在當前房地產市場長熱不衰的情況下，為了開發房地產而進行的房屋拆遷因牽連了房市利好而導致的巨大物質利益因素，往往成為矛盾和糾紛的高發領域。而當拆遷標的物上附帶有租賃關系時，出現了拆遷人和被拆遷人之外的承租人需要作為利益平衡時的考慮對象，問題就顯得更為復雜。其中，有權利瑕疵的房屋出租后的拆遷補償問題因討論不多而尤須關注。

一、權利瑕疵房屋的范圍

在本文的語境下，所謂權利瑕疵房屋是指作為拆遷標的物的房屋在實體權利上有欠缺或取得權利的相關手續上有欠缺，前者如純粹的違章建筑、侵占他人所有權的房屋、只有臨時性“所有權”的房屋等，后者如缺乏房屋產權證的房屋或建房審批手續不齊全的房屋等。

（一）實體權利上有瑕疵的房屋

純粹的違章建筑從權利的根源上就不具有正當性。目前我國對違章建筑的認定標準并不十分統一，理論界的認識也并不一致。但根據我國土地及房地產管理法律、法規規定，城市國有土地上的建筑物要取得房屋產權證，必須三證齊全，一是土地使用權證，二是土地規劃許可證，三是城市建筑規劃許可證。如果一幢建筑物不具備上述任何證件，則應該屬于一般意義上的純粹的違章建筑。但是，法律意義上的違章建筑，最終應由城市規劃部門做出認定。

侵占他人所有權而占有他人的房屋，屬于明顯的一般侵權行為。此種情況下，侵占人沒有所占房屋的所有權權源，對所占房屋沒有任何權利。即使該房屋被拆遷，他也不能成為拆遷法律關系的當事人。

根據我國《土地管理法》第五十七條的規定，在建設項目施工和地質勘查中，可能在國有土地或集體土地上搭建臨時性建筑物，該臨時性建筑物一般只有兩年的“所有權”期限。[1]而在民法的物權法中，所有權具有永久性，不能預定其存續期間。[2]因此，只有兩年的“所有權”，屬于非常明顯的權利瑕疵。

（二）權利取得手續上有瑕疵的房屋的范圍

按照民法的一般原理，所有權的取得途徑有原始取得和繼受取得兩種。不論是哪一種取得途徑，對于房屋等不動產而言，一般都有權利取得的相關手續，如房產證、購房發票、相關部門的審批等。但在實踐中，往往有一些并非違章建筑的房屋卻沒有權利取得的相關手續。如在我國的許多農村地區，在自家宅基地上建房基本上都沒有房產證。類似這種房屋，雖然沒有實質上的權利瑕疵，但由于其權利表征上存在嚴重欠缺，影響了其權利外觀的完整性，故而也屬于本文意義上的權利瑕疵房屋。

二、權利瑕疵房屋出租后的拆遷補償主體界定

在實踐中經常遇到上述有權利瑕疵的房屋被拆遷的問題，對于這種有權利瑕疵的房屋應否給予拆遷補償以及如何確定拆遷補償主體的問題因權利瑕疵的不同而又很大的不同，因而需要給予各別論述。

（一）出租違章建筑時的拆遷補償

現行《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條第二款規定，拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。據此，在出租純粹的違章建筑時不存在拆遷補償的問題，更不用說對違章建筑上的承租人的補償問題了。但仔細考慮這一問題可以發現，現行法的規定可能并不周到。在實踐中，違章建筑是由規劃部門來認定的。一幢建筑在被規劃部門確認為違章建筑之前應該推定為合法建筑，除非有顯而易見的違章情形，如在耕地上搭建永久建筑物或既沒有土地使用權證也沒有其他任何審批手續以及房屋產權證的建筑等等。如果是由于規劃部門的錯誤，使本不應該準許建設的區域獲得了建設審批，成為合法建筑，而幾年后該建筑又被規劃部門確認為違法建筑的情形，則對該違章建筑應否給予拆遷補償呢？

