仍然應(yīng)該向出租人支付租金。拆遷補(bǔ)償中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)仍然應(yīng)該歸房屋的承租人所有。另外，城市國(guó)有土地上的房屋如果欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)，一般無法出租用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)闊o證房屋很難進(jìn)行商號(hào)登記。但實(shí)踐中，有人采取迂回方式，租此處的無證房屋（無證房屋租金可能較低），在彼處進(jìn)行商號(hào)登記。所以此時(shí)的被拆遷房屋仍然可能被視為是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋，從而也會(huì)得到所謂的“停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)”。但是，這種情況下的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額一般較低。此時(shí)，因承租人在租賃的當(dāng)時(shí)就應(yīng)該得知該房屋是欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)的瑕疵房屋，故而難謂善意，因此他不應(yīng)該參與分配此處的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)；或者即使他參與分配，也只能分到很少的部分。（來源：北大法律信息網(wǎng)）

「注釋」

作者簡(jiǎn)介：丁宇翔，北京大學(xué)法學(xué)碩士，現(xiàn)在北京市第一中級(jí)人民法院工作。

[1] 參見我國(guó)《土地管理法》第五十七條第三款的規(guī)定。

[2] 參見魏振瀛主編：《民法》，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2000年版，第227頁(yè)；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》（第四版），法律出版社2007年版，第112頁(yè)。

[3] 參見彭貴才：《試論國(guó)家賠償法的修改及完善》，載《行政與法》，2006年第10期；另請(qǐng)參見我國(guó)《國(guó)家賠償法》第二十八條之規(guī)定。

[4] 對(duì)此，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》有更為詳盡的規(guī)定。其第三十六條規(guī)定，拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國(guó)土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償后先行拆遷。補(bǔ)償款由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān)證明文件交區(qū)、縣國(guó)土房管局保存。房屋所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)的，參照前款規(guī)定執(zhí)行。[page]

[5] 參見符啟林主編：《房地產(chǎn)法實(shí)例點(diǎn)評(píng)》，法律出版社2005年版，第67頁(yè)；另請(qǐng)參見我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條和第二十六條之規(guī)定。

[6] 參見我國(guó)《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定。

[7] 參見崔建遠(yuǎn)：《房屋拆遷的法律分析》，http://law.chinalawinfo.com/newlaw2002/slc/slc.asp？db=art&gid=335576541，2008年1月17日訪問。

[8] 夏筠：《試論城市私有房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，載《廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2006年第1期。

[9] 參見劉慶富：《房屋拆遷糾紛案件審理中的幾個(gè)疑難問題》，載《法律適用》，2005年第5期。

[10] 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定，該評(píng)估的具體辦法在各省有所不同，因此，在具體的子項(xiàng)目和數(shù)額上各省、直轄市、自治區(qū)會(huì)有所不同。

[11] 在筆者調(diào)研的案件中，有一個(gè)拆遷補(bǔ)償合同糾紛案件，針對(duì)該案件，法官認(rèn)為，得到停業(yè)損失費(fèi)的前提應(yīng)該是正式房屋，對(duì)于無任何批示的房屋是否能夠取得停業(yè)損失費(fèi)，在本案中無法確定。

[12] 參見劉慶富：《房屋拆遷糾紛案件審理中的幾個(gè)疑難問題》，載《法律適用》，2005年第5期。

[13] 參見楊寧：《房屋拆遷糾紛若干問題研究》，載《云南大學(xué)學(xué)報(bào)》（法學(xué)版），2004年第5期；另請(qǐng)見我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條第二款之規(guī)定。

[14] 按照《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。

丁宇翔·北京大學(xué)法學(xué)碩士

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