拆遷補償單價如何評估，【備受關注的南京拆遷新政公示昨天進入第七天。一個星期來，市民們通過各種途徑參與到這場惠及千家萬戶的大討論之中。在充分肯定新辦法的同時，一些大家普遍關心的問題也開始“浮出水面”，成為公眾矚目的焦點
【備受關注的南京拆遷新政公示昨天進入第七天。一個星期來，市民們通過各種途徑參與到這場惠及千家萬戶的大討論之中。在充分肯定新辦法的同時，一些大家普遍關心的問題也開始“浮出水面”，成為公眾矚目的焦點。昨天，記者就這些關注度較高的問題專訪了拆遷新辦法起草小組負責人、南京工業大學管理科學與工程學院院長聶琦波。】
區位補償單價會否沖擊房市
問：市民擔心正在公示的“區位補償指導單價”會拉升房價，對此您怎么看?
聶院長：指導單價可能會對房價有一定的影響，但公示之后的實際情況要比專家組預想的要好。當初預計部分區位中低于指導價的房子價格會有一個較快較大的漲幅，但由于這個單價是采用該地區磚混二等二手房的均價算出來的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導單價公示后對整個房市的沖擊不大。
比如河西地區，原來按地級算是五級、六級，現在一下升格到二級區位，拆遷補償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時，該地區目前的二手房房價已經達到并超過這個數字，“拉升”之憂沒必要。
另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房價已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預期效應。通過公示，房價并沒有大的波動，這個信號提醒樓蟲，不要貿然入市。問：不管影響大小，事實上某些板塊已經開始有借指導單價提高之名行房價上漲之實的趨勢，對此，政府應該有什么措施?聶院長：實際上，今年以來，從中央到地方，各級政府已經做了一些工作，從宏觀上來規范房地產市場，抑制高房價。比如，央行的121號文件、南京的加大土地供應量、拆遷準備金要到位等等。
南京人明顯感覺到房價在往上跑，應該是在去年春節前后，那段時間，南京房價猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房價上漲的趨勢開始減緩。開發商找理由抬高房價是要過市場檢驗這一關的，并不是抓住一個理由，就能把價格炒上去的。
補償上不封頂評估只高不低
問：如果按照新拆遷法而增加的補償款還不足以填補房價上漲的空當，那么，靠什么來保障拆遷戶的利益?
聶院長：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實行“等價有償、市場保價”原則?！恫疬w區位補償指導單價》是“最低價”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補償總額應該不低于以平均價格在同一地段購買相同面積房屋的總價。
市場化評估的好處很明顯：何時動遷，何時評估，拆遷戶補償由當時的市場來確定。很多市民埋怨補償指導單價“太低”，這是把指導單價與203號令中的補償單價進行簡單對比的結果。實際上，拆遷補償指導單價是根據每個區位級別中各個分區的二手房成交均價而制定的，它是一個“保底不封頂”的最低保障線。在實際拆遷補償時，房地產市場評估單價一般都會高于指導單價。問：房產部門相關負責人認為，《拆遷區位補償指導單價》是“較為妥當”的，您認為呢?聶院長：拆遷是一項周期性很長的工作，短的要三四個月，長的要七八個月。
對一個周期為8個月的工程來說，如果每個季度或半年修正一次指導單價，那么一個項目拆完至少會有兩個不同的標準，這無疑會加大拆遷的矛盾。
其實，指導單價僅僅是在市場評估低于這個標準時方起作用，加上城市的房屋拆遷大多都是以年度計劃的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指導單價的頻率是符合實際的。
當然，這是從“操作的公平性上”來說的，增加公布頻次還有一個“技術的公平性”問題，因為現在南京還沒有建立完備的二手房信息數據庫，而對于用二手房均價作參考的指導單價而言，這個數據庫的重要性不言而喻。
在得出公示的指導單價之前，專家組已在全市27分區的1000多個數據采集點進行了長時間的調研和分析。今后將繼續對這些“點”予以跟蹤，為下一次公布數據提供依據。
問：按照國家的相關拆遷法規，拆遷戶可以選擇貨幣化補償或實物安置，但南京的拆遷新政卻更多強調“貨幣補償”這一種方式，為什么?
聶院長：對于這一點，我想在今后對拆遷補償的進一步完善中，政府會考慮到這個問題。我在這里無法告訴你更多內容。
三大有力措施保證評估公正
問：按照新拆遷法，拆遷房屋最終能補償多少，是由評估機構說了算，那么，如何確保掌有“生殺大權”的評估的公平、公正性?
聶院長：在制定拆遷新辦法的過程中，專家組已經充分考慮到了這個問題。在新辦法正式實施后，將主要通過三個方面來保證市場評估的公平與公正。
其一，對參與房屋拆遷市場的評估機構設立門檻。新辦法第四十五條規定，具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構才能進行拆遷評估。
這些評估機構可以在市房屋拆遷管理部門每年公布的拆遷評估機構名錄中查詢到，被拆遷人有權選擇評估機構。
其二，評估機構必須遵循《房屋拆遷評估技術規范》(目前這一技術規范尚未對社會公布)?！都夹g規范》對各類評估系數都進行細致的規定。
對一個拆遷項目，評估機構首先要選定一個樣板房屋。它的確定要以符合《技術規范》10個條件的4個交易案例為藍本，根據不同情況，對被拆遷房屋的推算、調整系數、誤差范圍等在《技術規范》中都有明確規定。
最后，房屋拆遷管理部門還將設立拆遷評估技術委員會，對評估機構的行為進行指導和監督。被拆遷人如果對評估結果持有異議，可申請復評、裁決。
對一個已取得資質的評估機構，如果評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者提高評估價格的，評估結果無效，并處以5000元以上50000元以下的罰款。如果他的評估錯誤率達到一定標準，將失去從業資格，不能再進行市場評估。
區位級別劃分怎樣正確理解
問：有市民對區位級別的劃分不太理解，請問：區位級別是不是可以變化的?
聶院長：這次的新拆遷辦法引入了“市場評估”這個重要的概念，區位級別僅是在尊重市場的前提下固化下來的一個參照系。它主要以“自然接線”的形式來劃分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分屬兩個級別，看上去是級別低的一方吃了虧，但在市場作用的調節下，緊靠級別高的一方在評估時價格肯定會上升。[page]
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內容審核：李站波律師
來源：中國法院網-拆遷補償單價如何評估，拆遷補償單價如何評估