按照現行法的邏輯，即使該情況也不能給予拆遷補償。而由于規劃部門的錯誤造成的違章建筑，應該由規劃部門對受害人進行國家賠償。但問題是，我國目前的國家賠償遵循的基本上是慰撫性原則，賠償的標準和數額很低，[3]都遠遠低于拆遷補償的標準和數額。如果在拆遷程序中對這種情況置之不理而任由國家賠償程序進行低水平的救濟，對被拆遷人實在難謂公平。更為糟糕的是，如果上述建筑被規劃部門確認為違章建筑之前，善意第三人（不知該房屋實際上存在被確認為違章建筑的可能的人）已經與房屋所有人簽訂了長期性的租賃合同進行經營性活動，則該承租人的經營利益損失由將如何救濟？向出租人（被拆遷人）主張，可出租人同樣也是得不到任何拆遷補償的受害者；向規劃部門主張國家賠償，可承租人又沒有這一資格。因此，在這種情況下，被拆遷人和作為拆遷利害關系人的承租人的利益都會受到極大損害，且難以獲得妥善的救濟。

所以，筆者以為將來的《城市房屋拆遷管理條例》應該在違章建筑是否給予補償的問題上進行細分，而不應一概不予補償。但在目前的情況下，對于違章建筑的拆遷而言，被拆遷人只有被拆遷的主體資格，但沒有被補償的主體資格，而租賃該違章建筑的承租人就更不具有拆遷補償利害關系人的資格了。

（二）侵占他人房屋出租后的拆遷補償主體界定

將侵占他人的房屋出租后如遇拆遷，則因侵權人不是房屋所有權人從而不能成為被拆遷人。此時，真正的房屋所有權人是被拆遷人，而租賃該房屋的承租人只要是善意的，則應該作為拆遷利害關系人，根據其受損失情況得到一定的補償。如果該承租房屋用于商業經營，則承租人應該從被拆遷人那里得到一定的停產停業費的補償。

實踐中有一個問題是，知道被拆遷房屋是被他人侵占的房屋，但找不到真正的權利人時該怎么辦。這種情況應該屬于拆遷產權不明房屋的情況。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十九條的規定，這種情況下，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。[4]據此，產權不明的房屋拆遷時，拆遷人仍然是開發商或國土資源管理機關，被拆遷人仍然是房屋所有權人，雖然該所有權人暫時不明確，但通過公證機關辦理的證據保全可以為以后實際確定被拆遷人創造條件。

（三）臨時建筑出租后的拆遷補償主體界定

根據我國《土地管理法》第五十七條的規定，在城區內因建設項目施工和地質勘查需要臨時使用土地的，在城市規劃行政主管部門同意后再由土地行政主管部門批準可臨時使用土地，但不得在臨時用地上修建永久性建筑物，臨時用地期限一般不超過二年。據此，在拆遷中遇有臨時用地上的建筑物的拆遷補償主體應分以下幾種情況來界定：[page]

1、對在批準使用期限內的臨時用地上的建筑物的拆遷補償法律關系中，拆遷人仍然是開發商或國土資源管理機關，被拆遷人是該臨時建筑的所有人。但應注意，拆遷補償的方式有貨幣補償、產權調換、產權調換和貨幣補償相結合、重建等四種。[5]而臨時用地上的建筑物雖然是經過批準的合法建筑，但因其臨時性，故不得以產權調換或重建的方式補償，因此，此時的被拆遷人只能成為拆遷貨幣補償的主體，而不能成為房屋產權調換或重建的主體。另外，這種情況下的承租人，也仍然是拆遷補償利害關系人的地位。

2、對超過批準使用期限內的臨時用地上的建筑物，超過使用期限后就應認定為非法建筑，不受法律保護。此時，對于該超過批準使用期限的臨時建筑物的拆遷而言，開發商或國土資源管理機關是拆遷人，該臨時建筑的所有人是被拆遷人，但因這種情況下沒有補償的問題，因而被拆遷人并不是接受拆遷補償的主體，也因此，承租該臨時建筑的人不具備拆遷補償利害關系人的地位。

