被征收人如何避免“被違建”如何應對“以拆違促拆遷”

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

據此，被征收房屋是否違建，有一套嚴格的依法認定步驟，且應在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發前進行。

而“以拆違促拆遷”，就是將本不屬于違建的房屋主觀認為地認定為違建，進而以極低的補償打發被征收人。

如何應對“以拆違促拆遷”：

(一)確保自己的房屋證件齊全，沒有權證的，盡快申請。

(二)房屋是否違建，要作出認定，對認定結果不服，應當及時復議或者訴訟。

(三)對有關部門作出的責令限期拆除類文件及時進行應對，千萬不可超過六個月的起訴期限。

違法建筑物的認定

(1)行為對象的認定，包括建筑物、構筑物和設施。《辭海》中的相關釋義,“建筑物”一般指主要供人們進行生產、生活或其他活動水池、堤壩、囤倉等;“設施”則與設備同義，指生產或生活上所需要的各種器械用品。因此，從詞義本身來考察，建筑物、構筑物和設施三者的概念的人工建造物,比如民用建筑、工業建筑、農業建筑和園林建筑等;“構筑物”是指人們一般不直接在內進行生產和生活活動的人工建造物,比如水塔、煙囪、應當是互不包含，各有所指。《城鄉規劃法》改變了《城市規劃法》三個詞語的限定，而列舉為：建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設。《城市市容和環境衛生管理條例》則依然將此三項詞語并列使用，因此“設施”可以作為道路、管線和其他工程建設的統稱，對這些詞語的區分也是有法可依的。

(2)行為事實的認定，包括新建、改建和擴建。

A、新建，是指新建造建筑。違法搭建中的新建行為主要可以分兩大類：第一，違反土地管理規范,未經土地管理部門批準，在違法占地情況下進行的擅自搭建行為。包括,農村中占用耕地、占用自留地等情形。第二，違反規劃管理規范，未經規劃管理部門批準，在沒有一書兩證的情況下進行的擅自搭建行為。包括，違反一書兩證的記載，超標準或者更改設計方案進行的建設行為，具體體現為增加建筑物的容積率等。

B、擴建，是指在原有建筑的基礎上進行建設工程，增加原有建筑的占有空間。通常表現為增加了建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的擴建行為需要注意以下兩點：第一，必須是在原有建筑的基礎上進行建設工程,包括在原建筑的上方及側方，但必須緊緊依附于原建筑。如在原建筑旁邊另行建設，雖以過廊與原建筑物連接，應視為新建，不屬于擴建。第二，必須增加了原建筑的占地面積或者高度，即建筑物或者構筑物的占有空間增大，如樓房加層、增加裙房等。如果僅僅通過建筑內部改建，增加了原建筑的建筑面積或者實用面積，不屬于擴建,應當是改建。

C、改建，是指將原建筑之一部分拆除，于原建筑范圍內改造，不增加建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的改建行為需要注意以下兩點：第一，改建只改變原建筑的結構，并不對外擴展。如房屋加固、房屋內部分層、改變墻柱、墻體和原有結構等行為均屬于改建。第二，改建可能會引起建筑面積或者實用面積的增加，比如封陽臺。但是，由于該行為并沒有在高度和水平方向上擴展原建筑的占用空間，因此，不屬于擴建行為。第三，將原有建筑部分拆后重建，就算超過原有面積，不認定其為擴建，應為改建。因此，在上述三種類型上，可以很容易的理解實踐中常見的破墻開店、居改非和群租等都屬于違法建筑。

(3)行為違法性的認定，包括違法行政法律規范、民事法律規范、業主公約等管理規約。

A、違反行政法律規范。目前行政法律規范方面認定違法搭建違法性的依據很多,分散在不同的法律、法規、規章之中。不同的部門分別從不同角度對違法性進行認定,所采用的認定標準也各不相同。有的以是否違反禁止性規定,作為認定違法性的標準,比如《公路法》、《鐵路法》、《民用航空器法》;有的以是否違反具體標準,作為認定違法性的標準,比如《城市市容和環境衛生管理條例》;有的以是否經過行政管理部門許可,作為認定違法性的標準，比如《城鄉規劃法》、《建筑法》、《水法》。實踐中,有關行政管理部門也正是依據各自的法律依據,不同的界定標準來認定違法搭建的違法性。

B、違反民事法律規范。民事法律規范中并沒有直接出現違法搭建這樣的概念,但是,根據《民法通則》中有關相鄰關系的條文,可以認為,只要搭建行為侵犯到相鄰方的合法權益,就應當認定該行為具有違法性。

C、違反業主公約等管理規約。《北京市物業管理辦法》第十一條第六項對申請改建、重建建筑物及附屬設施應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;同時該條第一項規定了業主大會的權力：制定或者修改管理規約、業主大會議事規則。因此,小區業主為保證小區外貌的和諧統一、整體物業的環境,可以在業主公約等自治管理規約中,共同約定其他禁止搭建的情形根據《物權法》第八十三條第一款的規定：業主應當遵守法律、法規以及管理規約。可見,從法律上也承認業主公約對全體業主的約束力。

以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答，被征收房屋是否違建，有一套嚴格的依法認定步驟，且應在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發前進行，如果以拆違促拆遷的，可能找證據證明自己的房屋是合法的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網進行法律咨詢。

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內容審核：馮立影律師

來源：頭條-被征收人如何避免“被違建”如何應對“以拆違促拆遷”，