近年隨著城市建設的不斷擴大和村鎮建設的飛速發展，城市和村鎮房屋的拆遷量大量增加，如何做好拆遷評估工作，作為一個新的課題擺在我們房地產評估師的面前，本文僅就做好拆遷評估中室內裝修補償價格的評估發表一些個人意見。

目前在蘇州市對室內裝修拆遷補償價格的評估采用政府(由市、區、鎮分別確定補償標準)確定一個補償標準，由房地產估價師根據被拆遷戶的室內裝修數量，裝修的成新率，再套政府確定的補償標準計算確定補償價值。

即某項目的補償價值=某項目的工程量×政府確定的室內裝修拆遷補償價格×成新率。政府規定中有此項目的照以上公式計算，政府規定中沒有的項目則不予以補償評估。

在實際評估中往往有以下幾個問題，影響了評估價值的正確性。

一、政府確定的補償價格標應盡可能符合實際情況，并作適時調整。

《蘇州市房屋重置價格裝修設備附著物基本單價增減額(2000年度)》在確定的時候，即2000年還是比較客觀的反映了當時室內裝修的水平和價格的基本水準，但二年多來，裝修標準和裝修材料價格已經發生了不小的變化，人工費用有了相應提高，新的裝修材料，裝修標準不斷出現，高水準的裝修設備己經百姓家中，特別是上千元的衛生潔具、高檔廚柜、超高標準的項棚等政府標準中沒有的裝修、設施已經頻頻出現，但政府補償標準不作調整和補充，給拆遷評估帶來難題。照政府標準評估，不能客觀反映裝修價值;按客觀價值評估，又不符合政府確定的標準。以至出現高檔物品作低價評估，客觀存在的物品無法評估，直接損害了被拆遷人的利益。

蘇州市規定對裝修及設備不加區分一律每年作8%的折舊，這不符合實際情況。在裝修中因材質不同，使用部位不同，使用性質不同，使用保養情況不同，每個項目每年的折舊也應不同。例如廣告牌每年折舊8%可能還偏少，因為我們很少見到一個廣告牌矗立十二年而小變的。而如農村房屋中使用較多的鋼筋混凝土空心板吊頂，只要房屋不拆，鋼筋混凝土空心板吊頂是不可能交換的，所以該項目的折舊率應該與房屋折舊率相同，現規定每年折舊8%就明顯偏高，高檔衛生潔具、組合櫥柜、不銹鋼制品、鋁合金門窗等，取每年8%的折舊率也與這些物品的實際折舊情況不符，所以最好對評估范圍內的項目細分一下，研究制定出一個更切合實際的折舊率，不宜搞一刀切。在實際評估過程中，根據委估房屋裝修的實際情況及保養情況，在成新率的確定上可以給房地產估價師一定的機動權。

政府作為拆遷的主管部門，為拆遷評估補償做出一定的標準是可以的，但既然作為一種標準，就應該每年根據市場的實際情況及裝修的實際情況做出相應調整，以適應不斷變化的實際情況，讓標準更符合客觀情況，對拆遷評估真正起到一種指導作用。

二、各鎮室內裝修拆遷補償價格標準隨意性較大，影響了拆遷評估的正確性。

目前各級鎮政府有權確定各自的補償標準，但因各鎮人員各異，水平各異，指導思想各異，所以制定的標準差異也較大。例如有的把應該屬于房屋基本重置價范圍內的普通木門窗在裝修中又一次評估，有的把門窗套等一些應該列入裝修評估范圍的項目不于評估，在一定程度上影響了評估的正確性。標準差異的形成有技術水平的原因，也有長官意志的影響，還有一些不符合國務院《城市房屋拆遷管理條例》思想的影響。在政府建設與拆遷補償有矛盾時，地方政府在制定補償標準的時候往往考慮在一定程度上犧牲被拆遷人的利益，考慮政府少化錢多辦事，有意無意的壓低了一些項目的補償標準，所以拆遷評估中一個普遍現象是新裝修的拆遷戶補償損失大，裝修高標準的拆遷戶補償損失大，這種實際價值與拆遷補償價值之間的差距，與政府制定的補償標準有緊密的關系。

解決此類問題面廣量大，難度很大。一個是要發揮上級管理部門對下面制定標準的指導和監督作用，二是發揮房地產估價師學會的技術指導作用，召集有經驗的評估師對制定的標準進行評頭品足，充分發表各人的意見供領導決策。其中做好蘇州市的拆遷補償標準無疑對解決該類問題能起到一個非常大的指導作用。市標準做好了，可以為下面各級政府制定標準起到一個指導作用和標桿作用，下面的一些缺項也可以參照市標準執行，這將有利十提高拆遷評估的正確性。

三、努力提高評估人員的綜合素質，保證評估水準。拆遷評估是由房地產估價師具體實施評估的，所以努力提高評估人員的綜合素質，是保證評估水準的重要因素。評估人員首先應該站在公正的立場來進行評估，不管拆遷對象是誰，多應該用一樣的標準進村評估，不能因人而異，要始終用公正、公平、公開的態度進行工作。

評估人員要不斷提高自己的綜合技術水準，要熟悉裝修的施工方法，熟悉裝修材料的價格，能區分裝修材料的材質、優劣，能比較正確地判斷裝修的成新率。評估人員應該經常到建材市場去了解、學習裝修材料的性能和價格，學習材質的區分。要學習裝修的定額內容，了解評估范圍內裝璜公司的裝修價格，以豐富的知識來分析判斷委估物業的價值。對自己的評估結論要能經得起委估方和被拆遷戶的各種提問，要用自己認真負責的工作態度和豐富的專業知識去取得委估方和被拆遷戶的信任，在堅持原則的基礎來取得被拆遷戶的信任，將有利于拆遷評估工作的順利進行。

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