3、對未經批準臨時使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保護，被拆遷人應無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強制拆除，并由被拆遷人承擔強制拆遷費用。這種情況也不存在拆遷補償的問題，所以，租賃該臨時建筑的承租人也不是拆遷補償利害關系人。

（四）出租沒有相關權利手續的房屋的拆遷補償主體界定

欠缺權利手續的房屋在集體土地上較為常見，比較典型的就是農村的自建房。自建房屬于依事實行為取得所有權的房屋，且已被我國現行法所承認。[6]該種類的房屋雖然沒有相關的權屬證書，但仍然可以出租。出租之后，如果適逢拆遷，則應確定兩組拆遷法律關系：其一是以該房屋占用范圍內的土地為征收標的的征收土地法律關系，在此關系中，開發商或國土資源管理機關是拆遷人，集體經濟組織作為集體土地的所有權人是被拆遷人，占用該土地建房的農民是征收利害關系人；其二是以該自建房為標的物的房屋拆遷法律關系，在此關系中，開發商或國土資源管理機關是拆遷人，房屋所有權人是被拆遷人，租賃該房屋的承租人是拆遷利害關系人。實踐中，有的地方對農村地區進行拆遷時，為了開展工作，減少跟每個村民進行談判的成本，直接將集體經濟組織作為被拆遷人，筆者以為欠妥。這里，應將集體所有的土地和農民所有的房屋分別作為征收的對象，從而成立前述兩組拆遷法律關系。理由在于：一，我國現行法將土地和房屋作為兩個各自獨立的物，為采取土地征收和房屋征收的二元模式提供了前提；二，由于城市土地所有權歸屬于國家，城市的房屋拆遷不涉及土地征收，只適用于房屋的征收制度，既然如此，將房屋征收獨立于土地征收，有利于建立統一的房屋征收制度；三，便于將土地征收的補償款和房屋征收的補償款分別支付，利于房屋所有權人實際獲得補償款，[7]從另一方面也可避免農村集體經濟組織將本屬于房屋所有權人的房屋征收補償款截留，失地農民實際上沒有獲得補償款，釀成社會問題。

在城市國有土地上有時也會存在欠缺相關權利手續的瑕疵房屋。比如單位公房已經賣給個人的情況下，單位已經取得了土地使用權證、土地規劃許可證，城市建筑規劃許可證，但房產證正在辦理過程中。此時，該房屋欠缺最重要的權利表征文件，如遇拆遷，則該如何確定拆遷補償關系的主體呢？應當認為，這種情形下的房屋所有權人在實體上的權利是完備的，應該享有完全的被拆遷人資格，同時，這種情況也能得到符合標準的拆遷補償，如果有人承租該房屋，則承租人也是拆遷補償的利害關系人。

三、權利瑕疵房屋出租后拆遷補償的利益分配

目前無權利瑕疵的房屋在拆遷補償中的利益格局總體情況是這樣：即房屋所有人是被拆遷人，開發商或國土資源管理機關是拆遷人，被拆遷人得到拆遷的補償利益；如果拆除的是非商業用房，則房屋的承租人只能在出租人得到的產權調換房中繼續承租，或者根據其與出租人（被拆遷人）簽訂的租賃合同平衡其在拆遷中所受損失；如果拆除的是商業用房，則房屋的承租人要么在出租人得到的產權調換房中繼續承租，要么根據其與出租人（被拆遷人）簽訂的租賃合同辦理，要么根據公平原則由出租人從其得到的停產停業損失費中對承租人進行一定的補償。但對于權利存在瑕疵的出租房屋，其拆遷補償的利益分配就會因房屋權利上的瑕疵而存在較大的不同。

（一）拆遷出租后的權利瑕疵房屋進行補償時的標準和范圍

根據《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，房屋拆遷補償的內容范圍主要有三種情況：其一，如果采取產權調換的形式，則應補償：1、調換的產權房；2、搬遷補助費，包括有線電視、電話、寬帶、空調等設施移動費及搬家費等；[8]3、商業用房的停產停業補助費，主要包括（1）預交給有關管理部門的費、稅；（2）恢復生產、經營需要的費用；（3）停產、停業至恢復生產經營前的可得利益；（4）未實行產權調換的房屋承租人提出的合同有效租期內的可得利益損失；[9]4、臨時安置補助費以及過渡期滿未能向被拆遷人提供調換的房屋時應當自逾期之月起增加的臨時安置補助費；其二，如果采取貨幣補償的形式，則應補償經評估得出的貨幣補償金、[10]搬遷補助費、商業用房的停產停業損失費等；其三，如果是采取重建的補償形式，則應補償重建好的房屋、搬遷補助費、臨時安置補助費以及過渡期滿未能向被拆遷人提供重建的房屋時應當自逾期之月起增加的臨時安置補助費等。

權利瑕疵房屋出租后的拆遷補償與不涉及租賃關系的房屋拆遷補償主要不同在于兩點，一是房屋有權利瑕疵，二是房屋在拆遷時已經出租。基于此，在進行拆遷補償利益的分配時除了要考慮前述一般拆遷補償的內容范圍外，還應該有不同的考慮。首先，由于房屋上的權利存在瑕疵，所以補償的標準和范圍會有所不同：對于純粹的違章建筑，干脆不予補償；對于侵權房屋，其補償標準和范圍與一般的合法建筑一樣，只是確定被拆遷人的主體資格時要找到真正的權利人而已；對于臨時性建筑由于其期限一般只有兩年，因此補償的方式只能是貨幣補償，且補償的標準一定要以兩年的期限來評估，故其補償數額要比一般的房屋低很多，此外，還應支付搬遷補助費，但不會有商業用房的停產停業損失費；對于欠缺權利手續的房屋，如果是農村自建房，則應按照前文所講的征地法律關系和拆房法律關系的二元結構來補償，互不干涉，其標準范圍與一般房屋拆遷補償相同。如果是城市房屋欠缺相關權利手續，則應有所不同。從筆者對北京市第一中級人民法院近年來受理的房屋拆遷糾紛案的調研情況看，實踐中有的審判人員對于缺乏相關權利手續的城市房屋應否補償的問題，采取了回避的態度。[11]筆者以為，城市房屋盡管欠缺相關權利手續，但只要不是違章建筑，一般也應當按照普通房屋拆遷的補償范圍和標準進行。當然，對其缺失相關權利手續這一事實，也應適當予以處理，即在補償安置費用中，比照辦證費用的多少予以扣除，因為城市房屋不同于農村房屋，沒有相關權利手續屬于非正常現象，故在扣除辦證費用上與農村房屋有所不同。[page]

其次由于拆遷標的物上存在租賃關系，所以應該對租金的補償問題進行以下說明。對于租金是否補償，《城市房屋拆遷管理條例》未作規定，實踐中有的對租金給予了補償，有的沒有進行補償。筆者認為，對于這個問題，應該區分不同的情況進行確定。一是拆遷人對被拆遷人實行現房對換的，對其租金不應補償，因為租賃關系繼續存在于調換的房屋之上。二是被拆遷人選擇貨幣安置方式的，對其租金應給予補償，并且應該納入到停產停業損失補助費中，因為因拆遷而被迫終止的租賃關系也是一種停產停業。三是采取臨時周轉等待回遷安置方式的，對其租金應予補償。因為被拆遷人在臨時周轉期間無房屋可出租，其租金受到了損失。[12]

第三，在拆遷標的物上存在租賃關系的情況下，拆遷補償范圍中的搬遷補助費應悉數歸承租人所有。因為，搬遷補助費是對因房屋被拆除而搬遷所生損失的補償，而這些損失只能發生在房屋的實際使用人上。在房屋被出租的情況下，這些損失也只能發生在承租人上，因此，搬遷補助費應該確定地歸承租人所有。

最后需要說明的是，由于違章建筑在目前的法律框架下不存在拆遷補償的問題，以下只就其他形式的權利瑕疵房屋出租后的拆遷補償利益分配進行探討。

（二）各種權利瑕疵房屋出租后的拆遷補償利益的具體分配

侵權房屋如遇拆遷時，真正的所有權人應該是被拆遷人，拆遷補償應該歸其所有。問題是，當侵權房屋被善意第三人承租后用于商業經營的情況下，應否對該承租人給予補償。對此應區分不同情況：其一，如果補償方式系產權調換，則應允許該承租人繼續承租，此即所謂“拆遷不破租賃”；[13]其二，如果補償方式是貨幣補償，則是否應允許承租人對被拆遷人所得停產停業損失費分得適當部分呢？關于這一問題，現行《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規定，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。該條款并沒有明確該“適當補償”到底應該給誰。筆者以為，根據拆遷標的物上存在的租賃關系的實際情況，出租人因拆遷而被迫停止了出租，因此，他是有停業損失的；而承租人租房本來是用來商業經營的，現在也因拆遷而無法繼續經營，因此，承租人也有停業的損失。根據這種情況，應該將停產停業損失補助費在被拆遷人和承租人之間進行分配，在具體的分配比例上因出租人是拆遷關系的當事人且是其自己的房子被拆，因此可以考慮給被拆遷人（出租人）適當多分一些，但一定不能漠視承租人因停產停業所受的利益損失。

此外，在權利不明的房屋被拆遷而提存拆遷補償款之后，如果找到了真正的權利人，則該筆提存的補償款應該歸權利人。但應從中扣除提存的相關費用。余下的部分，如果該房屋出租用于商業經營，則也應該將補償款中的停產停業損失補助費適當分給承租人以彌補其停產停業損失。

拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照其建筑面積的重置成新價結合剩余期限給予補償。臨時性建筑因其獨特性，一般不會存在租賃關系。例外情況下，會有用于居住的租賃關系存在。這種情況下的拆遷補償分配，應該按照如下的方式進行：首先，因拆遷而給付的貨幣補償金應歸被拆遷人所有；其次，對于承租該臨時性房屋用于居住的承租人，因其沒有停產停業損失，故該承租人不能參與補償利益的分配。

對于欠缺相關權利手續的農村自建房而言，拆遷補償的利益分配應該將集體土地的征收和農民自建房分開進行。對于集體土地的征收而言，集體經濟組織是被征收人，土地的補償金應該歸集體經濟組織。至于被征收土地的補償金是否應在村民之間進行分配以及怎么分配的問題，可以通過村民大會或村民代表大會來決定。對于房屋而言，一方面如果其所在區域已被納入城市規劃，則應該參照城市房屋的拆遷補償進行。[14]具體來說，房屋的所有者是被拆遷人，就該房屋的拆遷補償金或調換房屋屬于該被拆遷人，但在調換房屋的情況下，原承租人還有權繼續承租。搬遷補助費應歸被拆遷房屋的承租人。如果承租房屋被用作農村中的門面房進行商業經營（如小賣部、汽車修理部等），則對該房屋應該比照城市房屋拆遷中的非住宅房屋，給予被拆遷人停產停業損失補助費，而承租人作為利害關系人也有權利從被拆遷人處分得一部分停產停業損失補助費。另一方面，即使房屋所在區域沒有被納入城市規劃，其拆遷補償項目也不應有所不同，只是在貨幣補償的情況下，要對被拆房屋按照同等地段同等房屋的價格標準給予補償，因而補償價款可能較少而已。

對于缺乏相關權利手續的城市國有土地上的房屋，房屋的貨幣補償款或調換房屋的產權仍然應該歸被拆遷房屋的真正所有權人。但因其缺乏相關的權利取得手續，在確定其被拆遷人資格時，拆遷人需要慎重。在調換產權的情況下，如果有過渡期，則拆遷人提供的周轉房或支付的臨時安置補助費應該歸房屋的承租人支配，但承租人仍然應該向出租人支付租金。拆遷補償中的搬遷補助費仍然應該歸房屋的承租人所有。另外，城市國有土地上的房屋如果欠缺相關權利手續，一般無法出租用于商業經營，因為無證房屋很難進行商號登記。但實踐中，有人采取迂回方式，租此處的無證房屋（無證房屋租金可能較低），在彼處進行商號登記。所以此時的被拆遷房屋仍然可能被視為是用于商業經營的非住宅房屋，從而也會得到所謂的“停產停業損失補助費”。但是，這種情況下的停產停業損失補助費數額一般較低。此時，因承租人在租賃的當時就應該得知該房屋是欠缺相關權利手續的瑕疵房屋，故而難謂善意，因此他不應該參與分配此處的停產停業損失補助費；或者即使他參與分配，也只能分到很少的部分。（來源：北大法律信息網）

「注釋」

作者簡介：丁宇翔，北京大學法學碩士，現在北京市第一中級人民法院工作。

[1] 參見我國《土地管理法》第五十七條第三款的規定。

[2] 參見魏振瀛主編：《民法》，北京大學出版社、高等教育出版社2000年版，第227頁；梁慧星、陳華彬：《物權法》（第四版），法律出版社2007年版，第112頁。

[3] 參見彭貴才：《試論國家賠償法的修改及完善》，載《行政與法》，2006年第10期；另請參見我國《國家賠償法》第二十八條之規定。

[4] 對此，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》有更為詳盡的規定。其第三十六條規定，拆遷產權不明確的房屋（包括在區、縣國土房管局公告的搬遷期限內產權仍未明確的），經公證機關辦理證據保全，由拆遷人按照本辦法規定的標準給予貨幣補償后先行拆遷。補償款由拆遷人向公證機關辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關證明文件交區、縣國土房管局保存。房屋所有權人下落不明或者在拆遷公告規定的搬遷期限內未答復的，參照前款規定執行。[page]

[5] 參見符啟林主編：《房地產法實例點評》，法律出版社2005年版，第67頁；另請參見我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條和第二十六條之規定。

[6] 參見我國《物權法》第三十條之規定。

[7] 參見崔建遠：《房屋拆遷的法律分析》，http://law.chinalawinfo.com/newlaw2002/slc/slc.asp？db=art&gid=335576541，2008年1月17日訪問。

[8] 夏筠：《試論城市私有房屋拆遷補償安置協議》，載《廣西政法管理干部學院學報》，2006年第1期。

[9] 參見劉慶富：《房屋拆遷糾紛案件審理中的幾個疑難問題》，載《法律適用》，2005年第5期。

[10] 根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條的規定，該評估的具體辦法在各省有所不同，因此，在具體的子項目和數額上各省、直轄市、自治區會有所不同。

[11] 在筆者調研的案件中，有一個拆遷補償合同糾紛案件，針對該案件，法官認為，得到停業損失費的前提應該是正式房屋，對于無任何批示的房屋是否能夠取得停業損失費，在本案中無法確定。

[12] 參見劉慶富：《房屋拆遷糾紛案件審理中的幾個疑難問題》，載《法律適用》，2005年第5期。

[13] 參見楊寧：《房屋拆遷糾紛若干問題研究》，載《云南大學學報》（法學版），2004年第5期；另請見我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條第二款之規定。

[14] 按照《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》的規定，行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。

丁宇翔·北京大學法學碩士

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內容審核：趙正群律師

來源：中國法院網-權利瑕疵房屋出租后的拆遷補償法律問題，權利瑕疵房屋出租后的拆遷補償法律問題